Por Caridad Vela
El Registro de la Propiedad es la institución que alberga información relacionada con los predios en el país. Cada cantón tiene el suyo, y es a esas oficinas a donde debemos acudir para obtener detalles concernientes a la situación de cada inmueble, incluso su historia y estatus legal.
Martín Enríquez lleva casi cuatro años como Registrador de la Propiedad en el DMQ, interrumpidos solamente durante un corto período en el que actuó como Procurador Metropolitano y Supervisor de la Agencia Metropolitana de Control. Es abogado graduado en la Universidad de las Américas.
Es tan importante verificar la situación de cada predio antes de invertir en comprarlo, que en todas las Ferias de Vivienda CLAVE, el Registro de la Propiedad tiene un stand para atención al cliente. El servicio que brindan no solo es de excelencia, sino de radical importancia en la compraventa de inmuebles. Veamos por qué.
Martín Enríquez Registrador de la Propiedad, Distrito Metropolitano de Quito
¿Qué se debe verificar cuando se compra un inmueble “en planos”?
Es importante establecer si la propiedad del terreno en el que se construirá ese proyecto es de propiedad de la empresa o persona que lo está proponiendo en venta, o si ha sido aportado al fideicomiso que gestionará el proyecto. Esta información, es decir, la titularidad del terreno, la tenemos en nuestros registros y es información pública. Nadie puede vender algo que no le pertenece, y por ello la Superintendencia de Compañías establece que la escritura de promesa de compraventa, o de compraventa definitiva, debe estar firmada por el propietario del bien, y el promitente comprador entregará su dinero exclusivamente a esa empresa o persona.
¿En qué documento se puede verificar esto?
En el certificado de gravámenes, que es como la radiografía del inmueble. Ahí consta la descripción del bien, ubicación exacta, límites, antecedentes de dominio, establece quién es el propietario actual, y determina si el inmueble tiene o no gravámenes, que es muy importante. Hay inmuebles que están hipotecados, o sobre los que pesa una prohibición de enajenar, es decir que legalmente están prohibidos de vender porque hay una sentencia en firme que así lo determina. El promitente comprador debe verificar que todo esté en regla antes de entregar su dinero para reservar o comprar el inmueble.
¿Qué impuestos y tasas se deben pagar para transferir la propiedad de un bien?
El comprador paga los impuestos de alcabalas; el vendedor paga el impuesto a la plusvalía, si hubiere; también hay valores que corresponden a obras en el DMQ, además de la tasa que cobra el Consejo Provincial. Todos estos valores se calculan en relación con el precio del inmueble.
¿Cómo y dónde se averigua los valores a pagar?
El ciudadano ingresa a la página web de la Dirección Metropolitana Tributaria, porque la competencia del pago de impuestos no la tiene el Registro de la Propiedad. Ingresa el número de predio del inmueble, el valor de venta, el valor catastral, el porcentaje de alícuotas que le corresponde, y automáticamente se calcula el valor a pagar. Una vez honrados todos los pagos, se procede a elevar el contrato de compraventa a escritura pública y se inscribe la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad. Gracias a la digitalización de la información, todo este proceso no toma más de un mes.
Caridad Vela y Martín Enríquez
¿La totalidad de la información está finalmente digitalizada?
El Registro de la Propiedad del DMQ es la primera entidad municipal en estar 100% digitalizada. Este proceso arranció en 2019 y finalmente se culminó con éxito. El ciudadano ingresa a nuestra página web con su usuario y clave y hace todos sus trámites de manera digital. Los puede hacer desde su computador o celular desde cualquier lugar en el mundo, incluso puede pagar los valores pendientes en línea. Ya no necesita acercarse a nuestras oficinas, sin embargo, mantenemos ventanillas físicas para solucionar los problemas de personas que no están familiarizadas con la tecnología o que tienen alguna duda.
¿Es decir que ya no se manejan archivos físicos?
