Por Caridad Vela
Pocas veces han coincidido tantos instrumentos para facilitar el acceso a vivienda propia en Ecuador. A los programas de vivienda totalmente subvencionada para los hogares en situación de pobreza y pobreza extrema, se suman créditos hipotecarios con tasas preferenciales. Mecanismos como CrediCasa y Miti-Miti y, ahora, Yapa Pa tu Casa.
El objetivo del Gobierno Nacional es ampliar el acceso a vivienda hacia un segmento de la población que hasta ahora estaba en una especie de limbo, pues no calificaba para recibir vivienda gratuita, pero sus ingresos no permitían superar con facilidad una de las principales barreras para comprar casa propia, como es disponer del dinero necesario para pagar la entrada.
El alcance de estas políticas va mucho más allá del comprador. Incentivar la adquisición de vivienda nueva significa generar demanda para nuevos proyectos, movilizar inversión privada, activar a constructores y promotores y, con ellos, a proveedores de materiales, acabados y servicios profesionales. Significa también crear fuentes de empleo y poner en movimiento una extensa cadena productiva que tiene en la construcción uno de sus principales aliados.
Daniel Elmir, viceministro de Vivienda y Desarrollo Urbano, explica en detalle cómo funciona Yapa Pa tu Casa.
¿Qué lleva al Gobierno a crear Yapa Pa tu Casa?
Teníamos planes de vivienda para personas en situación de pobreza y pobreza extrema, como Casa 100, que contempla vivienda completamente gratuita. Luego pasábamos directamente a los créditos hipotecarios, ya fuera CrediCasa o Miti-Miti, pero en medio se quedaba una población muy grande de familias que ganan hasta 3,5 salarios básicos unificados ($1.687). Entonces nos preguntamos qué podíamos hacer para que esas personas también pudieran acceder a una vivienda.
¿Así nace Yapa Pa tu Casa?
Exacto. Yapa Pa tu Casa es un bono que entrega el Gobierno Nacional de hasta $10.000 para familias que ganan hasta 3,5 salarios básicos unificados ($1.687) y que quieran adquirir viviendas de hasta 135 salarios básicos unificados ($65.000). La gran ventaja es que podemos entregar a esa familia hasta $10.000 de bono y, adicionalmente, darle acceso a CrediCasa si está afiliada al IESS, o a Miti-Miti si no lo está. Es un doble beneficio que ahora sí les permite acceder a una casa.
¿El bono sirve para pagar la entrada de la vivienda, y/o reducir el monto del crédito?
Esa es justamente la idea. Si hablamos de una vivienda de $65.000 y la persona está afiliada al Iess y aplica para Credicasa, recibe un bono de hasta $10.000 y ya no tiene que financiar $65.000, sino $55.000. Para quienes tienen un negocio propio y no están afiliados al IESS, podemos darles acceso al crédito Miti-Miti para una vivienda de hasta $65.000, con una tasa del 4,99%, que requiere el pago del 5% como entrada.
Se habla de un bono de hasta $10.000. ¿Cómo se determina cuánto recibe cada beneficiario?
Hicimos una segmentación en tres grupos. El primero corresponde a quienes ganan hasta 1,5 salarios básicos unificados ($723) y recibirían alrededor de $8.000 de bono. El segundo recibiría desde $7.000, y es para quienes ganan entre 1,5 ($723) y 2,5 salarios básicos ($1.025). El tercero es para quienes tienen ingresos de entre 2,5 ($1.025) y 3,5 salarios básicos ($1.687), quienes recibirían desde $6.000.
¿Cómo se llega a los $10.000 del bono?
Si el proyecto incorpora criterios de sostenibilidad o cuenta con una certificación verde, como EDGE, LEED o la nueva certificación nacional que estamos desarrollando, se incrementan 1,5 salarios básicos unificados al bono. Además, si el beneficiario presenta una condición de vulnerabilidad o discapacidad, se agregan otros 1,5 salarios básicos. Por lo tanto, una persona del segmento de menores ingresos que compra en un proyecto sostenible y además presenta una condición de vulnerabilidad puede llegar a recibir hasta $10.000. En el segundo segmento, el beneficio puede llegar hasta $9.000 y, en el tercero, hasta $8.000.
