Juan Manuel y José Alfredo González Garavito
QUITO
Por: Caridad Vela
Noviembre-Diciembre, 2015
La necesidad de aportar desde la experiencia privada hacia el ámbito de políticas gubernamentales, fue la motivación que llevó a la asociación de promotores inmobiliarios y de vivienda en ecuador (apive), a contratar un estudio de mercado, muy técnico, que permita analizar posibles estrategias que podrían implementarse en nuestro país.
El Estudio Jurídico Pinilla, González & Prieto (PGP) radicado en Bogotá, Colombia, y con vasta experiencia en el sector urbanístico, fue el elegido. Varios aspectos fueron detenidamente analizados para lograr conclusiones. En esta conversación con Juan Manuel y José Alfredo González Garavito, representantes de PGP, aclaramos varios conceptos, nos centramos en entender las fórmulas que en Colombia han sido exitosas, y las recomendaciones que arrojó su estudio sobre la situación en Ecuador.
Hablemos de vivienda social…
La necesidad de vivienda para los sectores menos favorecidos es una oportunidad y un dinamizador de la economía en varios sentidos, no solo por el encadenamiento productivo que origina, sino también porque es la oportunidad de generar ciudades ordenadas. Hace diez años, en Colombia se decía que a la empresa privada no le interesaba construir vivienda social, pero no era cierto. Sí les interesaba, pero necesitaban políticas públicas claras y el Estado asumió esa responsabilidad. Hoy, la mayor producción de vivienda en el país está en vivienda social, la construye el sector privado y es rentable.
¿De qué nivel es esa rentabilidad?
La rentabilidad está muy atada a los ritmos de venta. Los programas integrales de vivienda se vuelven financieramente rentables, porque logran equilibrar la caja de los proyectos a través de los grandes ritmos de venta de lo que es vivienda social. Con el producto de esas ventas se paga el urbanismo, y quedan áreas útiles de alta calidad que tienen procesos de valorización inmensos. Cuando sales a vender las viviendas para los estratos medios y altos, las rentabilidades suben a tal proporción que eres capaz de romper el cerco de la rentabilidad de la vivienda social. Obviamente se debe cuidar que los recursos que se obtienen se inviertan en buen urbanismo, porque eso garantizará alta rentabilidad en los otros suelos.
¿La vivienda social puede generar plusvalía con el paso de los años?
Solo cuando de pensar que estás vendiendo una casa al más pobre, y realizas que se la estás vendiendo a un futuro rico. La misión fundamental de la construcción de vivienda social es producir ciudades de calidad para aumentar la clase media de la población. Si la vivienda social está bien estructurada, es susceptible de incrementar su precio con el paso de los años, generando la rentabilidad adecuada que permitirá crecer al individuo económicamente. Pero si el Estado pretende imponer tributos a esa plusvalía, resta el derecho que tienen los individuos al progreso.
Plusvalía es un término actualmente polémico. ¿Cómo la define?
Plusvalía es el mayor valor que, por virtud de la generación de instrumentos normativos que generan equilibrio a los negocios inmobiliarios, se utiliza como instrumento de financiación del desarrollo urbano. La plusvalía no puede ser entendida desde el punto de vista filosófico socialista, porque los inmuebles suben de precio por las condiciones del mercado, y sería dañino si el Estado pretende gravar ese mayor valor que se origina en el mercado inmobiliario. En la medida que el sector inmobiliario tenga mayor posibilidad de crecimiento, la rentabilidad que genera ese crecimiento provoca que el sector aumente, pero lo contrario sucede si el Estado termina cobrando una porción importante de ese mayor valor.
¿Cuál sería la plusvalía bien entendida?
