Iván Tobar, Gerente General BIESS
Por Caridad Vela
Las buenas intenciones sientan como un baño de agua fresca en momentos como el actual, en el que todas las actividades económicas luchan por reactivarse después de una larga temporada que puso a prueba nuestras capacidades. Esta visita al Gerente General del BIESS, Eco. Iván Tobar, aclara el camino que esta administración seguirá.
Con apenas dos meses en el cargo, ha concluido un diagnóstico inicial de la situación macro en la institución. Hay mucha problemática heredada que requiere solución, pero los objetivos y la línea de acción están claros. Para ir directo al grano, arrancamos la entrevista revisando la situación de colocación de recursos en el sector hipotecario.
¿El Biess retomará su participación en el segmento de financiación hipotecaria?
En en este momento somos responsables del 36% del total de las colocaciones en el sector hipotecario. En su momento llegamos a participar con el 40%, lo cual tal vez no era muy saludable, el hecho de que el sector privado haya ganado terreno es muy bueno. Tenemos los recursos para ser más activos, manejamos $3.800 millones de dólares en cartera.
¿Cuánto colocó en el año 2021 y que proyecta para 2022?
En hipotecarios colocamos $596 millones en 2021, lo cual representa un crecimiento interesante si lo comparamos con 2020. Para este año la proyección es de $750 millones, pero nuestra aspiración es llegar a $900 millones. La economía está en proceso de reactivación, y uno de los segmentos de mayor importancia para nosotros es el sector hipotecario, no solo por dar facilidades para que los afiliados tengan casa propia, sino porque la actividad de la construcción genera un efecto multiplicativo en la economía nacional.
¿Qué se requiere para cumplir con esa aspiración?
El banco tiene varios aspectos en los que debe trabajar mucho, por ejemplo en automatización. Tenemos 3.5 millones de afiliados y 500 mil jubilados aproximadamente, y para tener impacto debemos vivir una transformación digital. Solo así podremos acercarnos y atender a este gran número de personas, procesando las operaciones con la urgencia que ameritan. Al momento estamos con una demora de entre 150 y 170 días, lo cual es inaudito. Tenemos el compromiso de reducirlo a 60 días. Esta meta la cumpliremos en tres meses, no solo para satisfacer la demanda, sino también reducir costos y ganar en eficiencia.
¿Hay demanda de hipotecarios?
Hay bastante demanda, lo que falta es oferta. El inventario de inmuebles en el país está reducido, y es entendible después de haber vivido dos años de pandemia, pero el rebote del efecto recesivo ha hecho que aumente la inversión en el sector. No solo la construcción estuvo limitada, también lo estuvieron las líneas de crédito disponibles del sector privado. Como consecuencia de eso hay una demanda importante, que actuará sobre la base de que exista la oferta suficiente, y el crédito se dé en las condiciones apropiadas.
¿En qué rango de precios está la mayor parte de la demanda?
La mayor porción de recursos se ha entregado para financiar compra de vivienda cuyos precios están por debajo de $90.000. Esto no quiere decir solamente vivienda de interés social, porque también hay departamentos pequeños que satisfacen las necesidades puntuales de nuestros afiliados, que están en ese rango de precios. Sin embargo, estamos analizando algunas estrategias para generar condiciones adecuadas para posibilitar la compra de vivienda de entre $90.000 y $150.000.
¿Por ejemplo?
Puede ser por el lado del plazo, porque la intención es encontrar la manera de reducir la cuota mensual del crédito. También estamos estudiando nuestra capacidad para afectar un poco la tasa de interés para lograr este objetivo. Todo dependerá de las cobranzas que logremos hacer, porque el índice de mora que tenemos está en 12%, es decir, cuatro veces más que el sistema financiero privado. Si no somos eficientes en cobranzas, no recuperaremos lo prestado y no podremos aplicar ninguna estrategia.
¿Qué hacer para reducir el riesgo de incrementar esa mora?
Hay que añadir algunas otras herramientas al proceso de análisis y colocación que nos permitan mejorar la calidad de la cartera que tenemos. No es un tema de corto plazo, pero queremos hacerlo a lo largo de este año. Todo va de la mano. Si somos más eficientes en cobranzas estaremos en posibilidad de reducir tasas o ampliar plazos, y eso motivará la demanda y hará posible evacuar las unidades que están en inventario y construir nuevos proyectos. Aspiramos a cerrar este año al menos entre el 7% y 8% de morosidad.
¿Han activado procesos coactivos?
La mayoría de afiliados que están en mora son aquellos que fueron afectados por la pandemia, perdieron su empleo y se vio afectada su capacidad de pago. Con ese grupo de personas estamos trabajando, para ofrecerles alternativas de pago de acuerdo a su situación, pero es un proceso que toma tiempo por el número de préstamos que tenemos.
Las coactivas nos llevarían a tener inmuebles en la institución, y eso es lo que menos nos interesa. Tampoco queremos dejar sin casa a una familia y crear una crisis social por esto, pero esto hay que solucionar.
El Biess solo considera los ingresos a través de rol de pagos, cuando el afiliado puede tener ingresos provenientes de otras fuentes. ¿Por qué no se hace un análisis global en cada caso?
Ese es otro de los temas que se incluirían en la intención que tenemos de modernizar los procesos crediticios. Esa información está disponible en fuentes oficiales, podríamos cruzar bases con el SRI para considerar todos los ingresos del afiliado dentro del cálculo y la evaluación, porque se incrementaría su capacidad de pago. Durante los próximos seis meses desarrollaremos algunos modelos operativos para incorporar a toda esta base de ingresos, y ofrecer una mejor posibilidad de endeudamiento.
