Crédito para la construcción de viviendas

Por: Caridad Vela
Junio-Julio, 2010

JUAN CARLOS TERÁN. Director Inmobiliario de Mutualista Pichincha

Para conocer las opciones vigentes de financiamiento para construcción, conversamos con representantes de tres destacadas instituciones financieras. Comenzamos con el economista Juan Carlos Terán, Director Inmobiliario de Mutualista Pichincha.
¿Me darías crédito para construir mi casa?
¡Claro! Debes presentarnos la documentación de tu terreno para establecer la propiedad y formalizar la garantía hipotecaria. Luego, un presupuesto hecho por un arquitecto. Aprobado el crédito, te entregamos el dinero mediante desembolsos parciales, en función del avance de obra. Ni siquiera necesitas ser cliente de la Mutualista.
¿Qué porcentaje financias?
Hasta el 80% del valor del terreno. Con el primer desembolso, arrancas la construcción. Más adelante, conforme realizamos inspecciones de avance de obra, vamos haciendo desembolsos adicionales. Como en este caso no vas a vender tu casa, el momento que la terminas este crédito para la construcción se convierte en un hipotecario de amortización gradual, hasta 15 años plazo, a la tasa vigente.
Ese crédito es para personas. ¿Y para empresas constructoras?
La principal variable en el crédito para una
constructora es la forma de pago. Este es un crédito sui géneris porque es capital de trabajo para el constructor y no está sujeto a un plan de desembolsos establecido. Una vez que se aprueba el crédito, los desembolsos se hacen según el avance de obra.
¿Por qué se estableció así?
Porque el propósito de estos préstamos es suplir los fondos que el constructor aún no recibe de sus compradores porque todas sus ventas son a plazo. Entonces, a medida que el constructor reciba los pagos de sus compradores, podrá repagar el crédito a la Mutualista. Finalmente, entregada la obra, la Mutualista otorga los préstamos hipotecarios a los compradores, destinando esos fondos a abonar la deuda del constructor.
¿Los dos créditos, el de construcción y el hipotecario, están atados?
No necesariamente. Nos interesa conceder hipotecarios a los compradores, pero no es una condición que el comprador obtenga un hipotecario en la Mutualista sólo porque el constructor tiene su deuda aquí.
¿Qué garantía pide la Mutualista?
La hipoteca del terreno en el cual el constructor está ejecutando el proyecto.
¿Qué porcentaje del valor total de la obra pueden financiar?
Hay que analizar el flujo de caja de cada obra, caso por caso. Más que hablar de montos o porcentajes, hablamos de condiciones. Es importante que haya un nivel razonable de preventas, comprobando así que hay demanda para esas unidades. Si estamos dentro de los cupos legales y las garantías son adecuadas, podríamos decir que no hablamos de límites.
¿Podrían llegar a prestar el 100%?
No tanto. Siempre es saludable que haya un compromiso económico de parte del constructor o promotor. Si éste aporta su dinero, invita a la institución financiera a pensar que no sólo ella está asumiendo riesgo en el proyecto.
¿A qué tasa de interés?
Actualmente alrededor del 9,23%. Ahora, en ciertos casos podemos reducir la tasa, hasta en un 1,5%. Por ejemplo, si el constructor nos encarga las ventas del proyecto. O si utiliza nuestro sistema constructivo Hormi2. También consideramos factores de protección al medio ambiente como calentamiento solar, iluminación con foto celdas, un programa de manejo de desechos, etc. Queremos que los compradores sepan que los proyectos financiados por la Mutualista se preocupan del medio ambiente.
¿A qué plazo?
No hay un plazo fijo. Estos créditos se cancelan en función del ritmo de ventas de cada proyecto.
¿El plazo va en relación al tamaño del proyecto?
Si el proyecto es muy grande recomendamos que se separe por etapas constructivas y que, en lo posible, se liquide cada etapa antes de empezar la siguiente.
¿Exigen la constitución de un fideicomiso para otorgar el crédito?
No necesariamente. Si el constructor trabaja como persona natural, se le presta en esa calidad. Al actuar con fideicomisos de por medio lo que sucede es que el deudor es el fideicomiso y, en este caso, el patrimonio del fideicomiso es el terreno, el mismo que también debe ser la garantía del crédito.
¿No se genera un desfase de valoración si al inicio el terreno vale solamente un porcentaje de lo que valdrá cuando concluya la construcción?
