Foto: Leopoldo Ocampo, Mónica Heller, Caridad Vela y Henry Yandún
Por Caridad Vela
Mónica Heller, Henry Yandún y Polo Ocampo, Presidentes del Directorio de la Cámara de Comercio de Quito, Constructores Positivos y Cámara de la Industria de la Construcción, respectivamente, acudieron a esta invitación en la que CLAVE tuvo el privilegio de conducir un diálogo fluido de extracción de ideas que poco dejó sobre la mesa.
Gracias a la gentileza de Leopoldo, actué como moderadora en un conversatorio de alto nivel que reunió a los directivos de los tres gremios más importantes de la ciudad. Ellos, con absoluta transparencia y buena voluntad, compartieron criterios sobre la situación de los sectores relacionados con la actividad inmobiliaria y de la construcción. En torno a eso se desenvolvió el encadenamiento de aportes para un futuro mejor, sobre todo ahora que tenemos nuevo gobierno nacional.
Mi preámbulo se centró en usar esta oportunidad, y este medio de comunicación, para elevar nuestras voces y proponer ideas al presidente electo, que pronto asumirá el cargo. Daniel Noboa estará al mando de un país inmerso en una cantidad de problemas que Mónica resume con su acostumbrada capacidad de análisis. “La situación es incierta, agrupa muchos elementos difíciles de entender en su conjunto, que en el colectivo han producido una situación complicada y de muy poca claridad”.
Continúa afirmando que “la muerte cruzada, elecciones anticipadas y escenarios de violencia inéditos en el país, han generado falta de voluntad de consumo y de inversión, además de, por supuesto, una afectación enorme en lo personal. Estamos en el peor nivel de extracción petrolera de los últimos años, crecimiento del PIB muy por debajo de lo anticipado, caída en ventas, etc., que nos llevan a pedir al Presidente políticas claras, estabilidad, seguridad jurídica, proyección económica y, sobre todo, seguridad para los ciudadanos”.
Constructores Positivos agrupa un conglomerado humano diverso, cuyo factor común es la industria relacionada con desarrollo urbano, enfocados desde varias aristas: arquitectura, construcción, urbanismo, desarrollo inmobiliario, sostenibilidad y gestión en política pública. Con esa visión aglutinadora, Henry comparte su criterio desde un plano más general ante las afectaciones de la situación actual.
“Hemos hecho un catálogo de propuestas para el Presidente Noboa, porque esta situación no puede continuar. “Tradicionalmente, la mano de obra formal en la construcción era el 60%, ahora es apenas el 40%. La construcción ha representado el 10% del PIB en el país, ahora estamos en apenas el 6%. En este rubro hay tres componentes: obra pública, negocio inmobiliario en general, y negocio inmobiliario de vivienda VIP y VIS. Hay señales positivas, los bancos están con dinero y están prestando a los constructores y compradores de vivienda. Ellos, las instituciones financieras, son los grandes defensores de nuestra actividad. Este año se romperá el récord de colocaciones en créditos hipotecarios”.
Henry Yandún
Con Leopoldo revisamos la situación de construcción de obra pública. “Necesitamos políticas de Estado”, nos dice. “El sector privado apuesta a su propio riesgo y con su propio endeudamiento para construir vivienda, pero esa vivienda necesita vías de acceso y servicios básicos, es decir, requiere de todo el conjunto de obra pública de soporte. No políticas públicas estables. Sin confianza no hay inversión, hay ansiedad”.
A su criterio, una vez terminada la campaña, el Presidente Noboa debe presentar propuestas reales de lo que hará en estos 18 meses. “No se puede hacer obras macro en ese período que no alcanza ni para completar estudios; pero ese tiempo sí es suficiente para plasmar los cimientos de políticas de Estado con normativas claras, con visión a largo plazo. Por ejemplo, activar la Ley de Contratación Pública que lleva tres años estancada en la Asamblea, sería ideal. Eso es clave para realmente masificar la generación de empleo, que de momento es casi nula y no hay una propuesta real de reactivación”.
