La ciudad más dinámica de Europa
Hay ciudades que crecen, y luego está Madrid. En los últimos años ha dejado de ser únicamente un destino cultural o académico para convertirse en un imán de inversión global. Fondos internacionales, empresarios latinoamericanos, familias que buscan estabilidad y calidad de vida, e incluso inversionistas que están saliendo de mercados tradicionalmente fuertes como Miami, hoy miran a Madrid con un interés cada vez más estratégico.
Pero detrás de ese fenómeno hay algo más profundo que cifras o tendencias. Hay reglas distintas, oportunidades que no siempre son evidentes y una dinámica de mercado que exige conocimiento y capacidad de anticipación.
En ese escenario se mueve Bernarda Andrade, ecuatoriana radicada en Madrid desde hace una década, quien ha logrado posicionarse con rapidez en uno de los mercados más competitivos de Europa. Su preparación combina conocimiento técnico, intuición comercial y una comprensión muy clara de cómo piensan y qué buscan los inversionistas internacionales.
En estas líneas, Bernarda explica cómo comprar un inmueble en Madrid, pero antes entendamos cómo llegó a donde está hoy, porque su historia es la del emprendedor que derrocha valor.
¿Qué te llevó a vivir en España?
Llegué a Madrid hace diez años con la idea de estudiar un máster en marketing digital e innovación. Mi carrera comenzó en el mundo de la consultoría, donde trabajé durante cinco años enfocada en metodologías ágiles, innovación y transformación de procesos. Era un entorno muy exigente, muy estructurado, pero llegó un momento en el que dejó de motivarme.
¿Decidiste buscar nuevas actividades?
El punto de quiebre fue muy personal. Empecé a sentir un desgaste físico que realmente era emocional. Fue ahí cuando, casi por casualidad, conocí a una agente inmobiliaria que me pidió ayuda para desarrollar su página web y gestionar sus propiedades. Aunque no era exactamente mi campo, acepté, y ese primer acercamiento me permitió descubrir un mundo completamente nuevo.
¿Cuándo decides dar el salto definitivo?
Fue un proceso progresivo. Empecé acompañándola en visitas en mis horas libres, aprendiendo desde cero. Luego entré a trabajar en una inmobiliaria bastante reconocida en Madrid, donde en muy poco tiempo absorbí toda la información técnica, legal y comercial del negocio, pero lo que realmente marcó la diferencia fue salir al territorio. En apenas tres semanas logré cerrar mi primera operación, cuando lo normal es tardar alrededor de seis meses. Eso me dio una señal muy clara, este era mi lugar. Decidí independizarme, crear mi marca, estructurar mi negocio y empezar de cero. Comencé con alquileres que permiten generar flujo más rápido, y poco a poco fui creciendo hasta manejar operaciones de compraventa de mayor envergadura.
En tu página web y redes sociales veo que manejas un portafolio importante de propiedades. ¿Cómo funciona tu modelo de trabajo?
He construido una red de captación muy sólida, lo que significa que tengo acceso a un volumen importante de propiedades, antes incluso de que salgan al mercado abierto. Además, existe una red de colaboración entre agentes que nos permite compartir oportunidades. Así, cuando llega un cliente, lo primero que hago es entender exactamente lo que busca, elaboro una selección inicial de propiedades y, mediante un proceso de afinación, vamos acercándonos a la opción ideal. El cliente llega a Madrid con una agenda perfectamente estructurada para aprovechar al máximo su tiempo.
¿Cómo ha evolucionado tu cartera de clientes?
Hoy el mercado es completamente internacional. Si bien mantengo una base importante de clientes ecuatorianos, porque soy ecuatoriana; y filipinos, por recomendación de una cliente; también trabajo con peruanos, mexicanos y, más recientemente, con clientes de Medio Oriente que están buscando alternativas fuera de zonas en conflicto. Madrid se ha convertido en un destino global. Cada vez recibo más clientes que no solo buscan comprar una propiedad, sino diversificar su patrimonio en una ciudad estable.
¿Por qué Madrid es tan atractivo para la inversión inmobiliaria?
Madrid hoy es un hub en todos los sentidos. Es un centro de negocios, de educación, de inversión y de vida. Tiene una combinación difícil de igualar. Seguridad, calidad de vida, infraestructura, cultura y precios que, en comparación con otras ciudades globales, siguen siendo competitivos. Además, se está posicionando como una alternativa frente a mercados como Miami. De hecho, hay una tendencia clara de inversionistas que están saliendo de esa ciudad por el aumento de costos, sobre todo en impuestos, y están migrando a Madrid, donde encuentran mejor rentabilidad y calidad de vida. Madrid se está convirtiendo, literalmente, en el “nuevo Miami”.
¿Qué requisitos hay para extranjeros que quieren comprar inmuebles en Madrid?