¿Se ha considerado a las madres solteras?
Por supuesto. Las madres solteras son primordiales para nosotros. De lo que tenemos mapeado en CrediCasa y Miti-Miti, cerca del 40% de los créditos corresponde a madres solteras, y esa participación está aumentando. La idea del presidente es precisamente atender de mejor manera a ese grupo vulnerable y darle la posibilidad de acceder a vivienda con un beneficio mayor.
¿El bono aplica exclusivamente para primera vivienda?
En principio, el programa está pensado para primera y única vivienda, es decir, para personas que nunca han tenido vivienda propia. Si alguien tuvo anteriormente una vivienda, la vendió por cualquier razón y actualmente no tiene ninguna propiedad, podría acceder, pero sería un proceso un poco más complejo porque habría que realizar determinadas verificaciones.
¿La vivienda tiene que ser nueva o puede ser usada?
En este momento solamente puede ser nueva, porque uno de los objetivos es precisamente incentivar la construcción. Sin embargo, estamos trabajando con Naciones Unidas en un programa que permita reutilizar viviendas y edificios antiguos, incluyendo inmuebles que tiene el Estado, para generar vivienda. Cuando el programa esté funcionando, esas viviendas también podrán eventualmente beneficiarse de este tipo de bonos, porque nos interesa impulsar el reciclaje urbano.
¿El límte de ingresos se calcula sobre el ingreso individual o del núcleo familiar?
Del núcleo familiar. Y justamente lo pensamos de esa manera después de analizar, entre otros casos, el de la Policía Nacional. Hicimos un convenio con la institución y vimos que muchos policías ganan alrededor de un salario básico o un poco más, y sus esposas suelen tener ingresos similares. Una familia en esas condiciones ahora puede acceder a una vivienda con una cuota de alrededor de $170 mensuales, prácticamente lo mismo que puede estar pagando actualmente por arriendo.
¿El solicitante debe ser sujeto de crédito para poder financiar el saldo?
Sí, pero hemos reducido muchísimo los requisitos. Si ya es sujeto de crédito, solamente le pedimos el formulario de responsabilidad de la información y el formulario de solicitud, que ahora se generan directamente desde la página web. La persona llena sus datos y obtiene los formularios listos para firmar y entregar. Después presenta únicamente la precalificación bancaria. Si existe una condición de vulnerabilidad que permita acceder al beneficio adicional, deberá demostrarla con el documento correspondiente. En cuanto a sostenibilidad, la certificación se verifica una sola vez al momento de calificar el proyecto, si el proyecto ya está certificado, el comprador no tiene que hacer ningún trámite adicional.
¿Cuál es el primer paso para una persona interesada?
Entrar a la página del Ministerio. Allí existe un simulador en el que la persona ingresa su información y el sistema le indica a qué alternativa puede acceder: vivienda 100% subvencionada, bono, CrediCasa o Miti-Miti. Si califica para Yapa Pa tu Casa, el sistema le muestra todos los proyectos calificados por el Ministerio que están disponibles en la provincia que haya seleccionado. Hoy tenemos más de 40.000 unidades habitacionales registradas y todos los días estamos registrando más. El interesado selecciona la vivienda que más le guste, y partir de ahí, el propio constructor o promotor le ayudarán con todos los trámites necesarios para obtener la calificación bancaria. Si no necesita crédito, le ayudará a reunir la documentación requerida.
¿El Estado entrega el dinero del bono al constructor o al comprador beneficiario?
El comprador es quien recibe el beneficio pero nunca recibe el dinero en efectivo, el recurso se entrega al constructor en nombre del beneficiario. Supongamos que la vivienda cuesta $60.000 y el bono es de $10.000. Esos $10.000 se aplican directamente a la compra de la vivienda y los otros $50.000 corresponden al crédito. El bono existe exclusivamente para comprar la casa, no puede utilizarse para ningún otro destino.