Así es. Por eso hacemos valoraciones sucesivas del terreno. Conforme avanza la construcción, el terreno gana valor. Estas valoraciones periódicas también nos permiten supervisar que efectivamente el proyecto va a culminar con éxito. Si hay señales de alarma en el avance de obra, hay que tomar precauciones porque la garantía podría no ser suficiente para cubrir el valor del crédito.
¿Qué hacer en estos casos?
Para la Mutualista no es difícil tomar un proyecto con problemas y acabarlo. No te olvides que no somos solamente financistas. También somos constructores y comercializadores, así que disponemos de los mecanismos y la experiencia para llevar un proyecto a una conclusión exitosa.
¿Otras condiciones?
Requerimos que el constructor demuestre que paga el seguro social de sus empleados, que declara adecuadamente sus impuestos, que se ciñe a la normativa municipal, que cuida el medio ambiente y que utiliza productos de calidad. Para nosotros es muy importante confirmar que el dinero que prestamos se invertirá en un proyecto socialmente responsable.
¿Hay demanda de crédito por parte de los constructores?
La construcción se hace con crédito. Muy pocos constructores tienen el músculo financiero para hacerlo solos. La ecuación da como resultado gran demanda para este crédito.
¿Hay dinero suficiente para abastecerla?
En la Mutualista tenemos liquidez para abastecer esa demanda. Nuestra estrategia para obtener recursos ha sido titularizar la cartera de préstamos, es decir, vender nuestra cartera a inversionistas.
¿Quién compra sus titularizaciones?
El IESS ha sido un excelente comprador de nuestros títulos hipotecarios. Al tiempo, aparecen más fondos de inversión y hasta personas naturales que se interesan por adquirir estos papeles. Esto nos permite contar siempre con liquidez para generar proyectos propios y financiar a terceros.
¿Qué monto titularizan al año?
Entre titularizaciones y ventas directas de cartera, unos 90 millones de dólares anuales. Técnicamente, titularizamos un monto similar a los nuevos préstamos concedidos en cada año. Antes de que el IESS entre en escena, la Mutualista era la segunda mayor originadora de cartera hipotecaria. Hoy manejamos el 14% del mercado de crédito hipotecario.
¿La participación activa del IESS les ha perjudicado?
En absoluto. Por el contrario, nos ha ampliado el mercado. Hoy hay mucho más gente interesada en crédito hipotecario y eso estimula la demanda para construir nuevos proyectos.

GONZALO VIVERO. Vicepresidente Ejecutivo, Banco del Pacífico

¿Qué crédito ofrecen a los constructores?
Tenemos dos tipos de crédito para constructores. Uno para proyectos de vivienda de hasta 60 mil dólares. El otro, el Crédito para la Construcción, para proyectos con unidades más caras.
Vamos con el primero…
El Gobierno Nacional nos asignó 200 millones para préstamos hipotecarios para viviendas de hasta 60 mil dólares. De este fondo tomamos 50 millones y los destinamos a financiar a los constructores de ese tipo de proyectos.
Pero, financiar a los constructores no estaba contemplado inicialmente en ese fondo de 200 millones, ¿verdad?
Así es. Hace poco yo pedí la autorización directamente al presidente Correa. Le demostramos que el Pacífico puede ser más ágil si tiene en sus manos el proceso completo. Si financiamos al constructor, además del crédito hipotecario al comprador, los tiempos de ejecución de procesos se reducen de 60 a 40 días.
Es un beneficio…
Claro! El constructor obtiene capital de trabajo para continuar construyendo vivienda. Es el mecanismo ideal para un mayor dinamismo en el proceso constructivo.
¿Plazo y tasa?
Tres años plazo, incluyendo uno de gracia, a una tasa de interés módica, el 5% anual. Esta tasa es fija.
¿Un año de gracia?
Sí. Durante el primer año, el constructor paga solamente intereses. A partir del segundo año empiezan los pagos mensuales de capital. La intención es que el constructor disponga del flujo necesario para arrancar la obra, al tiempo que va realizando la gestión de ventas.
¿Cuáles son los requisitos?
El constructor debe aportar el terreno, que es la garantía del crédito, y al menos el 20% de la inversión en la construcción. Nosotros financiamos hasta el 80% restante, en función del flujo de caja proyectado.
