Por Caridad Vela
Las buenas noticias para el sector inmobiliario ecuatoriano van sumando. A los mecanismos que buscan facilitar el acceso a vivienda propia se incorpora ahora una operación del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) que, de ejecutarse según lo previsto, podría dar un impulso significativo al crédito hipotecario y, con él, a toda la cadena productiva de la construcción.
La operación contempla una garantía de $250 millones mediante una estructura diseñada para movilizar una cartera hipotecaria cercana a $1.000 millones, con un alcance estimado que supera las 11.000 viviendas nuevas. Son cifras que invitan al optimismo, especialmente porque el mecanismo no se limita a inyectar recursos, si no que busca que los bancos puedan recuperar capacidad financiera para continuar otorgando créditos.
Naturalmente, entre las proyecciones y los resultados existe un camino que todavía debe recorrerse. La ejecución del programa, la demanda efectiva de vivienda, la capacidad de respuesta de los constructores y la estabilidad de las condiciones financieras serán determinantes. Las cifras anunciadas representan una oportunidad, no un resultado garantizado. Hay que trabajar para aprovecharlas.
Para comprender el alcance de esta operación, su funcionamiento y las condiciones necesarias para que las proyecciones se conviertan en realidad, conversé con Ignez Tristao, representante de Grupo BID en Ecuador.
¿Por qué se escogió una garantía y una estructura de titularización hipotecaria en lugar de que el BID simplemente prestara $250 millones al Estado para financiar vivienda?
Para el BID, una de las prioridades es utilizar mecanismos que permitan movilizar inversión privada y ampliar el impacto de los recursos públicos. Esta operación va precisamente en esa dirección. A diferencia de un préstamo tradicional por el mismo monto, la combinación de una garantía con una estructura de titularización permite atraer recursos adicionales del sistema financiero y de los mercados de capitales, ampliando significativamente el alcance del programa. Al transformar parte de las hipotecas originadas por los bancos en nuevos instrumentos financieros, se generan recursos que pueden reinvertirse en más financiamiento para vivienda. El valor de este tipo de alianzas es combinar recursos públicos y privados para ampliar el acceso a vivienda y generar un impacto mayor en el desarrollo del país.
Ignez Tristao, representante del Grupo BID en Ecuador
¿Qué se titulariza y quién compra esos títulos?
El mecanismo contempla la titularización de cartera hipotecaria originada por los intermediarios financieros participantes bajo las condiciones del Programa Miti-Miti. Una parte de los títulos resultantes es adquirida por un fideicomiso público con recursos provenientes del financiamiento facilitado gracias a la garantía del BID. Los títulos restantes permanecen en manos de los intermediarios financieros, que posteriormente pueden colocarlos en los mercados de capitales.
Según se dijo, la garantía de $250 millones entregada por el BID permitiría generar una cartera hipotecaria de aproximadamente $1.000 millones. ¿Cómo se multiplican esos $250 millones por cuatro?
La garantía del BID de $250 millones permitió al Gobierno obtener un préstamo comercial por $500 millones. Esos $500 millones se emplearán para comprar parte de las emisiones de títulos hipotecarios respaldados por hipotecas generadas por los bancos privados bajo condiciones del programa Miti-Miti, que buscan que más familias ecuatorianas puedan acceder a vivienda propia en condiciones favorables. El diseño actual de esta estructura financiera permite estimar que el uso de estos recursos públicos de $500 millones permitirá generar a los bancos cartera hipotecaria cercana a los $1 mil millones.
¿El problema del mercado hipotecario ecuatoriano que intentan resolver es la falta de recursos?
Uno de los principales desafíos es ampliar el acceso a financiamiento hipotecario para más familias ecuatorianas. Dado que una hipoteca suele pagarse en 20 o 25 años, es importante contar con fuentes de financiamiento de largo plazo que permitan sostener y ampliar la oferta de crédito para vivienda. La garantía del BID, y el esquema de titularización, ofrecen precisamente una estructura financiera que permite a los intermediarios financieros generar crédito hipotecario con condiciones asequibles para las familias.
Entonces, ¿ las instituciones financieras serán quienes finalmente prestarán el dinero al comprador de vivienda?
