ASESORÍA LEGAL
Marzo – Abril 2014
En el mes de diciembre de 2013 la Superintendencia de Compañías emitió un Reglamento de Funcionamiento de las Compañías que Realizan Actividades Inmobiliarias. En el Estudio Jurídico Almeida Guzmán & Asociados, entrevistamos a uno de sus socios, el abogado Juan Sebastián Loaiza, para compartir criterios sobre las razones que motivaron la creación de este Reglamento y su ámbito de afectación.
En opinión profesional de la Firma, la intervención del organismo de control de las compañías mercantiles fue una respuesta necesaria a los abusos por parte de ciertos promotores inmobiliarios que han actuado al margen de la Ley. En este sentido, la reglamentación protege no sólo a los clientes, sino también a quienes realizan esta actividad con seriedad, profesionalismo y formalidad jurídica.
¿A quiénes aplica la normativa?
El reglamento es de cumplimiento obligatorio para las compañías cuyo objeto social contemple la actividad inmobiliaria en general, y se encuentren sujetas al control de la Superintendencia de Compañías. Esto es para las sociedades de promoción, construcción y comercialización, así como para aquellas que se dedican al desarrollo y ejecución de proyectos inmobiliarios, y reciben dinero de sus clientes en forma anticipada a la entrega de las viviendas y edificaciones.
¿En resumen, cuáles son las obligaciones que estas compañías deben cumplir según el reglamento?
Las compañías que realicen actividades inmobiliarias, en forma previa a la ejecución de cada proyecto inmobiliario, deben:
• Ser propietarias del terreno en el cual se desarrollará el proyecto, o ser titular de derechos fiduciarios en el fideicomiso que sea propietario del terreno.
• Obtener autorización previa a la ejecución de cada proyecto. Se refiere a las autorizaciones que emiten los organismos públicos competentes en materia de autorización, regulación y control del uso de suelo y construcciones.
• Contar con el presupuesto económico para cada proyecto. Esto incluye los ingresos necesarios para su desarrollo y sus fuentes, y los costos y gastos que genere el proyecto inmobiliario. El presupuesto debe contemplar la proyección financiera, determinar el tiempo estimado para la ejecución del proyecto, especificar el precio de venta de cada unidad habitacional, detallar los parámetros para la consecución del punto de equilibrio, y el nivel de rentabilidad. Además, debe contarse con el estudio de factibilidad correspondiente.
• Construir los proyectos inmobiliarios aprobados y autorizados dentro de los plazos establecidos, siempre en atención a lo que prevean los contratos de promesa de compraventa.
• Suscribir las promesas de compraventa con los promitentes compradores, por escritura pública.
• Suscribir las escrituras públicas de compraventa definitiva.
¿Las empresas inmobiliarias pueden recibir dinero de sus clientes mediante la firma de un contrato de promesa de compraventa elevado a escritura pública?
Las compañías que para el desarrollo proyectos inmobiliarios requieran de recursos dinerarios provenientes de promesas de compraventa, deben suscribir un encargo fiduciario a efectos de que una administradora de fondos y fideicomisos administre dichos recursos, antes de recibir dinero de terceros. Los dineros administrados por la fiduciaria se entregarán a la inmobiliaria únicamente cuando se haya verificado el punto de equilibrio para la construcción del proyecto.
¿Qué sucede con ese dinero en caso de no alcanzar el punto de equilibrio?
En caso de no verificarse el punto de equilibrio, la administradora de fondos y fideicomisos queda obligada a restituir los dineros únicamente a los promitentes compradores. Ésta es una norma sana que protege al público en general frente al abuso de promotores informales.
¿Qué otros límites contempla el reglamento para las inmobiliarias?
En virtud de lo antes dicho, las compañías que ejecutan actividades inmobiliarias no pueden ofrecer al público la realización de proyectos en terrenos que no sean de su propiedad, o en terrenos que sean de propiedad de fideicomisos respecto de los cuales no sean titulares de derechos fiduciarios. Igualmente, están prohibidas de invitar al público a participar en proyectos inmobiliarios que no cuenten con las autorizaciones requeridas legalmente, o en proyectos que no tengan el presupuesto económico que evidencie legal y financieramente su viabilidad.
¿La celebración de promesas de compraventa a través de contratos privados es ilegal?
Las empresas inmobiliarias no pueden suscribir contratos de reserva o promesas de compraventa por instrumento privado. Esta norma la recogía el Código Civil desde el Siglo XIX, no obstante, fue una práctica muy generalizada en Ecuador el no celebrar promesas por escritura pública, lo cual implicaba que tales contratos privados carecían de validez legal.
Juan Sebastián Loaiza
¿Algún otro impedimento?
Las inmobiliarias quedan impedidas de destinar el dinero de promitentes compradores participantes de un determinado proyecto inmobiliario, a otros proyectos inmobiliarios que desarrolle la compañía, así como desviarlos a fines distintos del objeto específico para el cual fueron entregados. Ciertos promotores inmobiliarios poco serios en el manejo del dinero de terceros tenían ésta como una práctica normal; de ahí la quiebra de algunas inmobiliarias.
¿Contiene el reglamento normas específicas aplicables a los contratos inmobiliarios?
El reglamento aclara que los contratos que las compañías utilicen para vender los bienes inmuebles que comercialicen, deben observar las disposiciones que sobre la materia constan en la Ley Orgánica de Defensa del Consumidor y en la Ley Orgánica de la Defensoría del Pueblo.
¿Por ejemplo?
Una norma muy importante sobre el tema es aquella en virtud de la cual, en caso que en los contratos de promesas de compraventa y de compraventa definitivas se estipulasen cláusulas discriminatorias e inequitativas entre las partes, el cliente puede denunciar el asunto a la Defensoría del Pueblo, sin perjuicio de las denuncias que se presenten ante la Superintendencia, y de las acciones judiciales que amparan a los compradores. Estas normas son particularmente importantes respecto, por ejemplo, de los terminados de los apartamentos que se prometen en venta, y que en la práctica no se cumplen en perjuicio de los clientes.
¿Tiene la Superintendencia facultades de inspección de las actividades inmobiliarias?
Según el reglamento, la Superintendencia puede realizar inspecciones para verificar que las inmobiliarias, de manera previa a la construcción y comercialización de sus proyectos, han cumplido con lo dispuesto en la normativa vigente. En casos de incumplimientos y violaciones a la Ley por parte de las inmobiliarias, el organismo de control puede proceder inclusive a declarar el estado de intervención de la compañía. Asimismo, la sanción puede llegar a declarar disuelta a la inmobiliaria.
¿Algo más que quisiera añadir?
Adicionalmente, las compañías que realizan actividades inmobiliarias están obligadas a atender los requerimientos de información que formule la Superintendencia de Compañías y demás organismos públicos competentes en materia de vivienda. Entre ellos, por ejemplo, el Consejo Nacional de Valores en caso que la inmobiliaria realice su actividad a través de un fideicomiso mercantil. Cabe mencionar que las facultades de control y regulación de la Superintendencia contenidas en el reglamento, son adicionales y complementarias a aquellas que norman de manera específica a las actividades de la construcción.