El proceso es sorprendentemente accesible. Lo primero es obtener el NIE, que es el número de identificación de extranjero. Es obligatorio para cualquier operación y es el vínculo con Hacienda para temas tributarios. El segundo requisito es abrir una cuenta bancaria en España. Ambos procesos son relativamente simples y pueden gestionarse incluso antes de viajar, con apoyo de abogados o asesores.
¿Cómo funciona la carga tributaria para el comprador extranjero?
Depende de cómo se realice la compra. Si se compra como persona natural, se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en Madrid es el 6% sobre el valor del inmueble. Si se compra como persona jurídica, ese impuesto puede reducirse al 2%, pero implica otros costos asociados a la estructura empresarial. Además, existe el IBI, que es el equivalente al impuesto predial y se paga anualmente, pero es un impuesto relativamente bajo en comparación con otros países, especialmente considerando el valor de los inmuebles.
¿Qué tan rentable es comprar para alquilar?
La rentabilidad por alquiler en Madrid es moderada, suele estar entre el 3% y 4% anual. Donde realmente se genera valor es en la plusvalía, es decir, en la diferencia entre el precio de compra y el de venta en el transcurso de algunos años. Vale resaltar que la demanda de alquiler es extremadamente alta. Los inmuebles pueden alquilarse en menos de 24 horas, lo que garantiza ocupación prácticamente inmediata.
¿Hay crédito hipotecario para extranjeros?
Sí, los bancos en España están muy abiertos a concederlos. Actualmente financian hasta el 60% del valor del inmueble para no residentes, con tasas que rondan entre el 2,5% y el 3%. Los plazos pueden llegar hasta 30 años, dependiendo del perfil y la edad del cliente. Esto hace que el acceso a crédito sea bastante atractivo y competitivo frente a otros mercados.
¿Qué zonas recomendarías para invertir hoy en Madrid?
Las zonas donde la plusvalía está prácticamente asegurada están claramente identificadas y responden a lo que el mercado conoce como el “triángulo de oro”. Este se compone, en primer lugar, por el barrio de Salamanca, con Recoletos como su máxima expresión, especialmente en el cuadrante más cercano a la calle Serrano y al Parque del Retiro; seguido por el barrio de Justicia, que ha ganado enorme protagonismo en los últimos años por su carácter más dinámico y su ubicación estratégica; y finalmente por Almagro, dentro del distrito de Chamberí, una zona elegante, consolidada y altamente demandada. Son tres enclaves donde se concentran las propiedades más cotizadas, con el metro cuadrado más alto de la ciudad y donde, históricamente, se han registrado los mejores resultados en términos de valorización.
¿Y fuera de ese triángulo de oro?
El mapa de oportunidades se mueve hacia zonas que, sin haber alcanzado aún los niveles de precio del triángulo, muestran señales claras de crecimiento. Dentro de Chamberí, por ejemplo, sectores como Trafalgar empiezan a ganar terreno, mientras que barrios como Prosperidad o El Viso mantienen una demanda sostenida con margen de valorización. Pero uno de los casos más interesantes es Tetuán, históricamente percibido como un barrio más popular y que hoy está en plena transformación, impulsada por su cercanía a las Cuatro Torres, que es el principal distrito financiero de la ciudad, y por nuevos desarrollos urbanos que están reconfigurando su perfil. Son zonas donde el inversionista entra antes del pico, con precios aún contenidos y con una lógica de crecimiento que responde más a evolución urbana que a posicionamiento consolidado.
También se habla de comprar para reformar y vender. ¿Sigue siendo buen negocio?
Esa fue la época del “Madrid de oro”, cuando se generaron grandes ganancias. Hoy sigue existiendo, pero es mucho más difícil encontrar oportunidades a buen precio. El mercado se ha sofisticado y los propietarios conocen mejor el valor de sus activos así estén deteriorados. Aun hay oportunidades, pero se requiere mayor análisis y experiencia para identificarlas.
¿Qué nuevas tendencias están apareciendo en el mercado?
Una de las más interesantes es la compra colaborativa. Permite a varios inversionistas adquirir conjuntamente una propiedad de alto valor y dividir tanto el uso como los costos.
A través de plataformas tecnológicas se organizan los tiempos de uso y la posibilidad de alquilar cuando no se utiliza. Es una alternativa interesante para quienes quieren acceder a propiedades premium sin asumir el costo total.
¿Cómo funcionan las comisiones de corretaje?
En ventas la comisión estándar es del 3% del valor de la propiedad. Generalmente la paga el vendedor, aunque no existe una regla fija y puede negociarse dependiendo de la operación. En alquileres, la comisión equivale a un mes de renta. Si el contrato es de larga duración, suele pagarla el propietario; si es de corta estancia, el inquilino.
Finalmente, ¿por qué Madrid?
Porque combina estabilidad, calidad de vida y oportunidades de inversión en un momento en el que pocas ciudades del mundo logran ofrecer estas tres condiciones al mismo tiempo.
