Por Caridad Vela
El Gobierno Nacional puso en marcha un mecanismo que busca unir dos objetivos urgentes, reducir el déficit habitacional y dinamizar al sector de la construcción mediante la participación del sector privado.
Desde 2026, las sociedades y personas naturales que generen impuesto a la renta pueden destinar a la donación de vivienda de interés social un valor equivalente de hasta el 30% de su impuesto causado, siempre que cumplan el procedimiento establecido y que la operación se perfeccione dentro del ejercicio fiscal correspondiente.
La medida no elimina el pago de impuestos ni permite al contribuyente disponer libremente de recursos públicos, ofrece la posibilidad de dirigir una parte de su obligación tributaria hacia el propósito específico de proporcionar viviendas a familias que las necesitan. En el proceso intervienen varias instituciones y deberá respetarse un techo fiscal anual para este beneficio.
Revisamos los detalles con Alexandra Navarrete, directora general del Servicio de Rentas Internas.
El mecanismo que permite donar vivienda social y aplicar ese aporte al impuesto a la renta es una de las políticas públicas más innovadoras de los últimos años. ¿Qué motivó su creación?
Este modelo no comenzó con vivienda. En 2025 se aplicó un incentivo relacionado con donaciones destinadas a las Fuerzas Armadas, y esa experiencia sirvió como antecedente para estructurar este mecanismo. En el caso de vivienda, la ley busca incentivar la participación del sector privado en la reducción del déficit habitacional. El presidente consideró que era una medida positiva porque permite que empresas y personas naturales destinen parte de su obligación tributaria a un objetivo social concreto. No se trata de un beneficio abierto o ilimitado, funcionará dentro de parámetros, controles y techos definidos por el Estado.
¿Cuáles son las instituciones involucradas?
Intervienen tres actores principales, el ente rector en materia de Hábitat y Vivienda, que actualmente forma parte del Ministerio de Infraestructura y Transporte, el Ministerio de Economía y Finanzas y el Servicio de Rentas Internas. Estas instituciones integran el comité encargado de administrar el incentivo y deben coordinarse entre sí para que la información fluya durante todo el proceso.
¿Cuál es el rol del SRI?
Tenemos tres funciones principales. La primera es formar parte del comité del incentivo tributario para vivienda, la segunda es mantener interoperabilidad con las demás instituciones, y la tercera, probablemente la más importante desde nuestra competencia, es ejercer el control tributario. Una vez que el contribuyente aplique el beneficio en su declaración, el SRI verificará que el monto descontado sea correcto, que exista la documentación necesaria y que la donación haya sido debidamente perfeccionada. Cabe aclarar que el SRI no selecciona los proyectos ni fija el valor de las viviendas, nuestra responsabilidad comienza a partir de la información y las certificaciones remitidas por las entidades competentes, sin perjuicio de nuestros controles posteriores.
¿Quiénes pueden acogerse al beneficio?
Pueden participar sociedades y personas naturales que tengan impuesto a la renta causado y cumplan las condiciones establecidas. También se ha considerado a los contribuyentes sujetos a regímenes de impuesto único. Lo determinante no es la actividad económica del donante, sino que tenga una obligación tributaria sobre la cual pueda aplicar la reducción y que complete correctamente el proceso de donación.
¿Qué diferencia existe entre el régimen general y el impuesto único?
En el régimen general, el impuesto se determina a partir de los ingresos, costos, gastos y demás componentes que correspondan, hasta establecer la base imponible y el impuesto causado conforme a las normas aplicables. En determinados regímenes de impuesto único, el cálculo se realiza sobre los ingresos bajo las reglas específicas establecidas para esa actividad. En ambos casos puede existir un impuesto causado y, por tanto, la posibilidad de acceder al incentivo.
Alexandra Navarrete, Directora del SRI
¿Cómo se calcula el límite del 30%?
El contribuyente determina su impuesto conforme al régimen que le corresponda. Una vez establecido el impuesto causado puede aplicar una reducción de hasta el 30%, que, si bien es el límite máximo, también puede aplicar un porcentaje menor, siempre que haya realizado y perfeccionado la donación de acuerdo con el procedimiento.