Con ese panorama sobre la mesa no pedimos milagros, de hecho, estamos saturados de ser engañados con promesas incumplibles. Pedimos poco: transparencia y compromiso al recién nombrado presidente, para trabajar en paz.
Una buena noticia la recibimos hace pocas semanas de boca de la ahora ex Ministra de Vivienda, Arq. Gabriela Aguilera. Finalmente se firmó el reglamento que activa un nuevo mecanismo de crédito para la compra de vivienda.
Construyamos Juntos -que antes se llamaba Bien Futuro- solo requiere del reglamento para entrar en vigencia, y mientras eso sucede, la empresa privada está desarrollando un proceso piloto para determinar los ajustes necesarios y lograr que la herramienta sea de funcionamiento idóneo.
El mecanismo implica que el comprador de vivienda obtenga su crédito hipotecario cuando el inmueble está en planos, siempre que cuente con todos los permisos necesarios. El banco entrega el dinero al fideicomiso que se encarga de controlar el proceso constructivo, y conforme a ciertos hitos de cumplimiento va entregando fondos al constructor. Cuando el inmueble está listo, ese crédito se convierte en un hipotecario normal cuyo deudor es su propietario.
“Hay cientos de constructores que podrían construir, pero no tienen capital de trabajo”, dice Henry. Constructores Positivos ha estado atrás de que se firme ese decreto hace cinco años y finalmente lo consiguió. “El sistema funciona con éxito en Brasil y Perú, ha sido probado y es exitoso. Tenemos esperanza de que sea una buena solución para motivar la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios”.
Entre mis interlocutores, Mónica presenta una dualidad interesante. No solo es Presidenta del Directorio de la CCQ, sino que también ha sido desarrolladora inmobiliaria desde hace muchos años, y ha estado involucrada en el rescate urbano de zonas deterioradas. Su visión, en términos generales es “que uno no puede disociar el resultado de una industria de lo que está pasando en el contexto ampliado del país. Ecuador requiere un norte más claro, una mentalidad productiva más importante, donde no se satanice al empresario y al inversionista. Debemos mirar al sector privado como un socio estratégico del Estado, de lo contrario seguiremos apagando fuegos en lugar de desarrollar una sociedad con mejores condiciones de vida. Mientras eso no cambie seguiremos teniendo estas conversaciones sobre inestabilidad jurídica, riesgo país, etc., y eso repercute en todas las industrias”.
Mónica Heller
Ante la pregunta de qué se espera del próximo ministro de vivienda, mis tres invitados coinciden. Debe ser visionario, tener capacidad de proyectar a largo plazo, no solo pensando en el comprador sino también en el inversionista y empresario, para provocar un escenario confiable que estimule la voluntad de inversión o compra. Debe tener capacidad técnica para entender esta coyuntura y generar un equilibrio que produzca más inversión pública y más inversión privada. “Tal como están las cosas, la discusión hoy es si me quedo en Ecuador o me voy, en lugar de ser si invierto en Ecuador, o no”, comenta Mónica.
Las alianzas público privadas podrían ser un camino de salida a la ejecución de obra pública, pero no tienen ese efecto. “Con sentido común, el presidente debe colocar a profesionales en cada materia en los puestos de preponderancia para resolver los graves conflictos del país”, afirma Polo. “No hay espacio para improvisación, un abogado no puede ser ministro de obras públicas, como efectivamente ha sucedido en el pasado. Ese cargo es para un ingeniero civil experto en obra pública”, dice.
Añade que debe revisarse la Ley de Contratación Pública y desaparecer el Sercop, o convertirlo en superintendencia con capacidad sancionadora para que destituya al servidor público que muestra sesgos evidentes en sus contrataciones. “No hay que inventar el agua tibia. Las concesiones existen y han probado que, con apoyo de la empresa privada, funcionan. Leyes tenemos de sobra, pero hay que saber interpretarlas y ponerlas en práctica”.
