Por Caridad Vela
Comprar vivienda no empieza cuando visitas un proyecto, empieza en tus decisiones financieras cotidianas, en cómo manejas tu dinero, en lo que pagas y en lo que dejas de pagar antes de pensar en pedir un crédito. Sin embargo, la mayoría de quienes llegan a ese momento lo hacen sin saber realmente cómo los evalúa el banco, qué pesa más en la decisión o por qué unos créditos se aprueban y otros se rechazan.
En esta conversación, José Rafael Jervis, Vicepresidente de Personas y Pymes de Banco Pichincha, pone orden donde suele haber confusión. Explica, con una claridad poco habitual, qué está realmente detrás de la aprobación de un crédito hipotecario.
¿El primer paso para comprar vivienda es ir al banco?
El primer paso no es el banco, es la planificación. Este tipo de crédito no se toma de manera impulsiva. Generalmente empieza con el sueño de querer casa propia, de ahí se pasa a definir en qué zona, qué tipo de vivienda, cómo se quiere vivir. Y luego viene la parte más importante, que es aterrizar ese sueño a la realidad financiera. El potencial comprador debe analizar cuánto gana, cuánto gasta y cuánto realmente puede destinar al pago de una cuota mensual. Muchas veces el pago no depende de una sola persona, puede estar atado a un ingreso familiar del esposo y esposa, incluso de los hijos en algunos casos. Todos se alinean alrededor de ese objetivo.
¿Cuál es el factor principal que analizan?
El historial crediticio es fundamental. El buró de crédito no mide cuánto gana una persona, sino cómo se comporta con sus pagos. Evalúa si paga a tiempo, si cumple sus obligaciones, si mantiene niveles razonables de endeudamiento, en otras palabras, el buró de crédito es un reflejo del comportamiento crediticio de las personas a lo largo del tiempo. Toda esa información se convierte en un puntaje que va de 0 a 999. Ese número le dice al banco qué tan confiable eres.
José Rafael Jervis, Vicepresidente de Personas y Pymes, Banco Pichincha
¿A mayor ingreso, mayor probabilidad de obtener el crédito?
No necesariamente. Una persona puede tener ingresos altos, digamos $10.000, pero si sus gastos también son altos, por ejemplo $9.700, o no tiene capacidad de pago. En cambio, alguien con ingresos más moderados, de $2.000, pero los maneja con disciplina y gasta solo $500, tiene una mejor capacidad de ahorro y, por lo tanto, puede tener una mejor capacidad de pago. Ese historial es uno de los principales elementos que analiza el banco al momento de decidir si aprueba o no un crédito.
¿Se evalúan solo los ingresos formales o también los ingresos informales?
Los dos. Cuando los ingresos no son fijos, es decir para gente que no trabaja en relación de dependencia, el banco necesita ver un historial de actividad económica de al menos un año, para entender cómo se comporta ese ingreso. Se analiza si el negocio es sostenible, si hay estacionalidades, si hay consistencia, entre otros factores.
¿Alguien con ahorros altos o certificados de inversión puede compensar un mal historial crediticio?
No. Ese es un error muy común. El banco no presta en función de la garantía, presta en función de la capacidad de pago. Puedes tener $200.000 en una inversión, pero si tu historial crediticio es malo y tienes un score de 500 puntos, es muy poco probable que accedas a un crédito. Los ahorros o certificados de inversión pueden servir como garantía, pero no reemplazan la capacidad de pago. De hecho, en esos casos, lo más recomendable sería usar ese capital como entrada o incluso para una compra directa.
¿Cómo es el proceso para solicitar un crédito?
El proceso empieza con algo muy básico, tener claro un presupuesto. Luego se llena un formulario con información general, pero a diferencia de otros créditos, aquí hay pasos adicionales importantes, como el avalúo del inmueble. El banco debe verificar que la propiedad realmente vale lo que el cliente afirma. Eso hace que el proceso sea un poco más complejo, pero también más seguro.
¿Cuánto tiempo toma el análisis de riesgo, aprobación y desembolso?
Tradicionalmente, este proceso tomaba alrededor de 90 días, pero hemos logrado reducir ese tiempo de manera significativa y ahora tenemos operaciones que se han desembolsado en 30 días. Nuestro objetivo es que cada vez más créditos se concreten en ese tiempo, gracias a la digitalización y mejoras en procesos.