Aquella que se origina sobre la base de actuaciones urbanas integrales o desarrollos de ciudad, en cualquiera que sea su contexto. Hay dos actores fundamentales: el sector privado, que es el interesado en desarrollar proyectos inmobiliarios rentables, evidentemente; y el Estado, cuya fuerza se da a través de la norma, de la función pública del urbanismo, como atribución legal para ordenar el territorio. Si esa norma es adecuada, por el solo hecho de existir ya estaría incrementando el precio del suelo, porque promueve las condiciones para su desarrollo.
¿Lo adecuado sería que el Estado cobre tributos al incremento de precio que está provocando?
El Estado debe participar de una porción de ese mayor valor que adquiere el suelo por virtud de la función pública del urbanismo. Lo adecuado es que la participación del Estado en esa plusvalía la reciba en obras, en infraestructura pública, incluso en producción de suelos a bajo costo para vivienda de interés social, que de lo contrario le correspondería pagar de su presupuesto. Eso dinamiza el sector inmobiliario, porque en la medida en que se tiene grandes programas de habilitación de suelo o de actuaciones urbanas integrales, se producen todos los tipos inmobiliarios posibles y la plusvalía se convierte en un incentivo para construir ciudad.
¿Qué tipo de políticas han probado funcionar?
El Estado debe generar beneficios a través de las cargas tributarias que debe asumir el constructor, porque si no lo hace, éste no tendrá más alternativa que cargar todos esos costos al valor final de la vivienda de interés social, haciéndola menos rentable y muy costosa para el segmento al que está enfocado. El constructor tendrá que asumir incluso los costos de producir esa vivienda sin instrumentos de financiamiento claros. Lo que debe hacer el Estado es establecer subsidios cruzados para incentivar al promotor a través de beneficios tributarios, que le serán compensados con infraestructura.
¿Por ejemplo?
Uno de los mejores instrumentos para fomentar vivienda social o de interés prioritario en Colombia, ha sido generar políticas públicas adecuadas para la vivienda de la clase media y media alta. Tenemos programas de subsidio a la tasa de interés de crédito hipotecario para vivienda que no es social, pero que se encuentra involucrada en desarrollos urbanos integrales para que en ellas los constructores también produzcan vivienda social, que es donde se genera el subsidio cruzado.
Juan Manuel González Garavito
Elaboremos…
Tenemos programas de vivienda de gran escala, en los que cabe vivienda de estrato medio y medio alto, vivienda de interés social e interés prioritario, y desarrollo comercial, institucional, de servicios, etc. El régimen de subsidio cruzado nos permite absorber válidamente las cargas para poder financiar la vivienda para los estratos menores. De ahí que para que se dé el gran salto, la política pública tiene que ir en dos vías: hacia la demanda y hacia la oferta.
¿De qué manera?
Es muy importante que el Estado actúe generando mecanismos de subsidio de vivienda, no solamente al valor de la vivienda como tal, sino también a la tasa de interés de hipotecarios, y además lograr que sean administrados a través del régimen financiero privado, para que ingresen en un círculo donde se absorban los subsidios y se ofrezcan tasas de crédito a menor valor. Eso cierra la estrategia de incentivos a la demanda, y la correcta activación de políticas públicas garantizan la seguridad jurídica para motivar la oferta.
¿Cómo se maneja el subsidio a la tasa a través de los bancos privados?
El estado es un pésimo administrador de subsidios porque no sabe dónde colocarlos, pero los bancos tienen la logística para hacer estudios de crédito, estudios de títulos, estudios del proyecto urbanístico, etc. Entonces, el sector financiero privado evalúa al destinatario del subsidio, no solamente a nivel de deudor, sino también mide si el programa urbano en el que busca invertir es adecuado. El banco es capaz de colocar rápidamente los recursos del subsidio, y esa plata no la tiene que sacar el Estado de su caja, porque el monto de los subsidios se descuenta de las obligaciones fiscales que los bancos tienen con el Estado.
¿De qué porcentaje es el subsidio en la tasa en Colombia?