¿Estos lineamientos son iguales a los del Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV)?
Son iguales en dos aspectos: plazo y tasa. La diferenciación está que el BEV tiene sus consideraciones para el análisis de riesgo y el Pacífico las nuestras. Estamos en este negocio hace mucho tiempo. Conocemos a nuestros clientes por relaciones de largo plazo.
¿Los proyectos tienen que haber sido previamente calificados por el MIDUVI?
No. Sin embargo, el que un proyecto ya esté calificado es altamente positivo porque, inmediatamente, los compradores pueden acceder al bono de la vivienda. El MIDUVI entrega este bono directamente al constructor. Entonces, gracias a este ingreso extra de dinero, lo más probable es que el constructor requiera menos crédito.
¿Desembolsos efectuados?
Hasta el momento, cerca de 2,5 millones de dólares para proyectos que ya están en desarrollo.
¿Perspectivas de nuevas colocaciones?
Nos vamos a quedar cortos, tanto en hipotecarios para compradores como en capital de trabajo para constructores. El proceso de colocación ha sido extremadamente rápido. Ya tenemos aprobadas 2.600 operaciones en crédito hipotecario por unos 85 millones de dólares. Estos valores se desembolsarán conforme se entreguen los proyectos. Vamos a un ritmo de 250 solicitudes semanales.
Entonces, ¿puede acabarse pronto el programa de hipotecarios al 5% de interés?
No necesariamente. Estimo que existe sensibilidad para seguir apoyando al sector de la construcción. Es enorme la demanda de vivienda en este rango de hasta 60 mil dólares. Lo constatamos en la Feria de Vivienda MI CASA CLAVE! La cantidad de personas que atendimos en esta Feria, en los dos stands del Pacífico, superó todas nuestras expectativas. Nuestros funcionarios no tuvieron descanso.
¿El Gobierno hará otro aporte para que puedan seguir prestando al 5%?
Primero, una aclaración. Mucha gente cree que el Gobierno regaló 200 millones al Pacífico para prestar de cualquier forma. No es así en lo absoluto. Estos recursos son un depósito a plazo que el Gobierno tiene en el Pacífico y que tenemos que devolver en fechas fijas. Somos igual de cuidadosos con este dinero como con los depósitos de nuestros clientes. Por eso analizamos prolijamente cada solicitud de crédito.
Siendo así, ¿el Gobierno hará otro depósito a plazo para financiar más hipotecarios?
Al ritmo que vamos, en poco tiempo sería necesario ampliar ese cupo. El Presidente Correa ha demostrado sensibilidad para ayudar a los ciudadanos que aspiran a comprar su primera casa. Él tiene la última palabra.
¿También financian proyectos de vivienda de más de 60 mil dólares?
Claro! Desde hace tiempo tenemos el Crédito para la Construcción.
¿Hay algún límite en el monto que prestan?
No. El Pacífico observa los límites que manda la ley. Obviamente somos prudentes en no concentrar demasiado crédito en un solo cliente o proyecto. En el caso de proyectos muy grandes, la fórmula es dividirlos por etapas.
¿Tasa?
Estamos prestando al 9,25%.
¿Requisitos?
Para empezar, el constructor no debe estar en la central de riesgo. El terreno donde se construirá la obra debe estar saneado, sin ningún impedimento. Debe estar demostrado que ya se alcanzó el punto de equilibrio con preventas. El constructor tiene que aportar con 20% del capital necesario.
¿Plazos para aprobación y desembolso?
Una vez que tenemos la información completa, el proceso de aprobación no tardaría más allá de 15 días. No hay que perder de vista que somos muy prolijos porque buscamos precautelar los intereses de quienes compran estas viviendas. En la mayoría de los casos, ellos ya han entregado un anticipo del 20 o 30% de su valor.
¿También financian a constructores que no operan como empresa?
Sí. El análisis de riesgo del banco tiene como finalidad establecer la capacidad del constructor para llevar a buen fin su proyecto. Por eso, no importa si quien pide el crédito es una persona jurídica o persona natural, siempre y cuando tenga la capacidad técnica y financiera que el proyecto requiere.
¿Exigen usar fideicomisos?
Sí, porque es la única fórmula bajo la cual tenemos el control de los fondos que ingresan al proyecto por concepto de ventas y los que salen para pagar la construcción. Normalmente operamos a través de Fiduciaria del Pacífico.
