Guayaquil se revaloriza

Por Maritza Carvajal
agosto - septiembre, 2011
En el centro de la urbe, los proyectos Puerto Santa Ana, impulsado por el Municipio, y Ciudad del Río, del Grupo Nobis, cada uno concebido para ofrecer en una misma área, hoteles, sitios de vivienda, recreación y oficinas para personas de ingresos altos, fortalecen el resurgir de este histórico sector. Un primer empujón se dio con la construcción del Malecón Simón Bolívar al final de los años 90 y la regeneración del Barrio Las Peñas en el nuevo milenio.

Al otro extremo, en el Noroeste de la urbe, la Vía a la Costa acoge una decena de conjuntos residenciales para personas de ingresos medios y medio-altos. Allí los precios de las viviendas varían entre 80.000 y 150.000 dólares. En el sitio también tienen cabida centros comerciales y hospitales.

Los tres sectores capitalizan proyectos inmobiliarios dentro de los perímetros urbanos de Guayaquil, que marcan la pauta de la reactivación y reconstrucción de la faz de la Ciudad del Río y El Estero.
Hasta hace cinco años los proyectos de este tipo se cristalizaban con rapidez únicamente en la Vía a Samborondón, porque en Guayaquil algunos requerimientos municipales en materia de trámites y del tamaño de los predios los tenían frenados.

Tres sectores capitalizan proyectos inmobiliarios dentro de los perímetros urbanos de Guayaquil, que marcan la pauta de la reactivación y reconstrucción de la faz de la Ciudad del Río y El Estero.


ZONAS NUEVAS, REMOZADAS Y ANTIGUAS


En Guayaquil la corriente reactivadora comenzó, de a poco, hace unos tres años y se da en zonas nuevas, otras remozadas y algunas antiguas, en las que se construyen además de conjuntos residenciales, oficinas, restaurantes, hoteles, sedes institucionales, así como pequeños y medianos negocios. A lo largo de la Av. Jorge Pérez Concha, conocida como Circunvalación por los antiguos residentes de Urdesa Central, al menos diez nuevas edificaciones reemplazan las antiguas viviendas familiares. Ellas acogerán actividades comerciales, de oficinas y clínicas.
Ciudad Colón, de la Promotora ColonCorp, en Urdesa Norte, es otro complejo urbanístico que toma forma con edificios de departamentos, viviendas, un centro empresarial y áreas sociales y deportivas.
Tanto las ciudadelas Urdesa, Alborada, Kennedy, como el Barrio El Centenario, al sur de la ciudad, son consideradas zonas revalorizadas por el Municipio y los promotores inmobiliarios. En cambio, ellos identifican como nuevos polos a la Vía a la Costa, la Vía a Daule, y lo que se conoce como el Nuevo Norte -la Vía Terminal Terrestre-Pascuales. En este último sector se ejecutan varios proyectos, entre ellos Metrópolis, cuyo promotor es la Corporación Inmobiliare; Veranda, promovido por Terrabienes; y las varias etapas de Mucho Lote, alentadas por el Municipio en alianza público-privada. Allí el Cabildo hace la infraestructura y la promotora inmobiliaria invierte en urbanizar los terrenos.

En la vía a Daule la visión es edificar viviendas económicas para personas de pocos ingresos. Constan, entre otras, las urbanizaciones Beata, Ecocity y Ciudad Santiago. Los precios de los inmuebles pueden oscilar entre 5.000 y 50.000 dólares, dependiendo del conjunto residencial y la zona. En el sector también se levanta un proyecto inmobiliario del Instituto de Seguridad Social de las Fuerzas Armadas, ISSFA

El movimiento inmobiliario se evidencia en el registro de predios en el Municipio de la ciudad. Entre los años 2001 y 2011, el número de predios registrados en las 16 parroquias urbanas aumentó 19,86%.

El movimiento inmobiliario se evidencia en el registro de predios en el Municipio de la ciudad. Entre los años 2001 y 2011, el número de predios registrados por la Dirección de Urbanismo, Avalúos y Registro del Cabildo, en las 16 parroquias urbanas, aumentó 19,86%, al pasar de 416.697 a 499.486 predios. Si analizamos este total en relación al uso que se dará a estos predios, la clasificación es la siguiente: 398.893 predios residenciales, 27.014 comerciales, 10.626 para parqueos, 8.889 para áreas deportivas y 7.793 para oficinas.

LA EXPANSIÓN DE LA VÍA A LA COSTA

Al interior de la urbe, la participación de las 15 parroquias en el crecimiento inmobiliario es diferente. Del total de los predios acumulados a 2011, la parroquia Tarqui abarca el 37,75%, seguida por las parroquias Ximena, Pascuales y Febres Cordero.

