EL BIESS Y EL MERCADO INMOBILIARIO
Por Caridad Vela
El Biess es una institución que cuenta con tan solo once años de vida, que si bien son pocos, son intensos si los medimos en base a su influencia en el mercado. Aciertos y errores hay en su trayectoria, pero es incuestionable que, al abrir sus puertas, acogió a un amplio segmento de potenciales compradores de vivienda que no tenían acceso a crédito hipotecario.
Las buenas intenciones se han visto truncadas con resultados no siempre positivos. Tuvo años en los que colocó más de mil millones de dólares en préstamos hipotecarios, lo que podría medirse como una sobresaliente gestión, pero vemos ahora que hubo poca prolijidad en el análisis de crédito, pues el índice de morosidad supera a un alarmante 12%.
Diego Burneo, Gerente General del Biess, ha desempeñado una gestión importante en cuanto a desentrampar ciertos nudos críticos, optimizar otros aspectos, y perseguir objetivos fundamentales pensando en el largo plazo. Hoy, es una novedad importante la que nos trae a sus puertas, y por ahí empezamos.
¿Cuál es la nueva fórmula de aplicación de tasas de interés que tanto ha llamado la atención?
La intención es que la tasa de interés que se aplica a cada crédito esté relacionada con el monto del crédito, no con el valor de la vivienda que se comprará. El beneficio de aplicar tasas de interés más coherentes será de impacto positivo en el sector inmobiliario.
¿Intención?
Sí. Estamos analizando la modificación del manual de crédito para activar esta estrategia. Esperamos tenerla lista en pocas semanas más. La idea es que, por ejemplo, si la vivienda cuesta $200.000, pero el afiliado solo requiere un crédito de $40.000, se puede bajar la tasa porque el riesgo es mucho menor, ya que la hipoteca de la vivienda supera con creces el monto de la deuda.
Si el monto del crédito no supera $100.000, ¿aplicaría la tasa del 5,99% que está vigente para vivienda de ese monto?
No, y la razón es muy clara. Nuestras inversiones, y los créditos son inversiones privativas, tienen que estar a una tasa mayor a la tasa actuarial de riesgo, que es 6.25%. De hecho, la tasa del 5,99% debió ser modificada el año pasado, pero por la pandemia no se lo hizo. La tasa del 5,99% seguirá vigente hasta mayo de este año porque es insostenible. Recordemos que el Biess no recibe subvención del gobierno para aplicar esa tasa.
¿Porqué?
Los bancos que otorgan créditos al 4,99% lo que hacen es manejar esa cartera a través de un fideicomiso gestionado por la CTH, para recibir la subvención en la tasa de interés. El Biess no ha sido calificado por la CTH para participar en esta política financiera, porque, según ellos, debemos mejorar en varios aspectos, como el tecnológico, por ejemplo. Al no tener acceso a este subsidio, el Biess debe tomar como base mínima la tasa actuarial, esa es nuestra obligación.
¿Cómo cerraron las colocaciones en hipotecarios en 2020?
Se colocó $397 millones cuando la meta fue de $400 millones. Se hizo un buen trabajo, prácticamente se cumplió el objetivo a pesar de que fue un año muy duro por la pandemia. En quirografarios se colocó $2.740 millones, una cantidad muy fuerte, que representa casi el 3% del PIB.
Esa relación tan grande entre los dos tipos de crédito es histórica, y sigue llamando la atención, porque los hipotecarios mueven la economía y se destinan a una inversión segura, mientras que los quirografarios van a gasto…
Los quirografarios son un derecho de los afiliados y jubilados. Son préstamos de corto plazo y montos pequeños, que se dan en función de los fondos de reserva y de cesantía. El índice de morosidad es del 1%. Esos préstamos fueron de gran ayuda en 2020, que fue un año muy duro para todos. Los hipotecarios, por otro lado, son de montos muy superiores, y son a largo plazo, por ende, el riesgo es mayor. Aun así, hemos incrementado la meta de colocación para este año en un 25%, a $500 millones.
¿Cómo se han movido los hipotecarios en el primer trimestre de este año?
Ha sido muy bueno. Se colocaron $128 millones, es decir, sobrepasamos lo colocado el año pasado en el mismo período. Eso es señal de que la gente está recuperando su trabajo, o regresando al horario de ocho horas diarias, lo cual implica recibir el sueldo completo. Eso, además, les da seguridad para tomar la decisión de comprometerse con un crédito a largo plazo.
¿Cómo están los tiempos para los desembolsos?
Todas las semanas tenemos el Comité de Activos y Pasivos, y ahí revisamos cuál es el promedio nacional en tiempo, desde que se solicita el crédito hasta que se entrega el dinero. Ese promedio está en 92 días. El último trimestre del año pasado la demora superó el promedio, incluso llegó hasta 4 o 5 meses, pero se debió a que debimos migrar toda la base de datos a un nuevo sistema, porque el anterior estaba a punto de colapsar.