¿Un proyecto financiado por el Pacífico se vende con su propio crédito hipotecario?
El banco busca proteger y precautelar los intereses de los compradores finales. Si el Pacífico financia al comprador final y, al mismo tiempo tiene la hipoteca principal, no solamente controla el desarrollo del proyecto sino que abona directamente a la deuda del constructor cada vez que se entrega una unidad al comprador final.
Este es un mecanismo que el Pacífico conoce de memoria…
Es lo más práctico y lo más adecuado. Conocemos a los constructores porque hemos financiado sus proyectos desde hace varios años. Hemos concedido crédito hipotecario a los compradores de sus proyectos y tenemos un sistema de cancelación del crédito al constructor con el crédito del comprador. Así el constructor no está amarrado a la espera de que otras instituciones financieras desembolsen créditos hipotecarios a sus compradores.

GUSTAVO ABDO. Asesor del Consejo Directivo de la Dirección General, IESS

¿Qué ofrece el IESS para financiar construcción?
El IESS ha desarrollado dos instrumentos básicos. Uno, es una inversión de riesgo como socio de las empresas constructoras. Otro, es un mecanismo a través de un fideicomiso con la Corporación Financiera Nacional (CFN).
Empecemos con la inversión de riesgo.
En este caso no estamos hablando de crédito sino de una participación accionaria de hasta el 60% en proyectos inmobiliarios. Cuando el empresario tiene el terreno, definido el proyecto y el permiso a nivel de construcción, puede solicitar al IESS que participe como socio.
¿Cuál es la ventaja para el constructor?
Que el constructor no tiene costos financieros. Además, el IESS apoya en el desarrollo del proyecto, desde el proceso de preventas, calificando y otorgando créditos hipotecarios a los afiliados.
¿Cómo opera?
Trabajamos a través de un fideicomiso constituido para cada caso. El fideicomiso tiene su objeto específico y su vida útil definida. Normalmente la ejecución de un proyecto dura entre 24 y 36 meses. Una vez que termina, se entrega las unidades de vivienda, se disuelve el fideicomiso y se entrega la rentabilidad en proporción a la participación de cada uno de los socios. Ahí acaba la sociedad.
¿Esta sociedad es para proyectos de vivienda social?
Esta es una línea de negocios abierta para todo tipo de proyectos. Si hay un constructor interesado en desarrollar viviendas de 3 mil o de 300 mil dólares y nos demuestra que es viable y rentable, podemos participar.
¿Qué tiempo toma definir la participación del IESS en un proyecto?
Entregada toda la información requerida, nuestro proceso de calificación no dura más allá de 45 días. Si la participación del IESS no es viable, la respuesta la damos en muy pocos días.
¿Hay alguna restricción?
Ninguna restricción o preferencia por tipo de proyecto. Básicamente lo que hacemos es apalancarnos en el conocimiento y la experiencia de los constructores privados para hacer buenos negocios.
El IESS convocó a una licitación para desarrollar proyectos en sus propios inmuebles. ¿Usará este mecanismo?
Claro! Hicimos un concurso de ofertas que tiene ya una primera definición. Como se sabe, el IESS es uno de los mayores propietarios de terrenos urbanos en el país. Nos han propuesto esquemas de participación 50-50. El IESS aporta con el terreno y financia el desarrollo. El constructor aporta con el diseño, con los recursos que considere convenientes y puede ser también el comercializador del proyecto.
¿Quiénes son los adjudicados?
En estos días tendremos reuniones con los proponentes que ya han sido notificados para continuar las negociaciones. La idea es darles 90 días para que nos entreguen diseños definitivos con permisos de construcción.
En 90 días es imposible tener diseños definitivos y permisos de construcción…
Vamos a ver qué dicen los pre-adjudicados en estas reuniones. Ellos son los que tienen la experiencia. Si es necesario, se podría ampliar el plazo. De todas formas, hay varios proyectos para cada terreno. Entonces siempre hay un segundo en fila que estará interesado en cumplir los requerimientos.
¿Cuándo se sabrá quiénes son los adjudicados?
Oportunamente. (Nos enseña un documento con el detalle de los adjudicados, pero solicita no hacerlo público de momento).
Pasemos al segundo mecanismo…
Hemos establecido un fondo para préstamos de 200 millones de dólares a través de un fideicomiso administrado por la CFN. El objetivo es apalancar proyectos inmobiliarios con cuatro objetivos básicos.