Dentro de la Parroquia Tarqui, la mayor expansión se registra en la Vía la Costa. Allí, en el año 2001 había 4.120 predios y en 2011 se multiplicaron a 8.992. La Vía a la Costa representaba 2,18% de la parroquia Tarqui en el año 2001, y en 2011 significa el 4,76%, si se comparan las cifras que maneja la Subdirección de Avalúos y Registro, a cuya cabeza está el arquitecto Juan Palacios.
Las cifras marcan la tendencia de que Guayaquil se expande hacia la Vía a la Costa. En la apreciación coinciden tanto los constructores como el Municipio y los promotores inmobiliarios.
El director de la Cámara de la Construcción de Guayaquil, Carlos Repetto, anota que el futuro desarrollo de la ciudad está en esa zona para los estratos sociales medios y medio altos porque los otros sectores ya están saturados con otros segmentos de población y resultaría difícil mezclarlos.

Otro motivo para la expansión del sector es la flexibilización de antiguas ordenanzas municipales que exigían solares de 250 metros cuadros, y la ampliación del número de carriles de la avenida del Bombero, señala Repetto. Hoy, el Municipio permite construir en predios de 180 metros cuadrados. “Ello posibilitó el desarrollo de urbanizaciones como Bello Horizonte, promovido por la empresa Proyecta; Terranostra, promovido por Etinar; Porto Fino, Arcadia, Ruta del Sol, Vía al Sol y Puerto Vita”, indicó el constructor.
La labor de los promotores inmobiliarios es crucial. Ellos adquieren terrenos sin servicios, ni infraestructura y los urbanizan, esto es construyen las calles, instalan las tuberías, el cableado subterráneo y la electrificación, lo que requiere de grandes capitales, menciona el director ejecutivo de la Asociación de Promotores inmobiliarios de Viviendas del Ecuador, APIVE, Jaime Rumbea Dueñas. Buena parte de las 28.000 nuevas casas que se construirán en el país, y cuya venta representará unos 1.000 millones de dólares, estará en Guayaquil.

La labor de los promotores inmobiliarios es crucial. Ellos adquieren terrenos sin servicios, ni infraestructura y los urbanizan, lo que requiere de grandes capitales, menciona el director ejecutivo de APIVE, Jaime Rumbea Dueñas.


UNA CIUDAD COMPACTA


Los proyectos proliferan, y a la par, la obra civil ejecutada por las autoridades municipales ofrece el soporte necesario para los habitantes. Así, de los 540 millones de dólares presupuestados para este año, alrededor del 70% se destinan a obra pública, indica el director de Urbanismo, Avalúos y Registro, José Núñez Cristiansen.
El Municipio concibe a Guayaquil como una ciudad compacta. La visión implica que las urbanizaciones que se levantan ofrezcan además de las áreas residenciales, corredores comerciales, de servicios e institucionales, explica Núñez. El enfoque quedó marcado en el Plan Regulador correspondiente al año 2000, con una estrategia de crecimiento para preservar el ambiente urbano. “De esta manera, las personas no tienen que acudir al centro en busca de servicios”, agrega. Justo con ese propósito el Municipio planea que algunos de los trámites que al momento se realizan en ventanilla se hagan a través de Internet, para lo que el usuario deberá acercarse por una sola vez a requerir una clave.

Y, aunque en materia de áreas verdes queda trabajo pendiente para el Municipio, la situación ha mejorado. Hasta 1992 las áreas verdes equivalían a 1 metro cuadrado por habitante, mientras que este año representan 7 metros cuadrados por habitante. Para efectos comparativos, vale comentar que la Organización Mundial de la Salud considera que 9 metros cuadrados de áreas verdes por habitante es la relación idónea.
El repunte de las áreas verdes se refleja en la inauguración y mejora de parques barriales, vecinales, urbanos, áreas verdes complementarias, en avenidas, parterres y distribuidores de tráfico. Este año, las áreas verdes ascendieron a 2.934, cifra en la que constan los parques lineales I y II en la avenida Carlos Julio Arosemena, frente a la Universidad Católica. Y para el segundo semestre de este año se prevé la construcción de otro parque lineal al pie del estero, en la Av. Barcelona, desde el Puente El Velero hacia el Puente Portete. El propósito es proteger el manglar y ofrecer recreación a los habitantes del sector. Para cumplir este objetivo se canalizarán 2,5 millones de dólares.

El Municipio destina entre 3 y 4 millones de dólares anuales al sector de áreas verdes, indicó Abel Pesántez, Director de Áreas Verdes del Cabildo porteño. La cifra representa el 1% del presupuesto correspondiente a 2011.

