Por Caridad Vela
El acuerdo ministerial que dio paso a un nuevo mecanismo de crédito para la construcción de proyectos inmobiliarios fue la novedad en 2023. Si bien la letra está escrita para garantizar préstamos con un bien futuro, corresponde ponerla a prueba para que funcione en la práctica. Este es el año para hacerlo, la economía ecuatoriana requiere urgente reactivación.
José Javier Jaramillo, integrante del colectivo Constructores Positivos, y además Gerente General de Construecuador, conjuntamente con otros profesionales del sector inmobiliario, visitó algunos países para investigar qué alternativas de financiamiento han dado buenos resultados, y analizar si se podrían replicar en Ecuador.
José Javier Jaramillo, Gerente General de Construecuador y Miembro de Constructores Positivos
Su responsabilidad al ser parte de un gremio lo lleva a velar para que todos los constructores puedan sacar adelante sus proyectos. “Según los cálculos que hemos hecho, un 80% de proyectos nunca se ejecutan por falta de financiamiento, es decir, son inversiones que no se realizan, y por lo tanto no van a colaborar en la generación de empleo, creación de soluciones habitacionales o dinamización de la economía. Hay una subutilización brutal de la capacidad de producción”, comenta.
En Perú encontraron una estrategia que ha probado su eficiencia durante más de 30 años, que fue creada precisamente como respuesta a la necesidad de activar el sector de la construcción después de la grave crisis económica que ese país experimentó en los años 80 y 90. Ecuador está ahora en similar situación, y de ahí la necesidad de motivar al sector de la construcción.
¿Solamente el 20% de los proyectos inmobiliarios planificados llegan a construirse? Esto es alarmante.
Es la verdad. La gran población de constructores no puede construir por falta de financiamiento. Solo un 20% logra conseguir una línea de crédito porque cada vez son más complicados los requisitos. Esto causa que muchos proyectos se queden en el escritorio del constructor, a pesar de que se ha comprado el terreno, se ha trabajado en los planos y se han invertido muchas horas de trabajo. Construecuador, después de 30 años en el mercado y millones de dólares en ventas anuales, está en posición de emitir obligaciones financieras y vender su propio papel comercial en las bolsas de valores para financiar los proyectos, pero son poquísimas las empresas que tienen esta capacidad.
¿Ese fue el antecedente para buscar alternativas de financiamiento?
Sí. Visitamos varios países buscando no solo alternativas eficientes de financiamiento, sino también estrategias comerciales novedosas, procesos constructivos y, en términos generales, distintas maneras de manejar el negocio inmobiliario. En Perú encontramos que, una vez que superaron la mega crisis que vivieron en la década de los 80, vieron que el sector de la construcción era clave para la reactivación de su economía y decidieron romper esquemas tradicionales, hacer las cosas de diferente manera para evitar la concentración de riesgo en créditos a una sola empresa.
¿La respuesta fue el crédito con garantía hipotecaria de bien futuro?
Exacto. Los créditos para construcción de proyectos fácilmente superan los dos millones de dólares, y los bancos consideran que no es prudente mantener alta la concentración de riesgo en una sola empresa. La respuesta fue dar el crédito de forma anticipada a los compradores interesados. Es decir, en lugar de prestarle dos millones al constructor, la estrategia fue dar diez créditos de $200.000 a diez compradores cuya capacidad de pago es calificada por el banco. Por eso se llama crédito de bien futuro, porque el proyecto todavía no existe, va a existir, y lo van a comprar esas diez personas.
Si el bien aún no existe, ¿cuál es la garantía que tiene el banco?
La garantía es la hipoteca del terreno que debe pertenecerle al promotor, terreno que además irá ganando valor conforme se construye en él. El constructor debe asumir los costos indirectos: planos, aprobaciones, honorarios, etc., porque lo que se financia es exclusivamente la construcción del proyecto. Obligatoriamente debe constituirse un fideicomiso para administrar el proyecto, porque el banco no entrega el dinero a los compradores sino al fideicomiso.
José Javier Jaramillo y Caridad Vela
¿Cómo se hacen los desembolsos?
Los desembolsos los hace el fideicomiso al constructor cuando se logra el punto de equilibrio, es decir, se cumple la cantidad de ventas requeridas para garantizar que el 100% de los costos directos se van a cubrir, y por lo tanto se podrá ejecutar el proyecto. Por ejemplo, en un proyecto de 100 departamentos, normalmente el punto de equilibrio está en el orden de los 70 departamentos vendidos. El fideicomiso hace desembolsos según el avance de obra, dentro de un cronograma controlado y fiscalizado, hasta que el proyecto esté concluido.
Si la propiedad aún no está construida, no existe. ¿Qué documento respalda el crédito al comprador?
El contrato de promesa de compraventa firmado entre el fideicomiso y el comprador, y el pagaré que éste debe firmar con el banco por cada desembolso que a su nombre recibe el fideicomiso. En Perú es el comprador el que paga los intereses sobre el dinero recibido mientras se construye el proyecto; en Ecuador estamos proponiendo que sea el proyecto el que los pague, de tal forma que el promotor y los clientes contraen la deuda en forma simultánea.
