Elegir el crédito correcto para comprar vivienda no es una decisión sencilla, pero aquí estamos para asesorarle y facilitar su camino a ser dueño de su casa. La Feria de Vivienda CLAVE, que se realizará en el Centro de Exposiciones Quito desde el 15 hasta el 18 de mayo, no solo tendrá los mejores proyectos inmobiliarios, sino, además, contará con la presencia de las instituciones financieras más importantes del país para precalificar su solicitud de crédito.
Podrá comparar propuestas de los principales bancos, resolver todas sus dudas sobre créditos hipotecarios, tasas, plazos, seguros, y recibir asesoría gratuita y personalizada para analizar su capacidad de pago. Además, podrá explorar las mejores opciones para comprar primera o segunda vivienda, oficina o terreno; revisar precios, planes de pago y aprovechar las promociones especiales que están vigentes exclusivamente durante la Feria CLAVE.
Sin duda la herramienta más valiosa para comprar vivienda es el crédito hipotecario. Hay que perder el miedo y dar el paso a contraer esa deuda, porque lo que sí es indiscutible es que la tasa de interés nunca ha estado tan baja como ahora: 7,5% a 20 años plazo, y no hay que desaprovechar la oportunidad.
Este artículo busca responder una de las principales preguntas de los potenciales compradores: ¿puedo pagar la cuota mensual del crédito? La respuesta es simple, si la cuota mensual que paga por arriendo es similar o menor a la cuota de su crédito, este es su momento para comprar. Y llega la siguiente pregunta: ¿de cuánto sería la cuota mensual de mi crédito, con la tasa de 7,5% y los extras incluidos, para comprar vivienda de X valor?
Vamos con la respuesta. A continuación encontrará información que traslada porcentajes, plazos y otros gastos involucrados en un crédito hipotecario, a valores reales. Es importante mencionar que las instituciones financieras en Ecuador darán dos opciones de amortización de capital para que el deudor elija la de su conveniencia: francesa y alemana.
Revisemos las diferencias. El sistema francés permite una mejor planificación financiera porque las cuotas son fijas, el pago no cambia con el tiempo, lo cual es ideal para personas con ingresos constantes y permite previsibilidad en el manejo del presupuesto familiar. Sin embargo, durante los primeros años, gran parte de la cuota irá destinada al pago de intereses y una menor porción se abonará a capital, de tal manera que si el deudor hace abonos anticipados al capital, la reducción del costo total del crédito no será muy significativa.
El sistema alemán se basa en una amortización fija de capital, lo que hace que las cuotas iniciales sean más altas pero disminuyen con el tiempo, porque el capital se amortiza más rápido y por ello se pagan menos intereses en el largo plazo. Este sistema es recomendado para personas que preven que sus gastos (hijos, salud, educación, etc.) se incrementarán en el futuro. Si el deudor está en capacidad de hacer abonos extras, el ahorro de intereses será mucho mayor que en el sistema francés.
Los bancos en Ecuador suelen sugerir el sistema francés ya que las cuotas iniciales serán más bajas, y eso pemite calificar como sujeto de crédito a una mayor cantidad de solicitantes.
Analizaremos cinco ejemplos concretos con montos que van entre $100.000 y $500.000, todos usando amortización francesa y alemana, a 10 y 20 años plazo, tasa del 7.5% anual, y seguros de desempleo, incendio y desgravamen. En cada caso entenderá cómo evolucionan los costos según el valor del crédito y el plazo contratado.
Cuotas mensuales promedio amortización francesa y alemana
Si bien hemos establecido el valor de las cuotas mensuales, es importante mirar el monto total que el deudor terminará pagando por concepto de intereses en plazos de 10 y 20 años.
Total de intereses pagados – Amortización francesa y alemana
Sabemos que el monto solicitado al banco es el capital del préstamo, pero al final del plazo se habrán pagado, además de los intereses generados, los seguros obligatorios que debemos contratar, y son importantes porque blindan al deudor ante posibles eventualidades y dan al banco la protección que necesita.
Por ejemplo, el seguro de desempleo que, dependiendo del banco, cubre el pago de entre tres y seis meses de las cuotas del crédito ante la pérdida de empleo del deudor; o el de desgravamen, que protege a la familia en caso de fallecimiento del deudor. Estos rubros elevan el costo final del crédito, pero es acertado mantenerlos por seguridad familiar y financiera.
En la tabla que está a continuación está el cálculo que representa la suma total de todos los pagos mensuales por seguros que el cliente hará durante todo el plazo del crédito. El valor del seguro se calcula mes a mes sobre el saldo pendiente de la deuda, y como ese saldo va disminuyendo de forma diferente según el sistema de amortización utilizado (francés o alemán), el costo final del seguro también varía.
Comparación costos totales seguros
En el sistema francés, donde el saldo de la deuda baja más lentamente al inicio porque la mayor parte de la cuota se aplica a intereses, los seguros terminan costando más. En el sistema alemán, en el que el capital se amortiza más rápido, es decir, el saldo de la deuda disminuye más rápidamente, el costo total de los seguros es menor.
En el cuadro siguiente vemos un resumen que consolida el total que el potencial deudor habrá pagado por intereses más los seguros durante todos los años de su crédito.
Costo total intereses más seguros
Evidentemente, si su capacidad de pago le permite un plazo menor, es decir, asumir una cuota mensual mayor, esa será la decisión acertada porque ahorrará miles de dólares a su familia. Pero si la prudencia le aconseja no estirar las sábanas más allá de lo posible, podría considerar el crédito a 20 años plazo, recordando que siempre puede hacer abonos a capital durante el período, cada vez que su liquidez se lo permita, y esa es la estrategia adecuada.
¿Por qué? Porque los abonos a capital reducen el valor sobre el que se calculan los intereses y los seguros, es decir que sus cuotas serán menores en los meses siguientes porque los pagos anticipados impactan directamente en el saldo de la deuda.
Por ejemplo, si su crédito es de $200,000 a 20 años plazo y eligió el sistema francés, y hace un abono de capital de $5.000 en el primer año, se reducirían los intereses totales en aproximadamente $15.697,30 al final del período. No importa qué tan pequeño sea el abono a capital, siempre reducirá el costo del crédito. Este es el indiscutible destino que debemos dar a los sobresueldos que por ley se pagan en Ecuador, y al reparto de utilidades que probablemente recibiremos en abril de cada año.
Una vez que ha establecido el monto del crédito al que podría acceder para que las cuotas mensuales sean similares a lo que paga de arriendo, es prudente hacer otra reflexión: cuánto dinero deja de ganar el inquilino que paga $1.000 de arriendo mensual, y planea hacerlo durante cinco años más años, versus colocar ese dinero en un certificado de depósito para, con esos ahorros, pagar la entrada de su casa.
Si le queda alguna duda sobre el panorama relacionado con créditos hipotecarios y sus finanzas familiares, venga a la Feria de Vivienda CLAVE! Ese es el primer paso para pasar de inquilino a propietario. Ahí encontrará asesoría financiera gratuita para tomar la decisión más importante de su vida.
Antes de llegar, sume lo que lleva pagando de arriendo durante los últimos años. Ese dinero lo pudo haber utilizado para pagar las cuotas del crédito de su casa propia. Y si bien no es momento de arrepentirse, porque el pasado queda atrás y estamos planificando su futuro, tome acción hoy que las tasas de interés están más bajas que nunca.
Recuerde, el dinero que paga en arriendo es un desperdicio de los recursos de su familia.