¿Existe una forma de saber si tengo posibilidad de obtener un crédito antes de empezar con el papeleo?
Sí. En nuestra página web puedes hacer una precalificación en línea en pocos minutos. Ingresas información básica y el sistema te da una idea clara de si calificas para el crédito y en qué rango estaría el monto del préstamo. Esto evita que la persona genere expectativas irreales, o le da la pauta para organizar mejor sus finanzas. Esa información te permite buscar vivienda dentro de un rango realista, de lo contrario, es fácil enamorarse de una propiedad que luego no es viable financieramente, pero si sabes tu capacidad de endeudamiento puedes buscar con criterio.
Caridad Vela y José Rafael Jervis
¿Recibo asesoría si no alcanzo al monto deseado?
Sí, y ese es un punto muy importante. Cuando se hace el análisis personalizado del perfil del cliente, para los ejecutivos del banco es más fácil detectar oportunidades para mejorar su economía. Por ejemplo, consolidar deudas, reducir gastos o reorganizar ingresos. A veces hay decisiones simples, como no cambiar de vehículo este año o evitar ciertos gastos, que pueden cambiar para bien la capacidad de pago.
¿Qué factores hacen que un crédito sea rechazado?
Principalmente tres: mal historial crediticio, alto nivel de endeudamiento y falta de capacidad de pago. Hay que recordar que al banco no le interesa quedarse con la casa, lo que quiere es que le devuelvan el dinero que prestó, y por eso somos tan prolijos en el análisis de riesgo.
¿Puedo volver a solicitar un crédito si antes fue negado?
Totalmente. Si hoy no calificas, probablemente en uno o dos años lo lograrás si organizas tus finanzas. Tus ingresos pueden aumentar, puedes reducir gastos o simplemente demostrar un mejor comportamiento crediticio.
¿Qué porcentaje del valor de la vivienda financia el banco?
Actualmente, el financiamiento puede llegar al 83% del valor del inmueble, lo que significa que el cliente debe contar con un aporte inicial cercano al 17%. Sin embargo, es importante entender que ese porcentaje no siempre se limita únicamente al valor “puro” de la vivienda.
¿A qué se refiere?
Es necesario que el cliente tenga un nivel de compromiso económico propio, porque ese aporte de entrada es una señal de solidez financiera y de capacidad de planificación, pero, dentro de la estructura del crédito se pueden incorporar ciertos gastos asociados a la compra, como costos legales, gastos de formalización, avalúo o seguros vinculados al crédito. Esto permite que la carga inicial para el cliente no sea tan rígida y que el proceso sea más manejable financieramente.
¿Ese 83% de financiamiento es regla general?
No, ese porcentaje es una referencia, porque cada caso se analiza de manera individual. Dependiendo del perfil del cliente, su capacidad de pago, historial crediticio y la estructura de la operación, se pueden encontrar alternativas que optimicen el financiamiento y faciliten el acceso a la vivienda sin comprometer la estabilidad financiera en el largo plazo.
¿Tasas de interés para crédito hipotecario?
Actualmente estamos trabajando con tasas desde el 7,5%, pero esto depende del perfil de riesgo del cliente. La tasa no es igual para todos, está directamente relacionada con el puntaje del buró de crédito. Por ejemplo, si un cliente tiene un score de 970 puntos o más, puede acceder a una tasa del 7,5%; si su puntaje está entre 930 y 969, la tasa sube al 8,5%; si está por debajo de 930 puntos, accede a la tasa tablero que maneja el banco, que sigue siendo competitiva.
¿La tasa es fija o variable?
La tasa es variable. Se la revisa periódicamente y se ajusta en función de la tasa pasiva referencial del Banco Central, que es lo técnicamente correcto. Hay un tema que es muy importante mencionar, que muchas veces pasa desapercibido. En el mercado es bastante común ver ofertas con tasas muy atractivas, incluso más bajas que las de otras instituciones, pero que aplican solo por un período muy corto, a esto se conoce como la “tasa de enganche”.
¿Tasa de enganche?