Los archivos de escrituras antiguas permanecen en físico, pero a partir de 2017 todo está digitalizado. Hay ocasiones en las que el ciudadano solicita certificados que necesitan un análisis más profundo, y en ese caso corresponde investigar los archivos físicos para verificar antecedentes históricos. Ahora también tenemos registrados algunos bienes patrimoniados que antes no estaban diferenciados de los bienes comunes. Esto se logró gracias a la ex Concejala Luz Elena Coloma que presidía la Comisión de Áreas Históricas. Lamentablemente necesitamos que tanto el Ministerio de Cultura como el Municipio, nos trasladen el inventario completo, pero la información llega por goteo, porque, aparentemente no han actualizado el levantamiento de los bienes patrimoniados.
¿Cuántos predios hay en el DMQ?
Aproximadamente un millón de predios, pero ese número crece cada día, porque en lo que hoy es un terreno mañana se construye un proyecto en propiedad horizontal, y se convierte en varios predios más. Calculo que cada semana el DMQ crece en 200 predios nuevos. El desarrollador inmobiliario presenta la escritura de declaratoria de propiedad horizontal y la inscribe en el Registro de la Propiedad, y recién ahí puede comenzar a escriturar las compraventas definitivas con los nuevos propietarios.
¿Cuánto tiempo toma este proceso?
Son varias las instituciones que intervienen en la declaratoria de propiedad horizontal.
Primero está el Colegio de Arquitectos que aprueba la declaratoria y otorga la licencia, con eso continúa el trámite en la unidad de catastro de la administración zonal respectiva. Ellos crean los nuevos predios y una vez que eso está concluido, dan el aviso al notario para que el constructor pueda elevar esa declaratoria a escritura pública. El último paso es la inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Ya se solucionó el problema tecnológico que impide que el Registro de la Propiedad y el Municipio de Quito estén conectados en línea?
Parcialmente. Recordemos que hasta hace algunos años el registro de la propiedad era una entidad privada que nada tenía que ver con el Municipio, razón por la cual cada uno manejaba su información a su manera y había un divorcio entre los registros de las dos instituciones. El Dr. Santiago Guarderas tuvo la decisión política de asignar un presupuesto especial al Registro de la Propiedad para actualizar su tecnología, tanto en servidores como en computadoras para 280 funcionarios, que no se habían actualizado desde 2011. Esto nos ha permitido trabajar en un proyecto que se llama “folio real”, en el cual trabajamos exclusivamente con números de predio. Ha sido un proceso largo y minucioso, pero al momento tenemos ya alrededor de 250.000 predios bajo el sistema de folio real, y estamos dejando a la siguiente administración un Registro de la Propiedad totalmente digital e interconectado con el Municipio. Esperamos que este proceso continúe sin contratiempos.
¿Hay forma de saber cuántos predios informales hay en el DMQ?
Esa no es competencia nuestra, sin embargo, la alcaldía está trabajando en una ordenanza, con su respectivo reglamento, para avanzar en la regularización de predios y construcciones informales. Sucede con frecuencia que en lo que aquí tenemos registrado como un lote de terreno, hay una casa construida que no consta en la cédula catastral, y si el propietario quiere vender la casa no lo podrá hacer sin actualizar la información.
¿Existe alguna entidad que maneje la información de los predios a nivel nacional?
No, cada municipio tiene su registro. En otras palabras, para saber qué propiedades tiene un determinado individuo en el país, habrá que consultar en los registros de la propiedad de los 221 municipios.
Sé que están a punto de obtener la certificación ISO…
De hecho estamos cumpliendo los requisitos para obtener dos certificaciones ISO. Uno tiene que ver con seguridad de la información, y otra con calidad de la información. Todos nuestros certificados de razones de inscripción tienen un código QR, con lo cual evitamos la corrupción que antes había con la venta de certificados adulterados. También se ha eliminado la asignación manual de funcionarios para trámites, ahora el sistema asigna aleatoriamente el proceso al funcionario que le corresponde gestionarlo. Con la digitalización de trámites hemos eliminado la presencia de gente vendiendo turnos en los exteriores de nuestras oficinas, porque ya no es necesario venir físicamente.