¿La solución para los fideicomisos inmobiliarios queda pendiente?
Ese problema se acarrea desde el año 2012 y no es de fácil solución. Hay fideicomisos que tienen que ser liquidados y entregados a las autoridades para que decidan las responsabilidades de las personas que intervinieron. Otros que cumplirían al transferir las propiedades a la seguridad social. Los inmobiliarios están en proceso de análisis en el directorio para definir si pueden reactivarse.
¿Hay posibilidades?
Las hay, pero todos tienen problemas. Para que se dé paso a la reactivación habrá que dejar de pensar en la tasa financiera de retorno, porque es muy poco probable que un fideicomiso que ha estado paralizado ocho años tenga rentabilidad financiera. Debemos pensar en recuperar lo invertido, al menos eso.
Tampoco se ha logrado vender la cartera para tener otra fuente de recursos…
Cuando asumí la administración del banco, lo primero que hice fue pedir a la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera que nos apoyen para para mejorar en varios aspectos, y estar en capacidad de atraer recursos del exterior, con el fin de tener más flujo y generar un apalancamiento coherente. Tenemos un portafolio de $20 mil millones, no tenemos apalancamiento y no tenemos deudas, pero esa fórmula no siempre es la mejor.
Hagamos algo de historia, ¿cuánto dinero ha entregado el Biess para compra de vivienda en sus once años de vida?
Casi $7.000 millones en aproximadamente 210.000 operaciones. Preocupa que la tasa de morosidad esté en alrededor del 12%, pese a que ya castigamos $100 millones de cartera. Hay que tomar en cuenta que esta situación se está dando en prácticamente todo el mundo, porque uno de los efectos de la pandemia es la pérdida de empleo, o la reducción de horarios de trabajo, lo cual merma los ingresos de los afiliados.
¿Qué acciones se está tomando para reducir esa mora?
Un contrato es ley para las partes. Cuando uno firma un contrato hipotecario se compromete a pagar, y el banco se compromete a cobrar la plata que prestó. Estamos gestionando los debidos procesos, pero las restricciones por la pandemia limitan cualquier acción. Es un tema complejo. Entre los deudores hipotecarios tenemos a personas que están en mora como consecuencia de la pandemia, pero hay una gran cantidad de gente que está en mora desde muchos años atrás, que simplemente no pagó a pesar de tener ingresos suficientes.
¿Hay resultados de esas gestiones de cobro?
Hemos hecho casi 17.000 notificaciones de cobro, se ha recuperado poco y se ha refinanciado aproximadamente $100 millones a clientes con moras recientes. En cuanto a las que tienen más de tres años de antigüedad, es decir, la cartera castigada que comenté, la gestión de cobro ha sido a nivel pre-judicial, porque la Ley Humanitaria impide aplicar coactivas.
¿Que recomendaría a su sucesor como gestión que debe continuarse?
La implementación de un core bancario de primera categoría. El rato que se tenga eso, se solucionan todos los procesos y se superará la gran cantidad de incumplimientos que el banco mantiene con la Superintendencia de Bancos. Por otro lado, el banco debe tener la autorización para apalancar su portafolio y atraer recursos cuando sean necesarios. Esto es fundamental. Y también ver opciones de negocio en el mercado para incrementar sus rendimientos, y así ser parte de la solución para revertir el déficit actuarial que proyecta el Iess. Al fin y al cabo, a todos nos interesa que eso ocurra. El año anterior se logró una tasa promedio de 8.17%, que es muy buena en términos de mercado.
¿El proceso de transición será ordenado?
Estoy absolutamente dispuesto a hacer una transición positiva, que garantice la continuidad de las buenas gestiones. En la información que entregaré están todos los problemas que hemos encontrado, para que se sigan solucionando. El reto es enorme. Cuando tomé la gerencia me topé con más de 1.600 observaciones de las entidades de control, y se ha hecho un arduo trabajo para limpiar esas inconsistencias, pero solucionarlas probablemente tomará años.
ENTRESACADOS
- Si la vivienda cuesta $200.000, pero el afiliado solo requiere un crédito de $40.000, se puede bajar la tasa porque el riesgo es mucho menor, ya que la hipoteca de la vivienda supera con creces el monto de la deuda
- La tasa del 5,99% debió ser modificada el año pasado, pero por la pandemia no se lo hizo. Seguirá vigente hasta mayo, porque es insostenible. Recordemos que los créditos son inversiones privativas, y tienen que estar a una tasa mayor a la tasa actuarial de riesgo, que es 6.25%
- El banco debe tener la autorización para apalancar su portafolio y atraer recursos cuando sean necesarios. Esto es fundamental. Y también ver opciones de negocio en el mercado para incrementar sus rendimientos. Así será parte de la solución para revertir el déficit actuarial