LAS CAUSAS  DE LA REACTIVACIÓN

El resurgimiento inmobiliario en Guayaquil viene de la mano de la reactivación de las líneas de crédito de la banca privada y del Estado, a través del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, BIESS, y por la competencia de las grandes cadenas comerciales como Supermaxi, Mi Comisariato y Almacenes Tía, además de por la flexibilización de los requerimientos municipales.

“La demanda de viviendas aumenta por la reapertura de los créditos hipotecarios del IEES y por la política crediticia del BIESS. Antes de ello las constructoras vendían de manera esporádica”, afirma el presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces del Guayas, Gustavo Pereira Albán.
A mayo de 2001, el BIESS había desembolsado préstamos hipotecarios equivalentes a 1.111 millones de dólares, de acuerdo con su página web en Internet. Anteriormente, el IESS ya había restablecido los créditos hipotecarios que estuvieron suspendidos por décadas. Esta estrategia rescató al sector inmobiliario del estancamiento que se produjo en 2009, por la contracción en la concesión de crédito hipotecario por parte de la banca privada, anota Pereira.

En Ecuador, el crédito de la banca privada para construcción y compra de vivienda acumuló 1.489 millones de dólares a mayo de 2011, lo que representó el 11% del total otorgado, según las estadísticas de la Asociación de Bancos Privados del Ecuador. En el segmento hipotecario la cartera por vencer a mayo de este año fue de 1.463 millones de dólares, 13% más que en similar mes de 2010. La tasa de interés aplicada se mantuvo en 10,38% desde diciembre de 2010 a junio de 2011.
Además de esos dineros hay financiamiento de inversionistas extranjeros. El presidente de APIVE, Jaime Rumbea Dueñas, sostiene que alrededor del 20% del financiamiento para los nuevos proyectos proviene de capitales foráneos.

Como consecuencia del nuevo movimiento inmobiliario, las viviendas usadas en las zonas remozadas, como Urdesa y La Alborada, ganan plusvalía. “El dueño de una casa en Urdesa ahora puede venderla a un mejor precio que lo que hubiera conseguido hace seis años”, sostiene Carlos Repetto.

Jaime Rumbea coincide con el criterio e indica que las zonas que hace unos cuantos años perdían valor, ahora se revalorizan, lo que es positivo por el movimiento que imprime a la economía en su conjunto. “En términos relativos, la mayor plusvalía está en las zonas que antes estaban deprimidas y que hoy se revalorizan por todos los proyectos inmobiliarios en ejecución”, precisa. Mientras, en los polos nuevos los precios se mantienen. Una excepción se presenta en la vía a la Costa, a la altura del Peaje, acota el presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces del Guayas.

Con el resurgir inmobiliario pudiera frenarse la migración habitacional de los guayaquileños con rumbo a Samborondón. En los últimos 27 años salieron aproximadamente 240.000 personas, según cálculos del director de urbanismo, José Núñez. Para mejorar la competitividad de la ciudad, frente a la vía a Samborondón y otras zonas aledañas hay tareas pendientes. El director de la Cámara de la Construcción de Guayaquil, Carlos Repetto, anota que conviene que el Municipio reduzca las tasas que cobra a los promotores inmobiliarios, los trámites y las exigencias ambientales en áreas en que el impacto negativo ya se dio, así como flexibilizar la exigencia de las construcciones horizontales para dar paso a las verticales, esto es edificios. Al Municipio también le corresponde dotar de la infraestructura básica.

Un factor adicional que desalienta al sector está en las nuevas reglas laborales. “Los promotores crecen cuando tienen obra y caen cuando no, así que al contratar de manera permanente a los trabajadores se genera un lucro cesante cuando la empresa no tiene trabajo”, añadió el empresario constructor.

En la misma línea, Gustavo Pereira de la Asociación de Corredores, considera que implantar una política de reciclaje de edificios viejos favorecería el comercio en el centro de Guayaquil. Por ahora esa área se desarrolla en la avenida Francisco de Orellana.

Un desafío adicional lo apunta el director de urbanismo del Municipio, José Núñez: la migración del campo que provoca asentamientos informales. “Ese es un problema nacional, pues a Guayaquil llegan personas de diferentes partes del país, y corresponde a los gobiernos de turno dotar de la infraestructura y servicios a esos poblados para que se queden en sus sitios y no tengan que buscar mejores días en Guayaquil”, anotó.

Por ahora la expansión seguirá en los nuevos polos de desarrollo y las áreas remozadas, lo que revitaliza los diversos sectores y genera un círculo virtuoso para la economía de la ciudad.

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