Podría utilizarse para construir vivienda en terreno propio.
La ley nos faculta para hacerlo pero ese será un siguiente paso. En este momento vamos a concentrarnos en la adquisición de viviendas nuevas dentro de proyectos que ya están listos. Posteriormente podremos entregar el bono para construcción en terreno propio, vinculado a la posibilidad de obtener financiamiento en las entidades que prestan para construcción de vivienda. Estamos analizando otra alternativa, y es que en lugar de entregar el bono en dinero podríamos proporcionar un kit con una vivienda prefabricada lista para que la propia persona la construya. Son siguientes etapas del programa, pero por ahora queremos concentrarnos en proyectos listos y en la compra de vivienda nueva.
¿Qué presupuesto está destinado a Yapa Pa tu Casa?
Tenemos $17 millones. El dinero ya está asignado, no requiere ningún movimiento presupuestario, pero además tenemos otra posibilidad muy interesante, que es financiar estos bonos a través de los impuestos que pagan empresas y personas naturales. Recordemos que la ley permite que hasta el 30% de los impuestos de una empresa o persona natural se pague mediante vivienda. Entonces, un constructor puede llegar a un acuerdo con una corporación y el valor correspondiente a los bonos puede ser cubierto directamente por ese contribuyente como parte del pago de sus impuestos.
Daniel Elmir, viceministro de Vivienda y Desarrollo Urbano
Precisemos. ¿El mecanismo que permite a las empresas destinar hasta el 30% de sus impuestos a vivienda, puede utilizarse para entregar viviendas construidas y también para financiar estos bonos?
Exactamente. La idea es que todo esto vaya convirtiéndose en un esquema cada vez más privado y menos público. Estamos tratando de solucionar varios problemas. El Estado tiene sus complicaciones, como burocracia, riesgos de corrupción y otros inconvenientes. La decisión del presidente es evitar esos problemas y permitir que sea el sector privado el que ejecute, siempre bajo reglas establecidas por el sector público. Así, una empresa que va a pagar impuestos puede donar una vivienda construida, pero es esa empresa la que contrata al constructor y nos entrega la casa terminada. No entrega el dinero para que el Estado construya, la empresa entrega la vivienda lista y nosotros la entregamos al beneficiario.
¿En el caso de los bonos?
Funciona de manera similar. Para realizar una donación primero debe existir un convenio entre la empresa interesada y el Ministerio, que habilita a la empresa a entregar los recursos de esos bonos al constructor de su preferencia y el beneficio se traslada directamente a los compradores. Para esto, se selecciona un proyecto inmobiliario, la empresa privada entrega al constructor los recursos correspondientes a los bonos y reporta la donación al ministerio. El constructor, a su vez, entrega las escrituras de las viviendas de las personas que ya cuentan con sus créditos y cumplen las condiciones.
¿En qué momento se considera utilizado efectivamente ese aporte?
Cuando se firman las escrituras. Por ejemplo, si una corporación destinó $100.000 para diez bonos de $10.000, cada vez que se firma una escritura nos entregan ese documento y vamos contabilizando el monto efectivamente ejecutado hasta completar los $100.000. Buscamos que el sistema sea mucho más eficiente y tenga participación directa del sector privado.
Para terminar, ¿qué mensaje daría a los constructores y promotores inmobiliarios?
Quiero animar especialmente a los constructores de Quito a que entren en estos programas. En Guayaquil, Manta y ahora también en Esmeraldas, tenemos proyectos de este tipo, mientras que en Quito todavía no los tenemos. Llevo 30 años en esto y nunca había visto un bono de $10.000, tampoco había visto que todo el proceso pudiera hacerse en línea ni que las empresas privadas pudieran pagar impuestos a través de construcciones. Este es el momento perfecto para construir, hay que dejar de quejarse y empezar a construir.