Más allá de eso, preocupa que “cada vez que hay un error en el sector público, el que paga la factura es el sector privado”, afirma Mónica. “Los aportes únicos, extraordinarios o como se los quiera llamar, se han vuelto comunes. Esa es la forma de responder ante cualquier problema, porque no hay consciencia de que el sector privado es el que aporta el 90% del empleo en el país, aporta con la carga impositiva y reacciona positivamente ante cualquier emergencia, a pesar de que tiene un marco legal adverso que limita sus capacidades ejecutoras. No hay reciprocidad, no hay congruencia.”
Si bien en esta mesa lo que hacemos es opinar, también es cierto que no nos quedamos en el verbo. Acciones concretas lo demuestran, y como ejemplo cito la ejecutada por Constructores Positivos al reconstruir 22 UPC´s sin que nadie lo obligue a hacerlo. Si nos quejamos de falta de seguridad, pues hagamos algo para combatirla, fue el razonamiento.
Henry comenta que si bien los gobiernos de turno tienen su parte de la culpa, también la tenemos quienes nos quejamos y no actuamos. “La mayor parte de ecuatorianos somos honrados, honestos y trabajadores, que podemos sacar al país adelante. No solamente estamos reconstruyendo los UPC, también propusimos la creación del subsidio para vivienda VIS y VIP, que no le cuesta nada al gobierno y le da un rédito social inmenso”.
Y en cuanto a aportes gremiales, la Camicon presentó a los candidatos a la alcaldía de Quito un plan de inversiones que bordea los $12.000 millones en temas de infraestructura para la ciudad, en obras de corto, mediano y largo plazo, entiéndase hasta 25 años. “Creamos el Consejo Estratégico de Infraestructura que es una agrupación de ex ministros de obras públicas, de vivienda, viceministros, ex gerentes de empresas públicas, entre otros, para generar este insumo. Vemos con buenos ojos que el actual alcalde de Quito tomó el 90% de nuestra propuesta para el portafolio de inversiones que propuso.”
Otro factor de importancia es modificar la tabla de créditos hipotecarios del Biess. Al respecto, Henry cuestiona que la institución es competitiva en tasas solo para compra de vivienda de hasta $90.000. “De ese monto hacia arriba la tasa es tan alta que los afiliados prefieren acudir a la banca privada. Hemos hecho propuestas escalables, calculando el rendimiento económico y el impacto social. El Biess tendría más ingresos, y más gente tendría acceso a vivienda a tasas competitivas”.
Además, los mecanismos de financiamiento deben contemplar las variaciones de la oferta y la demanda, para atender la actual situación del mercado inmobiliario. Es irreal decir que han bajado los precios del metro cuadrado en Quito sin hacer un análisis técnico, real.
Leopoldo Ocampo
Henry comenta que hay una nueva segmentación en Quito, ante la cual la mayoría de constructores han reaccionado positivamente. Los departamentos de tres o cuatro dormitorios no son fáciles de vender, ahí podría reducirse en algo el precio porque son áreas grandes, sin embargo, si las unidades son suites, estudios o departamentos de un dormitorio, por ser un área menor, se mantienen los precios siempre y cuando estén muy bien ubicados, por ejemplo, cerca de las paradas del Metro. Hay un redireccionamiento del mercado, no una reducción de precios si comparamos igualdad de condiciones”, afirma.
Para Mónica han cambiado los apetitos del mercado. “Por el mismo dinero puedes vivir en casa con jardín en los valles, que en un departamento en Quito. Los colegios se han movido a los valles, por lo que si tienes hijos en esa edad, seguramente pensarás en vivir cerca de los centros educativos. En Quito se empieza a ver una tendencia clara hacia apartamentos más pequeños, enfocados en familias sin hijos. Los proyectos con esa oferta se venden muy bien a un grupo humano que quiere vida de ciudad, donde hay acción. Depende del tipo de cliente, de sus necesidades y del tipo de vida que quiera vivir”.
