Los costos en la Construcción

Por: Ana María Buitrón De la Vega
agosto-septiembre, 2011

Ing. Carlos Holguín, TOHOGAR CONSTRUCTORA CIA. LTDA.

Hay incremento en los precios de los materiales de construcción en lo que va del año 2011?
Los rubros más importantes dentro del costo unitario de una construcción son el cemento y el hierro. Si bien han habido variaciones en los costos, puedo afirmar que esta variación ha sido menor en el cemento que en el hierro y que en el precio de este último se ha experimentado una dilatación importante en los últimos meses. Si comparamos con el año anterior, podemos considerar que el incremento de los dos materiales representa el 17% de los costos de construcción.
¿Algún otro elemento que pudiera incrementar los costos de la obra terminada?
El único rubro complementario a los anteriores que acrecienta el costo directo de la edificación es la mano de obra. La influencia de este rubro en el costo total del proyecto ha incrementado. Esta variación se ha establecido por los decretos gubernamentales que incorporaron nuevos salarios base para los obreros del sector de la construcción.
¿Y los acabados de construcción?
Sus precios no han variado considerablemente. El producto nacional ha tenido la competencia de productos chinos, lo que evita las alzas sustanciales en acabados de la construcción. Sin embargo, han subido los precios de materiales como la madera que se utiliza para la confección de muebles y que, sea dicho de paso, se debe evitar su uso por la conservación, también del MDF y el HDF.
¿Cómo influye el alza de costos de los materiales en el precio final de la obra?
La construcción es uno de los productos más sensibles del mercado. Sus precios dependen de todas estas variables. Los costos se programan haciendo un análisis de precios unitarios en relación al mercado del momento. Ese resultado se incorpora en un presupuesto, se traza un flujo de inversiones, un plan de ruta crítica que tiene que cumplirse y, considerando el índice inflacionario, debemos proyectar un precio a futuro.
¿Los trámites municipales incrementan los costos?
El trámite municipal tiene un costo definido. Hay tasas que debemos pagar y no influyen en el precio final. Cosa muy distinta sucede con las garantías que sí influyen en el precio final. Parece que con la nueva ordenanza existirá la “aprobación de planos” donde el Municipio de Quito, previo a dar las autorizaciones, revisa y comprueba que se cumpla la normativa.
¿La situación económica del país y los mercados financieros apoyan a la adquisición de créditos para la construcción?
Los tres últimos años han sido positivos. Instituciones financieras comenzaron a confiar en que la construcción es el motor que mueve la economía del país. Existe apoyo importante de la banca y del Estado, por ejemplo, a través del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS), del Banco Ecuatoriano de la Vivienda junto al MIDUVI que ofrecen líneas de crédito al constructor y el Banco del Pacífico que tuvo una ingesta de gran cantidad de dinero por parte del Estado para proveer préstamos con un interés preferencial del 5%, inferior a la tasa de cualquier institución privada.
¿Por un lado los decretos del Gobierno presionan, y por otro, apoyan con créditos?
Así es. Al existir inseguridad jurídica no se establecen reglas claras para el inversionista. Sin embargo, la función pública sabe que debe apoyar a la actividad de la construcción porque es la que mayores fuentes de trabajo brinda a mano de obra no calificada. Sin el impulso que se ha dado a este sector el desempleo sería mucho mayor.
¿Cuál fue la situación de la construcción en años anteriores?
En la década del 90 y del 2000 la construcción en el país tuvo un gran nivel porque la inversión se canalizó a otro tipo de proyectos. Actualmente la obra pública se ejecuta con muy buena inversión, pero la obra privada está relacionada básicamente a la edificación. Antes había la posibilidad de construir clubes sociales y deportivos que son importantes para el buen vivir de la sociedad. Ya no los podemos ejecutar porque es el Gobierno el que absorbe todo este tipo de actividades.
A continuación presentamos cuadros elaborados por el Ing. Carlos Holguín con el detalle de costos de construcción para 4 ubicaciones distintas de vivienda.
¿Había las mismas facilidades de financiamiento?
En años pasados había mayor estabilidad, mayores posibilidades. El Instituto de Seguridad Social brindaba sus créditos y existían varias cooperativas de ahorro y crédito, como la San Francisco de Asís, que facilitaba la segunda hipoteca y eso permitía ampliar el universo de adquirientes de la vivienda. Podemos mencionar a la Mutualista Benalcázar que participó activamente en la generación de vivienda, la Mutualista Azuay, Mutualista Guayaquil, entre otras.
¿Cómo se plantea la oferta en la industria inmobiliaria?
Es importante ofrecer al cliente proyectos inmobiliarios de calidad acorde a sus necesidades. Partamos de que el éxito de un productor inmobiliario está en su eficiencia, esto quiere decir que cumple con todo lo que está establecido en las normas y códigos que rigen la actividad. Se busca mayor eficacia, rendimiento, y un abaratamiento de costos sin escatimar en lo que realmente es el alma de la construcción: la estructura. Vivimos en una zona sísmica por excelencia, donde tenemos fallas geológicas que son importantes y que pueden influir en el futuro de la edificación. Los constructores ecuatorianos no descuidamos esta situación.
¿Qué tipo de oferta hay para vivienda económica?
En cierto tipo de construcciones para estratos socio económicos de bajos recursos, el cliente en ocasiones prefiere recibir su casa sin acabados para abaratar costos y posiblemente poder acceder a áreas más grandes. Se entrega la vivienda en obra gris; no está pintada, tiene solamente la puerta de entrada y la del baño, no tiene closets, etc., pero ofrece una condición de habitabilidad permitida por la ley.
¿Y en el caso de vivienda para niveles de mayor poder adquisitivo?
En la construcción para niveles socioeconómicos de mayor jerarquía, el promotor inmobiliario puede economizar al importar directamente ciertos materiales. Por otro lado, se puede ahorrar dando facilidades de financiamiento que no generen al promotor un costo financiero muy alto. Varios proyectos han fracasado, no por falta de capacidad o por incompetencia del constructor, sino por el incremento de costos financieros. Los préstamos solicitados por los promotores tienen altos intereses que pueden desencadenar inconvenientes al final del proyecto.

