Por Caridad Vela
Comprar casa propia es la realización del sueño más importante en la vida del ser humano. Considerando eso, es fundamental estar conscientes de que no es una decisión para tomar a la ligera, por el contrario, se debe invertir el tiempo necesario para definir una serie de factores antes de dar el gran paso.
Nuestra imaginación se pondrá a volar y nos dejaremos llevar por las emociones. Al cerrar los ojos surgirá la imagen de la distribución interior de los espacios, el número de dormitorios que requerimos para la familia, el tamaño de las áreas sociales, cocina, terrazas y, por qué no, también un jardín para disfrutar la vida al aire libre.
Pensaremos en el sector en el que quisiéramos vivir, y miraremos todas las variables de peso en esa zona. Que si es residencial o de uso mixto, si tiene facilidad de conectividad en transporte público y privado, cercanía a grandes parques, acceso a servicios cotidianos y lugares de diversión, distancia con colegios y universidades, y posibilidades de generar plusvalía a futuro.
Con eso en mente, hay que aterrizar el sueño en la realidad y analizar la oferta que existe dentro de los parámetros que mentalmente hemos estructurado. Esto, además de estimular nuestra ilusión, nos permitirá entender el rango de precios de las viviendas que cubren nuestras expectativas. Corresponde ahora establecer el precio que, siendo realistas podemos pagar, determinar nuestra capacidad de ahorro, y el perfil crediticio que debemos lograr para solicitar un crédito hipotecario.
Pero conocer todo lo que hay en oferta no es fácil, y por eso la invitación es a asistir a la próxima Feria de Vivienda CLAVE, que se realizará del 9 al 13 de noviembre en el Centro de Exposiciones Quito. Esta feria es el escenario ideal para que revise distintos proyectos inmobiliarios de casas, departamentos, lotes y oficinas ubicados en Cumbayá, Tumbaco, Puembo y los alrededores.
Analice las diferentes opciones y encuentre la que más se acerca a su presupuesto. Seguramente necesitará un crédito hipotecario, pero no se preocupe, en la feria encontrará todo bajo un mismo techo. Banco Pichincha, Banco Guayaquil, Produbanco, Banco del Pacífico y Biess estarán presentes atendiendo solicitudes de pre calificación para créditos hipotecarios. Tómese el tiempo necesario para comparar los beneficios que cada institución financiera le ofrece y opte por la que mejores condiciones pone a su disposición.
Algunos proyectos estarán listos para entrega, otros en proceso de construcción, y otros se estarán comercializando “en planos”. Su decisión dependerá de los recursos que tenga disponibles para hacer los pagos necesarios.
A continuación nos permitimos hacer algunas recomendaciones que serán muy útiles durante todo el proceso de compra de vivienda.
COMPRAR EN PLANOS
La venta de inmuebles “en planos” es práctica común en Ecuador por las ventajas que ofrece tanto para el comprador cuanto para el vendedor. El comprador se beneficia de mejores precios, plazos más amplios para cancelar el porcentaje que deberá pagar de sus propios fondos, y tiene la posibilidad de hacer cambios en áreas interiores, entre otros factores positivos.
Por su lado, el vendedor firma promesas de compra-venta que le permiten proyectar adecuadamente los ingresos que obtendrá. Con esto establecerá un adecuado proceso de endeudamiento bancario para iniciar la construcción del proyecto, que oportunamente se cancelará con los aportes de los compradores.
En estos casos, la relación entre comprador y vendedor inicia con el pago de un valor para “reservar” el inmueble, para continuar con pagos anticipados que alcanzarán aproximadamente el 30% del valor total del bien. En este punto, es fundamental tomar en consideración algunos detalles para evitar problemas futuros y proteger adecuadamente la inversión.
Antes de entregar su dinero para reservar el inmueble, le recomendamos verificar en el municipio correspondiente al cantón donde se construye el proyecto que el terreno sea de propiedad del promotor, o que es parte del fideicomiso que gestionará el proyecto. Además, revise que esté libre de gravámenes, y esté habilitado para construir el tipo de proyecto que le están ofreciendo.
Requiera de la empresa promotora una copia del certificado de cumplimiento de obligaciones emitido por la Superintendencia de Compañías y verifique que esté al día en las declaraciones ante el SRI. Adicionalmente solicite una copia del nombramiento del representante legal de la empresa promotora del proyecto, mismo que debe estar vigente y registrado en el organismo de control competente.
Cuando todos esos detalles hayan sido verificados a entera satisfacción y usted esté listo para reservar el inmueble, revise el documento de respaldo que el promotor le entregará al recibir su dinero. Este debe incluir el nombre de la empresa desarrolladora, el nombre del proyecto, el detalle del bien que está reservando, el valor total de venta y el monto que está entregando para reservarlo. El documento debe tener la firma de responsabilidad y el sello de la empresa.
En este punto es imperativo conocer quién es el promotor. No debemos dejarnos sorprender por personas que, sin antecedentes en la actividad, se involucran en un negocio que implica recibir dinero adelantado. Hay otros elementos de información que son sumamente útiles, por ejemplo, que los planos o maquetas se exhiban en los puntos de venta del proyecto, y que en ellos consten todos los detalles pertinentes.