¿O sea que no hay ahorro de costos financieros para el constructor?
Es que no se trata de ahorrarle al constructor el costo financiero. Se trata de generar fuentes de financiamiento más accesibles para que todos los proyectos se construyan. Los compradores solamente pagan los intereses del crédito mientas su vivienda está en construcción. El capital lo empiezan a pagar cuando reciben el bien. El banco financiará entre un 70 y 80% del valor del bien, tal cual sucede ahora, es decir que siempre habrá un porcentaje que el comprador debe aportar de sus ahorros mientras se construye el proyecto, pero ya tendrá garantizado su crédito hipotecario.
¿El crédito se individualiza con la declaratoria de propiedad horizontal?
Efectivamente. Antes de eso hay un crédito total a nombre del fideicomiso en representación de los compradores, del que solo se pagan los intereses. Pero el momento en el que se hace la entrega del inmueble, cada propietario empieza a pagar en forma individual sus aportes a capital, más los intereses, directamente al banco, durante el plazo acordado.
¿Aplica también para proyectos VIP?
Claro, y en esa categoría de proyectos este sistema tiene aún más sentido. Imagínate lo que es sacar adelante un proyecto de $3 millones con aportes del 5% de cada comprador. Imposible. La única forma de construirlo es obteniendo un crédito que consigue el constructor, pero haciéndolo de la manera tradicional hay el tropiezo de la concentración de riesgo, y por eso la mayoría proyectos no llegan a construirse. Diversificar el riesgo con crédito a los compradores es la alternativa.
¿Es, literalmente, una venta en planos?
Claro. El crédito con garantía de bien futuro es donde nace el verdadero concepto de venta en planos, que además se maneja con un beneficio para el comprador. Una unidad vendida en planos bajo este esquema cuesta, por ejemplo, $200.000; si se la compra cuando ya está lista costará $230.000. La idea es premiar a quien empieza a recibir su crédito desde el inicio. Acá lo que sucede en la erróneamente llamada venta en planos, es que el constructor es quien se endeuda y empieza a calificar clientes una vez que ya tiene ese pasivo a cuestas. Suele suceder que las ventas iniciales se caen cuando el proyecto está muy avanzado, y ahí empiezan los problemas.
¿Todos los bancos ofrecerán esta modalidad de crédito?
En realidad esto se genera porque ha existido un empeño de Banco Pichincha que lo ha impulsado a través de su unidad de crédito hipotecario, para sacarlo adelante. Los otros bancos todavía no están activos en este mecanismo, seguramente están esperando para ver si funciona. Además se requiere la participación de empresas fiduciarias, que son parte fundamental en este proceso. Afortunadamente contamos ya con el acompañamiento de las dos más grandes del país: Fideval y Fiducia, con quienes estamos alineando los términos legales.
¿Está funcionando el plan piloto?
El plan piloto lo estamos desarrollando entre Construecuador y Banco Pichincha. Está ubicado en San Antonio de Pichincha y es un proyecto de departamentos VIP, de $50.000 que se comercializaron bajo el esquema tradicional, y ahora hemos empezado a comercializar las casas, de $63.000, bajo la estrategia de garantía de bien futuro. El fideicomiso está constituido y el proyecto está en plena ejecución. En la primera etapa se construyeron todas las obras recreativas que ya están listas: piscina, áreas comunales, portón, departamento modelo, etc.
José Javier Jaramillo, Gerente General de Construecuador y Miembro de Constructores Positivos
¿Optimista?
Este plan piloto es un proceso de aprendizaje para todos. Puliremos detalles hasta perfeccionarlo, pero ya es una realidad el crédito con garantía de bien futuro. Conjuntamente con los miembros de Constructores Positivos hemos trabajado fuertemente para llegar a donde estamos hoy. Hay muchos promotores mirando de cerca el desarrollo del plan piloto, porque están muy interesados en que esto funcione.
Aunque ya lo sabemos, vale la pena recalcar la importancia del sector de la construcción para combatir la crisis económica en el país. ¿Su criterio?
La construcción es un detonante importante para reactivar la economía. Detrás de cada metro cuadrado construido hay una cadena de industrias que se activan. Si la construcción se detiene, esa cadena deja de producir, deja de generar empleo y de pagar impuestos, afectando a la situación económica del país. Por el contrario, si está activa, aporta desde varios ámbitos a la economía nacional: genera empleo para una multiplicidad de profesionales, ocupa mano de obra no calificada, activa cientos de industrias, genera impuestos que contribuyen a la caja fiscal, y además materializa el sueño de tener casa propia en la población.
¿El círculo virtuoso perfecto?
Somos conscientes de la importancia de tener un país con un sector de la construcción extremadamente activo. Hay necesidad de vivienda en la población y es imperante la necesidad de generación de empleo directo e indirecto. El sector de la construcción cumple con satisfacer esos dos aspectos, pero el sistema tradicional de financiamiento no es eficiente para lograr estos objetivos.