Llegamos al orden del 25%, pero las entidades financieras, en sana competencia para obtener esos recursos y llevarse esa cartera, están dando otro 25% de disminución, de tal manera que hoy el subsidio en la tasa para compra de vivienda social es del 50%. Financieramente es maravilloso, porque el banco no está sacando recursos para pagar ciertos impuestos, y con lo que está reteniendo se está fondeando, y así el Estado beneficia financieramente a quien va a generar desarrollo inmobiliario digno.
José Alfredo González Garavito
Suena a que funciona a la perfección…
Tanto así que con el paso de los años, Colombia ha logrado captar recursos internacionales de grandes fondos de inversión en productos de vivienda a gran escala, porque encuentran un ambiente bastante seguro en la certeza jurídica de la adjudicación del subsidio y del crédito. Los recursos seguirán llegando en tanto exista una política muy juiciosa de oferta de suelo habilitado. Eso significa un Estado fuerte en materia de generación de condiciones de habitabilidad, y en eficiencia en otorgamiento de licencias urbanísticas. Si se logra eso se dará un salto impresionante en vivienda social.
¿Hablemos de eficiencia en otorgamiento de licencias urbanísticas?
La riqueza más grande que tiene un municipio es su territorio, el insumo más valioso para el desarrollo del municipio es su suelo. Los municipios tienen la atribución legal de expedir las normas de uso y aprovechamiento de su suelo, pero esto no exime al Estado de su responsabilidad, pues las leyes están por sobre las ordenanzas. Si se tiene una ley fuerte de ordenamiento territorial, que es el insumo fundamental de las determinantes de ordenamiento, y abarca aquellas cosas que son de respeto superior para los municipios, les estará entregando las determinantes de mayor jerarquía que deben respetar.
¿Cuáles son esas determinantes de mayor jerarquía?
La estructura del medio ambiente de un territorio es sagrada, los servicios públicos domiciliarios no se negocian, tampoco los sistemas de transporte público masivo como puertos y aeropuertos, entre otros. Los elementos matrices son determinantes de superior jerarquía, y tienen un origen eminentemente técnico. Si el Estado invierte recursos en estudiar el territorio y entregar esas determinantes a los municipios, más unas reglas claras en el reparto de cargas y beneficios, y en el establecimiento de ciertas condiciones (espacio público por habitante, decisiones para parques y equipamientos, condiciones de edificabilidad), de ahí para adelante es muy fácil construir un buen planeamiento urbano desde los municipios.
¿Qué conclusiones arrojó la consultoría que hicieron para APIVE en Ecuador?
Hicimos un diagnóstico muy completo de Ecuador y pensamos que es un país de oportunidades, porque realmente no hay políticas direccionadas a programas completos de actuaciones urbanas integrales, con lineamientos serios en materia de resolver problemas en la demanda y en la oferta. No se ve un régimen de subsidios ordenado, no hay incentivos al sector financiero para participar, no hay una visión de competencia alrededor de una eficiente prestación en los servicios públicos que están demasiado concentrados en el Estado.
¿Y en términos de vivienda social?
Hay una visión para resolver el déficit para el más pobre pero sin sacarlo de esa condición de pobreza, y no se mira a la construcción de vivienda social como un instrumento de generación de ciudad. Se está midiendo el déficit sobre la base de vivienda precaria, pero no se está midiendo el hacinamiento, y si sumamos los dos, Ecuador puede estar llegando fácilmente a un déficit de 1.700.000 viviendas. Eso es una oportunidad maravillosa para crear buenas ciudades, es una estructura de apalancamiento para crecer y para sortear cualquier crisis económica, porque permite una producción de vivienda a gran escala que dinamizará la economía. Para ello hay que concentrar los esfuerzos del Estado en generar mejores políticas en oferta y demanda, incluso relocalizando recursos que puedan estar desperdiciados en otros sectores de la economía, y que bien pueden potencializar el sector de la construcción hasta convertirlo en el reemplazo al tema del petróleo.