Por Caridad Vela
Ejeproy nació formalmente en 2003, pero su historia empezó varias décadas antes, cuando el Ing. Fabián Ordóñez Martínez hizo del agua potable, el saneamiento, la consultoría y la construcción el centro de una vida profesional que terminaría convirtiéndose también en un legado familiar. Primero trabajó junto a sus hermanos, después llegaron sus hijos.
Hoy Verónica, Sebastián y Javier Ordóñez Arízaga representan una nueva generación de esa historia. Los tres estudiaron, trabajaron y construyeron trayectorias propias antes de encontrarse profesionalmente en la empresa familiar. Sus especialidades y responsabilidades son distintas, pero comparten una manera de entender la profesión que claramente viene de casa. Para ellos, construir exige rigor técnico, visión de largo plazo y responsabilidad sobre aquello que una obra deja a la ciudad.
Fabián Ordóñez
Fabián, ¿cuándo comienza su historia profesional?
Me gradué en 1975. Inicialmente trabajé en la empresa pública, en agua potable y saneamiento, durante aproximadamente 15 años. Soy ingeniero sanitario y esa fue una etapa muy importante para mí porque crear sistemas de agua, llevar servicios a pueblos y ciudades, tiene una enorme trascendencia, se trata de una ingeniería profundamente social. Después tuve la oportunidad de trabajar con el Banco Mundial y con la Organización Mundial de la Salud, más adelante me desempeñé como consultor y, en 1995, regresé al país y empecé a trabajar en diseño, consultoría y construcción.
Importante trayectoria en obra pública. ¿Cómo fue esa etapa?
Trabajé alrededor de veinte años con mis hermanos, que también son ingenieros. Estuvimos muy vinculados al sector público, fundamentalmente en obras sanitarias, plantas de tratamiento de agua potable, alcantarillado, pero también coliseos, escuelas y otro tipo de infraestructura. Después decidimos dar un giro hacia el sector privado. Nos interesaba un espacio en el que se valoraran las capacidades y la calidad de los proyectos, y pudiéramos competir desde allí. Empezamos a hacer viviendas unifamiliares, edificios y urbanizaciones importantes, y progresivamente fuimos ampliando nuestra actividad. En varios proyectos en Cuenca trabajamos con el Arq. Felipe Londoño, un excelente arquitecto que, cuando se integró a nuestro grupo, nos ayudó a cambiar la concepción que teníamos. Adquirimos una mirada más amplia, más internacional, e incorporamos muchas innovaciones en los proyectos que desarrollamos con él.
¿En qué momento decide crear una empresa?
Vimos la necesidad de fortalecernos como grupo e incorporar especialistas de distintas áreas de la ingeniería y la arquitectura para poder ofrecer un servicio integral a nuestros clientes. Fuimos construyendo una estructura que nos permite abordar un proyecto desde la arquitectura, ingenierías eléctricas, sanitarias y ambientales, y la parte financiera. Estudiamos la prefactibilidad de los proyectos, avanzamos hacia la factibilidad y, si el proyecto es viable y rentable, pasamos a los diseños definitivos y a la ejecución.
Verónica, Sebastián y Javier Ordóñez Arízaga
¿Qué significa ahora trabajar con sus hijos?
Es una enorme satisfacción. Trabajamos realmente en equipo, somos socios, somos trabajadores activos de la empresa y cada uno está comprometido desde su propia área. Javier está en la gerencia y maneja fundamentalmente la parte financiera, la gestión y el análisis económico de los proyectos, Sebastián está mucho más involucrado en obra y coordina técnicamente los distintos proyectos, Verónica es la coordinadora de salud ocupacional y control ambiental. Yo continúo manejando contratación, evaluación general, asesoramiento integral a los frentes de obra y generación de nuevos proyectos.
Después de cinco décadas de profesión, ¿cómo ha visto cambiar la ingeniería y la construcción?
Para mí hubo primero un cambio personal muy importante, pasar de la empresa pública hacia la actividad privada. Después ha venido una transformación enorme en la manera de construir. Hemos tenido que innovar permanentemente en tecnologías, equipamiento, materiales y sistemas de control. Hoy un edificio no es solamente su estructura. Están todas las ingenierías eléctricas y electrónicas, los sistemas de control y seguridad, el manejo de gas, la eficiencia de los servicios internos. Todo se ha tecnificado enormemente y eso permite ofrecer mayor calidad, comodidad, seguridad y tranquilidad a quienes finalmente van a utilizar esos espacios.