Sí, por ejemplo, un institución financiera puede ofrecerte una tasa inicial del 6%, cuando el promedio del mercado está alrededor del 7,5%. Naturalmente, el cliente se siente atraído y piensa que es la mejor opción. Sin embargo, no analiza cómo funciona el reajuste de esa tasa. Esa tasa promocional suele durar apenas tres o seis meses. Luego de ese período, el crédito puede pasar directamente a una tasa mucho más alta, incluso cercana a la tasa máxima permitida. Es decir, lo que parecía una gran oportunidad termina siendo un crédito más caro que otras opciones que, aunque arrancaban con una tasa mayor, eran estables en el tiempo.
¿Cómo puede saber el cliente si la tasa es técnicamente establecida o es de enganche?
El punto clave es entender cómo funciona el reajuste de la tasa, por eso tan importante que el cliente lea detenidamente el contrato del crédito. Antes de firmarlo debe tener claridad absoluta de cómo va a evolucionar esa tasa a lo largo del tiempo. No se trata solo de cuánto paga hoy, sino de cuánto va a pagar durante toda la vida del crédito. No todas las instituciones operan de la misma manera, pero el cliente debe estar consciente de que el riesgo es tomar una decisión basada en una percepción incompleta que puede transformarse en una carga financiera mucho más alta.
¿Plazos para hipotecarios?
El estándar tradicional está en 20 años. Sin embargo, en ciertos segmentos, especialmente en vivienda de interés social como el programa Miti Miti, existen opciones de hasta 25 años. Esto tiene un impacto directo en la accesibilidad, porque a mayor plazo, menor es la cuota mensual y más personas podrán calificar, aunque también implica un mayor costo financiero en el largo plazo, por lo que es una decisión que debe analizarse con cuidado.
José Rafael Jervis
Los créditos hipotecarios tienen componentes financieros y emocionales, ¿ahí radica su importancia?
El crédito hipotecario tiene una connotación completamente distinta a cualquier otro tipo de crédito. Desde el punto de vista del banco, es un producto de largo plazo que permite construir una relación sostenida con el cliente durante muchos años. Pero desde el lado de la persona, el banco se convierte en su mejor aliado para tomar una de las decisiones más importantes de su vida. Estamos hablando de una situación que involucra a toda la familia, que se piensa, se conversa, se proyecta. Es, en muchos sentidos, comparable con las decisiones más trascendentales por el nivel de compromiso que implica.
¿Qué tan relevante es este rubro comparado con la cartera de créditos que ofrece el banco?
Hoy manejamos una cartera que bordea los $1.900 millones en crédito hipotecario. El año pasado desembolsamos alrededor de $317 millones, beneficiando a 3.557 familias. De ese total, aproximadamente $202 millones corresponden al segmento inmobiliario normal, es decir, viviendas de mayor valor, y $115 millones al segmento de vivienda de interés social, que para nosotros no es algo coyuntural. Llevamos más de una década apoyando activamente el desarrollo de vivienda social y prioritaria, entendemos que es un segmento clave para reducir el déficit habitacional del país. Estas son cifras importantes porque reflejan no solo volumen, sino impacto, los hipotecarios no son solo una operación financiera, cada crédito es una familia que logra acceder a vivienda.
¿Crédito al constructor?
Claro, nuestro apoyo no se limita únicamente al comprador final, también financiamos al constructor, porque ahí es donde realmente empieza el ciclo. Si no hay oferta adecuada, el hipotecario por sí solo no resuelve el problema, por eso trabajamos en los dos frentes. Es una visión integral del negocio, donde el objetivo no es solo colocar crédito, sino contribuir a que más personas puedan acceder a vivienda digna.
¿Cómo están los niveles de morosidad en hipotecarios?
En el caso de Banco Pichincha, los niveles de morosidad se mantienen controlados y dentro de rangos saludables, sin que representen una preocupación estructural. Puede haber variaciones leves dependiendo del contexto económico del país, pero en general son indicadores estables. El crédito hipotecario es uno de los productos más estables dentro del portafolio, no solo por su naturaleza de largo plazo, sino porque está directamente vinculado a una prioridad vital del cliente, como es tener vivienda, lo que se traduce en un comportamiento de pago más comprometido.