Además, es importante verificar in situ la ubicación exacta del proyecto, las vías de acceso, las vías de circulación interna si las hubiere, áreas comunales, pero sobre todo, que se pueda verificar la conformación del proyecto y cada una de las unidades que lo integran.
FIDEICOMISOS
A pesar de que legalmente no es obligatorio ejecutar proyectos inmobiliarios constituyendo fidecomisos, sin duda alguna es una figura importante porque significa que un tercero imparcial se encarga de administrar el dinero del proyecto, y se asegura de que los fondos recibidos de los promitentes compradores se utilizarán exclusivamente en ese proyecto. El fideicomiso tiene instrucciones precisas e irrevocables para administrar el proyecto, incluso tiene responsabilidad directa si hubiese distracción de esos fondos, es decir, si se los destinara para otro uso.
PROMESA DE COMPRAVENTA
De acuerdo con la ley, las promesas de compra venta tienen que hacerse mediante escritura pública para que sean válidas. Existe la figura de los contratos privados, pero no tienen ningún efecto legal y no se puede exigir su cumplimiento por las vías establecidas en las leyes. Elevar la promesa de compra venta a escritura pública tiene un costo, pero se justifica plenamente si se lo compara con el riesgo que asume quien entrega una suma de dinero por anticipado.
Para elevar una promesa de compraventa a escritura pública se requiere que el documento acordado por las partes sea firmado ante un notario. La promesa de compra venta es materia de libre contratación, lo cual significa que entre las partes acuerdan libremente las condiciones que incluirán en el contrato. El comprador podría exigir que se adjunten ciertos documentos habilitantes, por ejemplo, una copia del plano donde consta el inmueble motivo de la promesa.
Asegúrese que la promesa de compraventa esté correctamente estructurada con los términos y condiciones que se establecieron durante la negociación: precio, forma de pago, especificaciones de lo que está comprando, fecha de entrega, etc. Para esta etapa es recomendable contar con asesoría legal, así no dejará escapar ningún detalle importante que podría convertirse en un inconveniente en el futuro. La persona firmante de la promesa, escritura y de todos los documentos que respaldan la compra del inmueble debe ser el representante legal de la empresa, y su nombramiento debe estar vigente.
Conforme se suscriben los pagos de reserva y se firman las promesas de compra venta, en la maqueta o planos -que deben estar a la vista de todos-, se reflejan las unidades prometidas en venta y el nombre del comprador. De esta forma se evitará que la misma unidad se venda más de una vez, aspecto que podría darse por un involuntario error, o por mala fe. Cuando los compradores acudan al proyecto para observar el avance de obra, pueden verificar que no existan irregularidades.
CONTRATO DE COMPRAVENTA
Para hacer la entrega del inmueble se debe firmar el contrato de compraventa definitivo, al que se adjunta la declaratoria de propiedad horizontal y se especifica la alícuota que le corresponde al comprador. Es usual incluir una cláusula de mediación o arbitraje como mecanismo de solución para casos de disputa.
La ventaja del arbitraje es que es de instancia única, por lo tanto, lo que decida el árbitro hay que cumplirlo, no hay apelación, y normalmente los casos se despachan en no más de un año. Si el afectado no está de acuerdo con la resolución, siempre puede presentar una acción de nulidad que se ventila ante el Presidente de la Corte Provincial.
DONDE OBTENER INFORMACIÓN SOBRE LOS PROYECTOS
La información es una de las herramientas más valiosas y en el tema inmobiliario está al alcance de todos. El promitente comprador puede acceder a la web del Municipio, ingresar el número del inmueble, y verificar a quién pertenece, qué restricciones tiene, o qué tipo de construcción se permite realizar, entre otros detalles. El interesado puede verificar, de acuerdo con la información obtenida, si le conviene o no involucrarse en el pago anticipado de un departamento, casa o lote en ese proyecto.
El municipio del cantón donde se ejecuta el proyecto cuenta con toda la información necesaria, porque es el ente que autoriza la construcción del mismo, sea casas, edificios, urbanizaciones, etc.
RECOMENDACIÓN
Cuide sus gastos para que su situación crediticia sea óptima al momento de solicitar el crédito hipotecario, y preocúpese de que todos los anticipos que entregó al promotor estén respaldados con recibos oficiales de la empresa. Cerciórese de mantener organizadamente un archivo con todos los documentos referentes a la compra del inmueble, y, finalmente, manténgase pendiente del estado y progreso de la obra, así como de todos los pormenores que se acordaron con el constructor.
CLAVE, en calidad de organizador de la Feria solicita a la Fiscalía General del Estado un listado de las empresas constructoras que por algún motivo están siendo investigadas, para no permitir su participación en la Feria. Además, verifica que las empresas participantes estén debidamente constituidas bajo las normativas vigentes, y se encuentren al día en el pago de sus obligaciones tributarias y/o legales. A pesar de esto, es fundamental recalcar que es responsabilidad exclusiva del comprador tomar todas las precauciones necesarias a fin de proteger su inversión.