¿Desde cuándo está vigente el incentivo?
El beneficio se aplica desde el ejercicio fiscal 2026 y está previsto hasta 2029. Esto significa que las donaciones realizadas y perfeccionadas durante 2026 podrán considerarse en la declaración correspondiente a ese ejercicio. La donación debe efectuarse dentro del año fiscal al que se pretende aplicar el incentivo, no al año en el que presenta la declaración. La contabilidad se genera entre el 1 de enero y el 31 de diciembre, aunque la declaración se presente al año siguiente.
Entonces, ¿el contribuyente debe estimar durante el año cuánto será su impuesto?
Sí. Las compañías suelen realizar proyecciones financieras, contables y tributarias durante el ejercicio. Mes a mes pueden observar el comportamiento de sus ingresos, costos, resultados y posible impuesto causado. A partir de esa estimación, la empresa puede decidir cuánto desea destinar a vivienda social, después deberá perfeccionar la donación y, cuando presente su declaración, aplicar el valor que corresponda dentro del límite permitido. El SRI revisará posteriormente esa declaración y, de ser necesario, realizará los procesos de control.
¿La empresa necesita una autorización previa del SRI para pagar el 70% y aplicar el otro 30% a vivienda?
La aprobación inicial no la concede el SRI. El proceso pasa primero por el ente rector en materia de hábitat y vivienda y por el comité correspondiente. Debo recalcar que existe un techo fiscal global para el incentivo, pues el Estado debe determinar cuánto puede representar este beneficio dentro del presupuesto, y las solicitudes se atenderán hasta completar ese monto. Esto permite administrar responsablemente el impacto fiscal. Si la participación del sector privado es mayor a la prevista, y existe capacidad presupuestaria, el comité podría analizar un incremento del techo. Precisamente por esa limitación, las empresas interesadas no deberían esperar hasta el final del ejercicio para iniciar sus trámites.
¿Cómo funciona ese techo en la práctica?
Las empresas y personas naturales presentan su interés en participar. El ente rector revisa el cumplimiento de los requisitos y verifica si existe disponibilidad dentro del techo establecido. Esta es una forma de conciliar el objetivo social con la responsabilidad de manejar adecuadamente las finanzas públicas.
¿Qué sucede si la donación se inicia en 2026, pero se perfecciona en 2027?
El beneficio corresponde al ejercicio fiscal en el que la donación queda jurídicamente perfeccionada. Si una empresa inicia el proceso durante 2026, pero la donación se formaliza en 2027, ya sea porque la construcción no concluyó, la entrega no se realizó o la documentación no quedó completa antes del 31 de diciembre, el incentivo tributario no podrá aplicarse al ejercicio 2026, sino al de 2027. Aquí la planificación será determinante. Las empresas deberán coordinar cuidadosamente los tiempos para adquisición del terreno, permisos, construcción, entrega y formalización de la donación para que todo el proceso concluya dentro del ejercicio fiscal en el que desean aplicar el beneficio.
¿Pueden participar empresas medianas que no tengan capacidad para construir un proyecto completo?
Sí, aunque con ciertas limitaciones. La normativa contempla dos modalidades de participación. Una corresponde a la donación integral del proyecto y otra permite una participación parcial. Esta segunda alternativa puede facilitar que empresas de menor tamaño, o incluso personas naturales, puedan incorporarse al programa sin necesidad de financiar por sí solas un conjunto completo de viviendas. La definición de cómo opera cada modalidad corresponde al ente rector de Hábitat y Vivienda.
¿Qué tipo de viviendas pueden ser donadas?
Deben corresponder a proyectos que califiquen dentro de las categorías definidas por la autoridad competente en materia de Hábitat y Vivienda. Existen dos opciones dentro del mecanismo, una contempla la totalidad de la donación y la otra una participación parcial. La definición de las viviendas elegibles, sus características, límites, valores y requisitos técnicos no corresponde al SRI sino al ente rector de Hábitat y Vivienda. El SRI recibe el certificado emitido por esa autoridad y, sobre esa base, verifica la aplicación tributaria.
¿Quién determina el valor de la vivienda?