¿También se podría tomar el valor que el afiliado ya está pagando por arriendo como base de partida para determinar su capacidad de endeudamiento?
No es tan simple. En principio se pensaría que eso es lo lógico, porque lo que nos interesa es que el afiliado deje de pagar arriendo y use ese dinero para las cuotas del crédito hipotecario, pero no tenemos acceso a información verificable para saber si esa persona está, efectivamente, pagando por concepto de arriendo la cantidad que dice. Es por esta razón que el análisis debe ir por la vía de las fuentes de ingreso.
Los créditos hipotecarios tienen una garantía muy sólida, y además apoyan la reactivación de la construcción, que es un detonante de movimiento económico y generación de empleo. Sin embargo la mayor tajada de recursos se destina a créditos quirografarios. ¿Por qué ese desbalance?
No hay desbalance. El mercado inmobiliario tiene su tamaño, y lo atendemos, pero el banco no puede dejar de invertir, tiene que usar los recursos que tiene y administrarlos correctamente. Eso es lo que hacemos. Nuestra gestión debe enfocarse en resolver necesidades de índole financiera, y eso incluye hipotecarios, quirografarios y prendarios, siempre buscando la mejor manera de rentabilizar nuestros recursos.
¿Cuál es la rentabilidad ideal?
El valor mínimo es 6.25%, y pretendemos superar esa tasa entre la combinación de todos nuestros productos para mantener un equilibrio positivo. En hipotecarios tenemos tasas que van entre el 6 y el 8.5%, en quirografarios la tasa bajó del 14% al 11% con la finalidad de contribuir con más liquidez al afiliado y jubilado, sobre todo en estos momentos que todavía está en proceso de recuperación económica. El promedio de la rentabilidad de nuestra operación es positivo.
¿Se analizan mecanismos para financiar al constructor?
Lo podemos hacer a través del mercado de valores. El constructor debe hacer una emisión de obligaciones, es decir, emitir títulos valores y ofrecerlos en las bolsas de valores del país. Esa es la forma idónea y transparente para conseguir financiamiento, y esa es una inversión en la que el Biess participaría, siempre y cuando el proyecto se encuentre bien estructurado y tenga buena calificación.
¿Sigue vigente la opción de titularizar cartera hipotecaria?
Hemos superado los problemas que existían antes y hemos definido un número de operaciones suficientemente importante como para que sea atractiva su titularización. La cartera hipotecaria es un activo que debemos monetizar, y sería interesante conseguir recursos en el exterior que permitan al banco seguir alimentando la colocación de recursos, con preferencia en el sector hipotecario.
¿Hay solución para los fideicomisos del Biess con empresas privadas que están estancados? Hay varios millones ahí…
Estamos haciendo un análisis concienzudo. Tenemos diferentes tipos de fideicomisos, lastimosamente los inmobiliarios son los más controvertidos porque la estructura bajo la cual el Biess participó no fue la más adecuada. El Directorio nos ha pedido que los revisemos y encontremos una solución. En 180 días debemos presentar nuestras recomendaciones. De momento estamos manteniendo reuniones con los participantes para analizar cada situación, porque cada uno tiene sus propias características, están en distintas etapas constructivas o comerciales, y por ello no hay una solución de aplicación universal. Hay que analizar todas las variables para determinar cuáles son aun viables y cuáles no, y eso lo estamos haciendo con un equipo técnico especializado, y también con el departamento legal.
Pasando a temas operativos, ¿continúa el sorteo de notarías a pesar de que es incongruente con la realidad?
Lastimosamente ese proceso continúa, pero estamos en las gestiones y consultas pertinentes, y enviando las comunicaciones necesarias al estamento que corresponde, para terminar con esta práctica que solo genera conflictos. Nuestro objetivo es dar al afiliado un mejor servicio a través de mayor agilidad en la concesión de créditos y desembolso de recursos.
¿Están cumpliendo con los organismos de control?
Las entidades de control han hecho varias observaciones al banco, todas justificadas, muchas de fondo y algunas de forma, como por supuesto sucede en todo proceso de supervisión. El mensaje está claro, y es que el banco debe automatizar sus procesos para que sean transparentes, para que sean detectables, para que transmitan la eficiencia y transparencia que se requiere para superar un proceso de auditoría. El banco tiene que actualizar sus normativas, tiene que avanzar como institución financiera, y parte del trabajo de este año es reducir las observaciones de los entes de control. El Directorio está empeñado en ello. Nuestra meta es trabajar para el futuro, y para ello tenemos que resolver los problemas actuales.
Para finalizar, Seguros Sucre entró en liquidación, ¿cómo se resolverán los créditos hipotecarios que se otorgaron con seguro de desgravamen contratados con esa empresa?
Esos créditos están respaldados, están vigentes, ya no con Seguros Sucre sino con otra empresa aseguradora. Los afiliados no deben preocuparse. Además estamos concluyendo un proceso licitatorio que debería definirse en 30 días, para incorporar nuevas empresas para efectos del seguro de desgravamen, siempre pensando en encontrar la mejor oferta para nuestros afiliados. Otra opción podría ser que el afiliado libremente consiga su propio seguro de desgravamen, si considera que puede lograr mejores condiciones, no solo en cuanto a precio, sino también por mayor cobertura y seguridad.