La cadena productiva es independiente de la cadena comercial. Mientras las fábricas promueven la calidad del producto, los distribuidores son el único medio para que el usuario final pueda acceder a estos productos.

¿El Gobierno impulsa la industria nacional?
El Gobierno hace una declaración lírica al decir que apoya el producto ecuatoriano. Esa manifestación debería estar acompañada por un control de costos de producción, es decir, debería implementar un control de precios sobre lows materiales nacionales para que los importados no resulten más baratos. Para promover la industria nacional hay que ejercer controles para que esa ayuda se vea revertida en el producto final. La realidad demuestra que, en la cadena de costos, el que asume estos incrementos es el comprador.
¿Qué porcentaje de material nacional y extranjero está presente en la construcción?
En una obra común utilizamos 100% de materiales nacionales.
¿Cómo acceden a los materiales?
La cadena productiva es independiente de la cadena comercial. Los productores no compiten con los comercializadores de materiales. Tienen políticas serias que definen claramente esta situación. Mientras las fábricas promueven la calidad del producto, los distribuidores son el único medio para que el usuario final pueda acceder a estos productos. Cada comercializador, o distribuidor, defines sus precios y sus estrategias de descuentos. Es la ley de oferta y demanda.
¿Hay diferentes sistemas de construcción que abaratan costos?
Sí, totalmente. El sistema tradicional constituye una estructura porticada, con vigas y columnas de hormigón armado. El no tradicional erige muros portantes, como por ejemplo el sistema Hormi2, que está conformado por paneles de poliestireno expandido. Hay varios sistemas constructivos en el mercado.
¿Por ejemplo?
Hay empresas que generan un producto donde la incidencia del hierro es bajísima. Hay mamposterías portantes que utilizan bloques de buena calidad con refuerzos de hierro. La cantidad de este metal es minima frente a la capacidad portante. Otro sistema que consiste en una estructura combinada que utiliza hormigón armado, láminas metálicas y vigas metálicas en un sistema Deck, o un sistema de placa fácil. Hay otros procedimientos que son muy asequibles de combinaciones de elementos prefabricados con estructura metálica. En la construcción se debería utilizar la caña guadúa, pocos conocen que es un elemento con las mismas características del hierro estructural. Si se la trabaja desde el corte, transformándola en latillas, se aplica efectivamente en la construcción.
¿Estos sistemas de construcción se fabrican en Ecuador?
Si, este momento tenemos prácticamente todos. En Ecuador lo que se necesita es presupuesto para investigación. Actualmente las universidades no destinan recursos para eso. Considero que las mejores instituciones, en cuanto a investigación se refiere, son las politécnicas, la Pontificia Universidad Católica de Quito y la ESPOL en Guayaquil. Ahí se investigan una serie de inquietudes y alternativas constructivas que al ponerlas en práctica, serían un gran aporte para el país.

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