Corresponde al ente rector en materia de vivienda revisar el proyecto, su documentación, el presupuesto, las características de las unidades y los demás elementos necesarios. La condición es que las operaciones se perfeccionen dentro del mismo ejercicio fiscal en el que se desea aplicar el beneficio y que el valor total utilizado no exceda el 30% del impuesto causado. Puede donar una, dos o cinco viviendas, por ejemplo, siempre que cumpla los requisitos y respete tanto el límite individual como el techo general del programa.
¿Qué pasa si la empresa calcula una utilidad alta, dona sobre esa proyección y al final del año su impuesto causado resulta menor?
Ese es un aspecto que las empresas deben manejar con mucha prudencia. Si la utilidad y el impuesto terminan siendo superiores a los proyectados, no hay problema, pero si el resultado final es menor, solo podrá utilizarse hasta el 30% real. Por eso las compañías deberían manejar un margen de seguridad y evitar problemas.
¿Cuál es el paso a paso del procedimiento?
El primer paso es presentar una manifestación de interés ante el ente rector, a través de la cual el interesado comunica formalmente que desea realizar una donación. El segundo es validar la identidad y la idoneidad del donante, es decir, debe comprobarse que la persona natural o jurídica puede participar y que los fondos y la operación son lícitos. El tercero es verificar que el proyecto corresponda a vivienda de interés social y se ubique dentro de alguno de los segmentos autorizados. El cuarto es suscribir el convenio entre el donante y el ente rector de Hábitat y Vivienda, paso que debe completarse dentro de los plazos establecidos para el ejercicio fiscal. El quinto es perfeccionar jurídicamente la donación, que, dependiendo de la modalidad, podría realizarse mediante un acta de entrega-recepción o mediante escritura pública. Una vez completado el proceso, el ente rector emite la certificación, esa información se comparte con el SRI y con las demás instituciones a través de los mecanismos de interoperabilidad. Finalmente, cuando el contribuyente presenta su declaración de Impuesto a la Renta, aplica la reducción dentro del límite autorizado.
¿Quién determina el valor de las viviendas para efectos del incentivo?
También lo determina y certifica el ente rector de Hábitat y Vivienda. El promotor o donante puede presentar los componentes del proyecto, como el terreno, estudios, diseño, construcción y demás costos, pero la autoridad competente debe revisar la documentación, aplicar sus parámetros y establecer el valor que será reconocido. El SRI recibe la certificación resultante y, a partir de ella, verifica la correcta aplicación tributaria. La coordinación entre las instituciones es indispensable para prevenir sobrevaloraciones, duplicidades o beneficios improcedentes.
¿Existe el riesgo de que los tiempos municipales impidan completar las viviendas dentro del año al que corresponde el ejercicio fiscal?
Es un desafío real, no obstante, aunque puede resultar difícil, no es imposible. Por eso es fundamental anticiparse. Desde el SRI hemos solicitado información sobre las empresas y personas naturales interesadas para hacer seguimiento. La intención es detectar dónde se producen retrasos y analizar cómo las instituciones pueden acompañar el proceso. Los municipios también tendrán que colaborar, esto es un esfuerzo conjunto.
¿Por qué el incentivo tiene una vigencia limitada hasta 2029?
Los incentivos tributarios deben responder a un objetivo determinado y tener un plazo que permita evaluar sus resultados. En este caso, el propósito específico es contribuir a la reducción del déficit habitacional y movilizar inversión privada hacia la vivienda social. No se busca establecer indefinidamente una reducción tributaria, sino utilizarla durante un período concreto para atender una prioridad pública. Según el nivel de participación y los resultados obtenidos, el Estado podrá evaluar las decisiones posteriores.
¿Cuál será el impacto fiscal para el SRI?
Existe un impacto, porque una parte del impuesto causado podrá destinarse directamente a vivienda social. Sin embargo, su magnitud dependerá de cuántas empresas y personas naturales decidan participar y de cuánto utilicen dentro del máximo del 30%. Precisamente por eso se establece un techo fiscal global, pues el Estado debe saber hasta dónde puede llegar el beneficio sin afectar el manejo responsable del presupuesto. Si se fija un límite, las solicitudes se atienden dentro de ese monto. Si se requiere mayor participación y existe capacidad fiscal, el comité puede reunirse y analizar un aumento.