Proyecto Produbanco
Verónica, Sebastián, Javier, ¿cómo se estructura hoy Ejeproy?
Tenemos tres empresas que nos permiten separar las distintas actividades. Ejeproy es la constructora; Formulación y Control de Proyectos está dedicada a gerencia de proyectos, estudios de ingeniería, factibilidad, riesgos y consultoría; y Equipo maneja equipos e importaciones. Esa diversificación es importante porque podemos participar desde varias aristas, dependiendo de dónde podamos agregar mayor valor, poniendo especial atención en sostenibilidad.
¿El comprador en Cuenca está dispuesto a pagar más por sostenibilidad?
En el segmento institucional sí hay mayor valoración. En vivienda aún existe una distancia entre decir que la sostenibilidad es importante y estar dispuesto a pagar por ella, pero eso está cambiando porque también está cambiando el comprador. Las nuevas generaciones tienen otras prioridades y empiezan a preguntar cómo está construido el lugar donde van a vivir. El comprador ve pintura, pisos, acabados y grifería, pero ahora quiere saber sobre la estructura.
Proyecto Baikal
¿Y ahí es donde entra la experiencia?
No solo experiencia, también reputación, seriedad y transparencia. Tenemos controles de calidad, residentes, superintendentes e ingenieros especializados permanentemente en obra. Somos muy estrictos precisamente en esas fases que después quedan ocultas.
En proyectos pequeños ocurre que el maestro termina dirigiendo, ejecutando, comprando y decidiendo. Nosotros creemos que la parte estructural necesita muchísimo rigor, porque ahí está el núcleo de la construcción y nuestra responsabilidad con el comprador es garantizarle la calidad de lo que no ve.
¿Existe control por parte de las autoridades?
La normativa existe, pero falta fiscalización. Hay una brecha importante entre lo que está escrito y lo que efectivamente ocurre. El estudio estructural se presenta firmado, pero no existe una revisión técnica equivalente a la que realizan otras entidades sobre determinados estudios eléctricos o sanitarios. La formalización tiene gran importancia y varias políticas actuales empiezan a favorecerla.
Proyecto Río Azul
¿Por ejemplo?
Durante años tener la contabilidad en orden, formalizar al personal, invertir en sistemas de gestión, trabajar en sostenibilidad y mantener procesos rigurosos significó asumir costos que otros podían evitar. Hoy esa formalidad permite acceder a beneficios tributarios, certificaciones y determinados mecanismos de financiamiento. Gracias a que somos formales, hemos logrado financiamiento para construcción de vivienda proveniente de organismos multilaterales, y eso es valioso porque hay pocas alternativas para financiar al constructor.
Hablemos de la oferta inmobiliaria de Cuenca. ¿Qué dicen sus estudios de mercado?
Vemos un crecimiento muy importante. El número de unidades disponibles creció aproximadamente 45% de un año a otro. Preocupa que gran parte de los proyectos esté atacando al segmento medio alto y alto, y tenemos dudas de que exista suficiente capacidad de absorción para toda esa oferta. Esto podría eventualmente desencadenar una fuerte competencia en precios. Por eso decidimos diversificarnos. Tenemos proyectos para segmentos medio alto y alto, pero también construcción industrial, institucional, corporativa, proyectos para terceros y vivienda social, que es un segmento desatendido donde hay oportunidades. Así equilibramos distintos ciclos políticos y económicos y alcanzamos economías de escala.
Proyecto CREA
¿También vivienda social?
Hay una gran oportunidad y es un desafío que nos hemos planteado. Estamos desarrollando 102 viviendas en Ricaurte, llevando allí la misma calidad, buen gusto, estética y funcionalidad que aplicamos en otros proyectos. Pero queremos llegar también a familias con menores ingresos, el problema es que el suelo en Cuenca es muy caro y, cuando se suma urbanización, infraestructura y todas las cargas que debe asumir el proyecto, simplemente los números no dan.
¿Qué tendría que cambiar?
Si el sector público pudiera aportar infraestructura, vialidad o facilitar suelo, sería posible reducir los costos y llegar a precios mucho más bajos. Lo hemos intentado, hemos analizado posibles alianzas con constructores que tienen experiencia haciendo vivienda masiva, pero cuando revisamos terrenos grandes en Cuenca y hacemos los números, no logramos producir vivienda social al precio que esas familias necesitan. Es una pena porque hay interés de hacerlo.
Proyecto Floresta
La tendencia global es reducir el tamaño de los departamentos. ¿Cómo la ven?