¿Cuáles son esos objetivos?
El primero es otorgar crédito al constructor, por proyecto, de un valor mínimo de 500 mil y máximo de 5 millones de dólares. El segundo objetivo es apoyar la estructuración de cartera hipotecaria. El tercero es la compra de cartera hipotecaria de proyectos inmobiliarios. Y el cuarto objetivo es definir la participación del IESS a través de asociaciones en proyectos inmobiliarios.
¿A qué tasa se concede este crédito?
Las tasas van desde el 7,15% hasta el 8,15% anual, dependiendo del plazo, que puede extenderse hasta 36 meses.
¿Qué condiciones se exigen para calificar?
Básicamente, que la inversión del constructor no sea menor al 35% del costo del proyecto. Aquí se incluye el costo del terreno, los estudios técnicos y de mercado y la gestión de preventas. Estas condiciones son evaluadas para considerar el crédito.
¿La garantía es el terreno?
Eso es lo tradicional. Ahora, en los proyectos vía fideicomisos, el IESS puede aceptar certificados fiduciarios como garantía. Estos certificados se valoran en función de todos los activos del fideicomiso, lo cual da al constructor la posibilidad para ofrecer en garantía un terreno que esté hipotecado a un banco.
¿El IESS puede tener certificados fiduciarios en garantía aún cuando el terreno esté ya hipotecado?
Así es. Estoy seguro de que a los bancos no les molestará. Su objetivo es cobrar y sólo se cobra cuando se vende el proyecto. Lo que nosotros logramos con esto es garantizar que todos los proyectos que se ven a medio hacer puedan reactivarse. La idea básica es no poner restricciones sino, por el contrario, dar facilidades para que el sector de la construcción se reactive y sigamos con el éxito que hoy tenemos en oferta inmobiliaria.
¿Está disponible para personas naturales al igual que para jurídicas?
Está definido para personas naturales y jurídicas, nacionales o extranjeras, que cumplan con los requisitos. Básicamente se trata de estar al día con el IESS y no estar en la central de riesgo.
¿Qué porcentaje del avalúo dan en préstamo?
Se puede considerar hasta el 60% del costo total del proyecto incluido el terreno y los estudios técnicos. Todo depende del nivel de cobertura que se pueda lograr con los certificados fiduciarios o los activos del proyecto. Se pueden considerar proyectos en su totalidad o por etapas. No hay restricciones. Si se presenta por etapas, el apalancamiento va a ser menor y por ende, las garantías también.
¿Qué sucederá cuando se acaben estos 200 millones?
Recapitalizaremos el fideicomiso en la medida que la demanda crezca. Nuestra aspiración es colocar estos primeros 200 millones en el menor tiempo posible. Esta es otra ventaja adicional que el IESS tiene respecto de los demás actores en el mercado hipotecario. Esta línea de inversión no tiene limitaciones y podremos seguir recapitalizándola tantas veces cuantas sea necesario.
¿Qué debe hacer un interesado?
En estos días estará listo el portal de internet para que los constructores puedan hacer su precalificación. Así el constructor puede llenar la información y saber si es o no sujeto de crédito y cuál sería el monto al que puede acceder dadas las condiciones de su proyecto.
¿Hay limitante de número de proyectos por constructor?
Con fideicomisos independientes, no. Si se trata de un fideicomiso general, sí. Es que los mismos activos garantizan varios proyectos y esto tiene un límite de cobertura. Si no es a través de fideicomisos, es más complicada la calificación. Tendrá que hacerse un análisis específico de cada situación.
¿Entonces es casi una condición actuar a través de un fideicomiso?
Es más transparente porque el dinero no está en el bolsillo del constructor sino que está siendo administrado por un tercero que vela por los intereses de todos. Solamente puede tener acceso a los recursos a medida que cumple con lo pactado.
¿Cuánto se demora el trámite de aprobación?
Hemos estructurado un equipo específico para análisis de estos proyectos. No debería demorarse más de 15 días. Considerando que hay que hacer un avalúo del inmueble y presentar la solicitud a la junta de fideicomiso, el trámite total no debe durar más allá de cuatro semanas. El IESS es una institución activa y eficiente que trabaja aceleradamente en beneficio del desarrollo económico del país.

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