¿Qué impacto espera el Gobierno sobre la construcción y el mercado inmobiliario?
El Gobierno del presidente Daniel Noboa ha impulsado varias medidas relacionadas con la construcción. El comportamiento reciente del sector ha sido positivo y los reportes de ventas muestran crecimientos importantes. Este incentivo tiene un doble efecto, por un lado impulsa la construcción, genera empleo y moviliza toda la cadena económica asociada, y por eso el impacto trasciende a las empresas que ejecutan los proyectos. Por otro, contribuye directamente a reducir el déficit habitacional.
Alexandra Navarrete, Directora del SRI
¿Cuál es el principal reto en la implementación?
La interoperabilidad y coordinación entre las instituciones podría ser uno de los mayores desafíos. Hay que compartir información, validar documentos, respetar competencias y actuar dentro de los mismos tiempos. El SRI tiene equipos técnicos especializados que conocen la normativa y están disponibles para resolver consultas de los contribuyentes y acompañar a quienes quieran entender cómo aplicar correctamente el beneficio.
Pasando a otros temas. ¿Cómo va la devolución de IVA al sector de la construcción?
El año pasado se devolvieron aproximadamente $76 millones por este concepto. En el primer semestre de 2025, la devolución fue $34 millones, pero en el mismo período de 2026 estamos ya en $49 millones. Es importante mencionar que aplicamos un criterio de atención según el orden de ingreso, es decir que la primera solicitud que entra es la primera que se resuelve. De esta manera evitamos que una compañía presente tarde su documentación y sea atendida antes que otra que inició oportunamente el trámite.
¿Qué muestran las cifras del SRI en relación con el sector de la construcción?
Las ventas del sector de la construcción muestran un crecimiento muy importante. Al 21 de julio la variación llega a 37,6%, aunque estas cifras deben entenderse como datos sujetos a actualización hasta que concluya el plazo en el que pueden anularse comprobantes. Pichincha y Guayas son las provincias con mayor crecimiento.
¿Se ha detectado evasión tributaria en el sector de la construcción?
La evasión puede presentarse en todos los sectores. En la construcción han existido diferentes prácticas contables y tributarias, como el reconocimiento de ingresos y costos durante la ejecución o bajo esquemas de obra terminada. Actualmente existen normas contables y tributarias más claras, entre ellas las NIIF, y mayores controles sobre el reconocimiento de los resultados. El SRI cuenta con coeficientes y mecanismos de determinación presuntiva para los casos en los que la propia informalidad del sector dificulta establecer correctamente la obligación.
¿El SRI comparte información con la Unidad de Análisis Financiero y Económico cuando detecta operaciones inusuales?
El SRI y la UAFE trabajan de manera coordinada e interoperable. Cuando la UAFE identifica una operación que requiere análisis tributario puede comunicarla al SRI. Nosotros revisamos al contribuyente y realizamos los procesos de control correspondientes. Contamos con una matriz de riesgos aplicable a personas naturales y jurídicas. Si durante una determinación encontramos inconsistencias o falta de correspondencia entre el comportamiento económico y los impuestos declarados, podemos compartir esa información con la UAFE. Cuando existen elementos de posible relevancia penal, se elaboran los informes correspondientes y, una vez concluido el proceso de determinación, el caso puede remitirse a la Fiscalía.
¿Cómo proyecta el cierre de la recaudación tributaria de 2026?
Esto es un proceso circular, primero crecen las ventas y la actividad económica, y ese movimiento se refleja en la recaudación. La política no ha sido introducir cambios que incrementen indiscriminadamente la carga sobre la población, sino fortalecer el control y aclarar la aplicación de las normas. El contribuyente ya no puede presentar una declaración sin efectuar el pago correspondiente, así el sistema es más eficiente y fortalece el cumplimiento oportuno. Con esos procesos y el crecimiento de la actividad económica, proyectamos una recaudación aproximada de entre $23.600 millones y $23.900 millones para 2026. Esperamos que estos recursos contribuyan a atender las necesidades presupuestarias y los programas del Gobierno.