No todas las tendencias globales deben replicarse automáticamente en Cuenca. En Quito vemos oferta de estudios de 25 o 30m2 que se venden a pesar de que el metro cuadrado es caro, pero el precio total resulta accesible. Hay que preguntarse qué ocurre después. Muchos de esos departamentos se compran pensando en Airbnb. Un análisis que manejamos identificó alrededor de 2.500 listings de Airbnb en Cuenca, con una tarifa promedio cercana a $50 y una ocupación promedio de aproximadamente 35%. Si se compra un estudio diminuto pensando exclusivamente en Airbnb y la rentabilidad no es la esperada, intentan trasladarlo a renta de largo plazo, pero un espacio concebido para estadía corta no necesariamente es cómodo para vivir permanentemente. El riesgo es terminar con un inmueble poco adaptable.
¿En qué tipo de proyectos están las mayores oportunidades?
En los proyectos de uso mixto. Son una forma muy responsable de hacer ciudad porque generan sinergias entre actividades y mantienen los sectores vivos durante distintas horas. Cuando separamos los usos terminamos con zonas comerciales vacías durante la noche y sectores residenciales desconectados de servicios. El uso mixto genera comunidad, movimiento y seguridad. Estamos preparando otro proyecto de este tipo en Cuenca. El desarrollo inmobiliario debe fortalecer la calidad de vida, no eliminarla. Un edificio no termina en la puerta de su lobby, forma parte de una calle, de un barrio y de una ciudad. Eso es diseñar responsablemente.
Proyecto Sector Plaza Ocho
¿Qué significa diseñar responsablemente en una ciudad como Cuenca?
Entender la ciudad antes de intentar imponerle un proyecto. Cuenca tiene costos de suelo elevados y una normativa que restringe las alturas. Desarrollar en determinados sectores es complejo, porque el valor del terreno debe distribuirse entre menos metros cuadrados vendibles. Pero también se producen oportunidades arquitectónicas interesantes. Frente al río, por ejemplo, existen límites de altura y retiros que terminan generando terrazas y una relación distinta con el paisaje. El Centro Histórico es todavía más desafiante y esas restricciones pueden terminar generando fenómenos como la gentrificación.
¿Cuéntenme de Aurum Distrito Urbano?
Es un proyecto de uso mixto sobre alrededor de 3.000m2. El proyecto tendrá aproximadamente 26.000m2 de construcción. Integra el primer Novotel de Ecuador, la matriz del Banco Guayaquil, una plaza gastronómica, alrededor de 80 departamentos y espacios comerciales. Tendremos también pool bar, rooftop y queremos incorporar arte local dentro de la plaza gastronómica.
Jardín Challuabamba
¿Cuál es la oferta residencial?
Suites y departamentos de dos y tres dormitorios, con un precio promedio de $1.650 por metro cuadrado. Más que vender departamentos, vendemos ubicación y una experiencia urbana. El tranvía lega a la puerta y estamos recuperando un sector que sufrió un importante deterioro durante los años de construcción del tranvía, pero que ya cuenta con infraestructura y todos los servicios. Después de que lanzamos el proyecto aparecieron otros nuevos desarrollos en la misma zona, lo cual es positivo porque significa recuperar un área que estaba perdiéndose.
También tienen proyectos vinculados con el sector médico. ¿Por qué Cuenca genera tanta demanda de consultorios?
Tenemos Torre Seis, vinculada a Santa Inés, cuyos consultorios se vendieron en su totalidad, participamos como promotores mediante un acuerdo comercial y uso de marca. Estamos iniciando Torre Cinco, vinculada a Monte Sinaí, con aproximadamente 120 consultorios, también vendidos. Aquí somos los constructores, lo cual refleja justamente el modelo diversificado del que hablábamos. Cuenca se ha convertido en un centro regional de atención médica. Tenemos instituciones con una concentración muy importante de médicos y especialistas. Parte de la población extranjera escoge Cuenca por la calidad de sus servicios de salud.
Proyecto AURUM
¿Cómo reacciona el mercado ante la llegada desarrolladores de Quito y Guayaquil a Cuenca?
Los cuencanos somos bastante de “ver para creer”. Han llegado empresas importantes, con prestigio, fuerzas comerciales sofisticadas y modelos de pago diferentes. Algunas han elevado considerablemente los precios. Su ventaja es que posiblemente no dependen exclusivamente del comprador local, pueden comercializar Cuenca en Quito, Guayaquil o incluso fuera del país. Habrá que ver cómo responde el mercado, porque quien viene a conocer la ciudad y se interesa por comprar, también compara precios.