Pasamos a comentar el tema de recuperación de zonas deterioradas. El Metro debería hacer su magia, sin embargo, salvo lo que sucede alrededor del Parque La Carolina, no se ve mayor impacto en otras zonas. Eso trae a la memoria el área del cono de aproximación al antiguo aeropuerto de Quito, que en su momento fue un territorio visto como la oportunidad de crear ahí una nueva ciudad. Han pasado los años y no solo que no se ha movido una piedra en esa zona, sino que está en franco declive.
“Los malos alcaldes, los malos concejos municipales y su animadversión contra el sector empresarial, los llevaron a crear una normativa pensada en cómo evitar que el empresario tenga éxito. El resultado es que no hay un solo proyecto en esa zona que debía ser la de crecimiento de la ciudad”, comenta Henry.
A ese criterio Mónica suma el suyo. “La zona de la González Suárez está mostrando menos densidad, más envejecimiento poblacional y esos no son buenos síntomas. El factor contrario lo tienes en los valles, donde hay un comportamiento diferente y la demanda ha crecido. El centro de la ciudad está en un proceso de deterioro que es notorio. La vida nocturna es prácticamente inexistente. El único factor común en todos los sectores es la inseguridad”.
La normativa no debe generarse desde el escritorio, eso no resuelve nada. “Hay 3.000 predios, terrenos baldíos que se podrían utilizar bajo el esquema de alianzas público privadas. El sector privado está listo para invertir, pero la contraparte pública está estancada”, comenta Leopoldo, quien espera con optimismo que el actual alcalde de Quito actúe según lo que ha ofrecido.
Mónica concluye que hay varias cosas por hacer y muchas otras por rehacer. Por ejemplo, “hay cantidad de casas inventariadas que no tienen valor arquitectónico y por esa condición no las puedes modificar. Ahora son inmuebles abandonados, deteriorados, que solo sirven de guarida a delincuentes. La ley tiene que estar al servicio de la ciudad y los ciudadanos, no al revés. Ojalá el nuevo concejo metropolitano tenga apertura para escuchar y dejarse asesorar de quienes estamos en el día a día de esta actividad, porque ellos no conocen esta realidad. Estas decisiones deben estar en manos de técnicos, no de políticos”, concluye.
Leopoldo Ocampo, Mónica Heller, Caridad Vela y Henry Yandún
Tal vez el primer paso para lograr esto es revisar la ley de elecciones, de tal manera que cada candidato para ocupar un espacio en el Concejo Metropolitano tenga una experticia definida: desarrollo urbano, sostenibilidad, finanzas públicas, arquitectura, etc., de tal manera que las decisiones sean planificadas y no obedezcan a banderas políticas.
La necesidad de construir vivienda VIP y VIS es enorme, y según comenta Henry, “la Ley de Vivienda de Interés Social ya existe. Específicamente dice que para este tipo de proyectos se pueden generar alianzas público privadas en las que el Estado puede aportar el terreno a un valor menor que el catastral. Falta un pequeño detalle en el reglamento y la decisión no depende del legislativo sino exclusivamente del ejecutivo. Si eso se logra, esperamos que los alcaldes no obstaculicen la aprobación de proyectos”.
Polo suma su criterio a lo dicho por Henry y Mónica. Todos estamos expectantes de que se hagan públicos los nombramientos de quienes ocuparán los ministerios que tienen injerencia directa con la reactivación del sector de la construcción.
Ha cerrado un gobierno que duró dos años y medio. El actual presidente tendrá un período de 18 meses. Lo que corresponde es solucionar lo urgente y poner los cimientos para mejorar las cosas en el largo plazo. El sector privado no puede seguir pagando tributos que con las justas cubren el gasto corriente del país, es decir, lo mantienen operativo, pero nada más.