DRA. SUAD MANSSUR
Por: Caridad Vela
Febrero – Marzo 2014
A fines del año 2013 entró en vigencia el Reglamento de Funcionamiento para compañías que realizan actividad inmobiliaria, expedido por la Superintendencia de Compañías. El análisis de su contenido ha generado reacción por parte de los gremios de la construcción y también de la empresa privada. Ante esto, vimos la necesidad de analizar las causas que motivaron su creación, el ámbito de acción, y el objetivo práctico que persigue la normativa.
En el piso 9 del Edificio de la Superintendencia de Compañías nos recibe una joven mujer, amable, y muy solvente en sus reflexiones, para dialogar abiertamente con nosotros. Se trata de la Dra. Suad Manssur, Superintendenta de Compañías, quien a pesar de ostentar un cargo de gran responsabilidad nacional, irradia la sencillez de una mujer sensata, preparada para desempeñar su función.
Hemos recogido inquietudes de los profesionales de la construcción para trasladarlas a la autoridad competente en busca de respuestas.
¿Qué motivó la creación de esta Regulación para el sector inmobiliario?
Desde hace un año, la Superintendencia ha realizado un trabajo de catastros en empresas del sector inmobiliario porque llama la atención la frecuencia de reclamos que, a este respecto, se presentan en la Defensoría del Pueblo. Adicionalmente, dado que la Ley de Lavado de Activos aplica también al sector inmobiliario, hemos debido adentrarnos más en esta actividad para verificar que los procedimientos de control estén siendo cumplidos.
¿Qué tipo de reclamos se reciben en la Defensoría del Pueblo?
La gran mayoría se refieren a incumplimientos en proyectos de vivienda para el estrato socio económico bajo, cuyos promotores no cumplen con lo que ofrecen a sus clientes. La informalidad es terrible y perjudica al más vulnerable de la relación, que es el comprador. Vale resaltar que la incidencia de estos reclamos es mínima en proyectos de estrato medio alto y alto, pero por corresponder a la misma actividad económica, estos constructores también deben ajustarse al reglamento.
¿A qué se refiere con informalidad?
Un altísimo porcentaje de las empresas que construyen vivienda económica no tienen una infraestructura financiera sólida ni adecuados procesos para manejar su contabilidad; no elaboran presupuestos ni calculan el punto de equilibrio para sus proyectos. Esto en sí ya es un riesgo altísimo, pero además, tampoco tienen en regla la situación de propiedad de los terrenos donde construirán las viviendas que están vendiendo, y, en la mayoría de los casos tampoco tienen los permisos municipales requeridos. Son muy informales en su operación.
Si la incidencia de fracasos en proyectos inmobiliarios se da entre constructores informales, ¿porqué la norma es igualmente severa con las empresas formales?
Me sorprende que lo entiendan así cuando es totalmente lo contrario. La intención de la Regulación es apoyar decidida y frontalmente a las empresas formales y estructuradas, y eliminar del mercado, de una vez por todas, a los informales e incompetentes que no hacen bien su trabajo. La aplicación de la norma hará que los constructores honestos y exitosos, que tienen años de trayectoria en el mercado y cuentan con la estructura que este negocio requiere, sean los que permanezcan en el mercado.
Parecería que la lectura dada a la norma es equívoca…
Aparentemente sí, porque los reclamos vienen por el lado de los constructores formales y de los gremios que los representan, y curiosamente son esas empresas las que por lo general trabajan con fideicomisos inmobiliarios. Eso me tranquiliza porque se darán cuenta de que estamos formalizando lo que ellos, por voluntad propia, ya lo hacían.
¿De tal manera que no hay ninguna exigencia nueva?
Lo único diferente que tiene la norma es que brinda una nueva alternativa que es menos costosa que el fideicomiso, y está pensada para proyectos que manejan presupuestos menores. Es la figura del encargo fiduciario. Esta opción permite mantener el dinero de las preventas bajo custodia, por llamarlo de alguna manera, hasta que se logre el punto de equilibrio requerido para el proyecto. Cualquiera de las dos opciones es igualmente válida.
Así las cosas, ¿sin un fideicomiso o encargo fiduciario no se puede emprender un proyecto inmobiliario?
Para emprender un plan de vivienda no se requiere ni fideicomiso ni encargo fiduciario, pero sí son obligatorios para captar dinero de reservas hechas por los promitentes compradores. El fideicomiso debe tener la propiedad autónoma del terreno en el que se construirá el proyecto, y recibirá y administrará el di-
nero producto de reservas y preventas hasta alcanzar el punto de equilibro para arrancar la construcción. Por otro lado, el encargo fiduciario funciona como una cuenta en la que se deposita el dinero de los promitentes compradores, hasta que se haya cubierto la cantidad necesaria para perfeccionar la compra del terreno y construir el proyecto.
¿Se estipula un plazo máximo para lograr el punto de equilibrio?
Es el propio constructor quien define el plazo adecuado para cumplir el punto de equilibrio. Si no se logra, se puede extender por una sola vez y hasta por un plazo igual al inicial. Si en esta segunda oportunidad no se lo cumple, el fideicomiso tendrá que disolverse, o el encargo fiduciario deberá devolver el dinero a los aportantes. Si se diese esta situación, el constructor debe reflexionar sobre el planteamiento inicial del proyecto, porque por alguna razón no está atrayendo a compradores. Seguramente hará las modificaciones necesarias para una nueva propuesta que será más atractiva.
¿Qué permisos municipales se requieren para liberar los fondos que están en un encargo fiduciario?