Efectivamente, son los intermediarios financieros quienes otorgan las hipotecas a las familias beneficiarias. Bajo las condiciones actuales del programa, la participación del Estado en la compra parcial de los títulos hipotecarios hace viable comercialmente que los bancos puedan generar este tipo de cartera, bajo las condiciones del programa Miti-Miti. Mas aún, la titularización libera capital de las IFIS que puede ser reutilizado para originar nuevas hipotecas.
El programa habla específicamente de hogares de ingresos medios. ¿De qué nivel de ingresos familiares hablamos?
El programa está dirigido a hogares con ingresos medios hasta 6,34 salarios básicos, equivalentes aproximadamente a entre $489 y $2.979 mensuales. Incluyen a los deciles 5 en adelante, donde aún existen cerca de 190 mil hogares con déficit cuantitativo. Se trata de hogares con capacidad de pago que, sin embargo, encuentran dificultades para acceder al crédito con las condiciones habituales del mercado. El objetivo es acercar el crédito a familias que hoy pagan arriendo y que, con una cuota que no supere el 40% de su ingreso, pueden costear una vivienda propia.
¿Este mecanismo del BID funcionará independientemente o puede combinarse con Miti-Miti, Credicasa o Yapa Pa Tu Casa?
La operación complementa los programas del Gobierno. La garantía del BID es una de las vías con las que se fondea el fideicomiso que hace funcionar el programa Miti Miti. Todas las hipotecas del programa se originan bajo sus condiciones y las entidades financieras titularizan luego esa cartera. Yapa Pa Tu Casa, si bien no forma parte de esta operación del BID, puede complementarse de forma natural con Miti-Miti, porque el bono cubre parte de la entrada y el saldo se financia con el mismo crédito Miti Miti, de modo que un comprador que recibe un subsidio de entrada puede acceder a una hipoteca del programa, siempre que cumpla los requisitos y la evaluación de riesgo de la entidad financiera. Esa combinación de incentivos es la que permite ampliar el alcance hacia hogares de menores ingresos, incluso desde el decil 5. Por su parte, Credicasa es un producto del BIESS con recursos propios dirigido a sus afiliados, que atiende parte del mismo segmento por otra vía de financiamiento, contribuyendo también a ampliar la cobertura de la política nacional de vivienda.
La garantía habilitará la construcción de aproximadamente 11.000 viviendas. Eso implica también actividad económica. ¿Se calculó el impacto que podría tener esta operación sobre el sector de la construcción y la economía ecuatoriana?
Sí. El programa financia exclusivamente vivienda nueva, por lo que cada crédito hipotecario es una obra que se construye. Esto tiene un impacto importante en la economía, ya que la construcción es uno de los sectores que más arrastra al resto de la economía. Cada dólar invertido en construcción genera entre $1,7 y $2,2 de producto en el país, y el sector emplea a cerca del 10% de trabajadores ecuatorianos. En una vivienda tipo, cerca del 40% del costo se va en estructura, otro 30% en acabados y el resto en albañilería e instalaciones, todo con materiales de industria nacional y mano de obra local. Ese es el impacto en la economía, pero además existe un beneficio directo para las familias que acceden a una vivienda propia y empiezan a construir su patrimonio. BID evaluó tanto los beneficios económicos asociados a la construcción de viviendas, como los beneficios que obtienen las familias al acceder a una casa propia, y los comparó con el costo de la operación. El resultado es un saldo a favor estimado en alrededor de $234 millones para el país.
Ignez Tristao, representante del Grupo BID en Ecuador
¿Qué tiene que salir bien para que los $250 millones de la garantía efectivamente movilicen $1.000 millones? ¿Cuál es el principal riesgo de que esa multiplicación no ocurra?
La proyección de cerca de $1.000 millones en cartera hipotecaria se basa en la experiencia de la primera fase del programa, iniciada en 2020, que ya ha contribuido a generar más de $1.000 millones en hipotecas bajo las condiciones del programa Miti-Miti a la fecha. Para alcanzar resultados similares, es importante que se mantenga una ejecución robusta del programa y que exista un adecuado calce entre la demanda de vivienda y la capacidad de oferta del sector constructor. Las estimaciones también consideran la evolución observada en las variables clave del programa público de vivienda de los últimos años, como plazos máximos, tasas, entradas, valor de viviendas elegibles, entre otros.
Como ocurre con cualquier programa de esta naturaleza, cambios significativos en esas variables podrían influir en los niveles de movilización alcanzados. Por ello, desde el BID estamos en constante diálogo con el Gobierno para acompañar la implementación y maximizar su impacto.