Eso es un tema que compete a las administraciones locales del lugar donde se construirá el proyecto. Cada cantón tiene sus ordenanzas respectivas y habrá que respetar esa normativa para lograr el punto de equilibrio jurídico que habilite al encargo fiduciario a liberar los fondos.
La tramitologìa municipal es, en la mayoría de cantones, causante de demoras que podrían extender más allá de dos años la posibilidad de alcanzar el punto de equilibrio jurídico. ¿La regulación prevé alguna excepción por esta causa?
No podemos interferir en el ámbito de las administraciones locales. Ese tema deberá resolverse en la circunscripción administrativa de cada cantón. Nuestra intención es precautelar al promitente comprador y exigir, por lo menos, que el constructor sea dueño del terreno en el que está ofreciendo construir un proyecto, o que tenga los derechos fiduciarios sobre él. Precisamente porque cada municipio tiene requisitos diferentes que en la norma hablamos, en términos generales, de permisos municipales.
Llama la atención que la norma aplique solamente para “empresas”, y no para personas naturales cuya actividad económica principal está totalmente alejada de la construcción, cuando es ahí donde hay mayor riesgo de fracasos. ¿Cuál fue el criterio?
La Superintendencia de Compañías, como su nombre indica, existe para regular a las empresas. Las personas naturales están fuera de nuestro radar, no tenemos ningún registro que indique a qué actividad se dedican. En nuestra experiencia, estas personas naturales que por alguna coincidencia construirán un proyecto durante su vida, harán uno pequeño y no lo venderán abiertamente al público sino que lo negociarán en grupos cerrados de gente relacionada entre ellos. De todas formas, cabe aclarar que buscamos formalizar principalmente a los proyectos de vivienda popular que afectan a un sector de la población que, por falta de educación, es susceptible de estafas.
¿La Superintendencia emitirá algún certificado de cumplimiento de punto de equilibrio para habilitar la venta de los proyectos?
No. Cada municipio, en su calidad de ente controlador, será quien permita el inicio de ventas según sus regulaciones. Entiendo que en algunos casos basta con presentar una garantía bancaria o póliza de fiel cumplimiento, mientras que en otros es la aprobación de anteproyectos o de planos.
De todas formas, es innegable admitir que la estructuración de fideicomisos o encargos fiduciarios encarecerá el costo de los proyectos…
Es evidente que existe la posibilidad de que, al ser una obligatoriedad la creación de un fideicomiso o encargo fiduciario, las administradoras de fondos decidan incrementar lo que cobran por esos servicios. Si ese fuese el caso, tendríamos que reglamentar las tarifas para que no existan abusos. Esperemos que no sea necesario, pero si hay que hacerlo para evitar que se incrementen los precios de las viviendas, lo haremos.
¿Las administradoras de fondos tendrán algún límite en el monto total de encargos fiduciarios o fideicomisos que pueden manejar?
No, ningún límite. Ni en encargos fiduciarios ni en el valor de los fideicomisos que administren, pero deben hacerlo responsablemente de acuerdo a sus posibilidades administrativas.
Otra exigencia de la norma es que los contratos de promesa de compra-venta sean notarizados y registrados, y esto también implica incremento de costos, ¿se hará algo al respecto?
Esa exigencia consta en el código civil desde hace años, pero no se cumple. En nuestras inspecciones a empresas inmobiliarias nos dimos cuenta de que el contrato privado es práctica común en las promesas de compra-venta. El pretexto es el costo y la logística que implica la notarización. A este respecto, voy a proponer al Consejo de la Judicatura que imponga tarifa cero a las promesas de compra-venta, sobre todo de vivienda social, con la exigencia de que el contrato de compra-venta final se haga en la misma notaría, y ahí sí se haga el pago. Si lo logramos, habremos dado un paso importante para continuar en nuestra labor de formalizar estas transacciones.
En Quito y Guayaquil hay varias empresas administradoras de fondos, pero ¿qué sucederá en otras ciudades del país donde no las hay?
En las ciudades principales del país existen sucursales de las administradoras de fondos de Quito y Guayaquil. Además, los proyectos grandes que se desarrollan en el campo o en las playas de Ecuador, son gestionados y construidos por empresas radicadas en las grandes ciudades, donde sí hay administradoras de fondos. Ese no será un justificativo para no acatar la norma.
¿Qué sucede con los proyectos que se construyen por etapas?
Absolutamente nada diferente a lo que sucede hoy. El encargo fiduciario se hará también por etapas, al igual que estarán establecidas en el caso de fideicomisos, para que el dinero de una etapa no se utilice a favor de otra etapa.
¿La Superintendencia podrá clausurar un proyecto?
Nosotros no paralizamos obras. Nuestra revisión es aleatoria y se reduce a visitar a las empresas para verificar que todo esté en regla. Si detectamos irregularidades, intervenimos para apoyarles en el proceso de regularizar su actividad. Mientras eso sucede obviamente impediremos que continúen captando dinero, pero cuando el interventor termine su labor y se eliminen todas las irregularidades, el constructor podrá continuar con su negocio.
¿Algo adicional que quisiera añadir?
Hemos dado un primer paso importante, y vamos a escuchar los cuestionamientos de los constructores quienes formalmente han pedido ser recibidos en esta Superintendencia. Estamos abiertos a hacer las aclaraciones a la norma que sean pertinentes para que no haya interpretaciones erróneas. Quiero aprovechar de esta entrevista para solicitar que la ciudadanía, y los mismos constructores formales, apoyen nuestra labor para detectar posibles irregularidades antes de que se produzca el escándalo de una estafa, porque eso sí afecta a la imagen de todos quienes participan en la actividad.
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