El nuevo mecanismo de crédito para el sector de la construcción
Por Caridad Vela
La gran noticia de los últimos días fue la firma del decreto ejecutivo que dio paso al crédito hipotecario con garantía de bien futuro, denominado Construyamos Juntos, cuyo reglamento deberá expedirse en el corto plazo para habilitar su aplicación.
Hace algunos meses, cuando esta modalidad de crédito estaba estructurándose, entrevisté a Antonio Acosta, Presidente Ejecutivo de Banco Pichincha. Al consultarle si el banco participaría en operaciones con garantía de bien futuro, en caso de que el mecanismo entraría en vigencia, enfáticamente respondió: “sin duda”, y lo cumplió.
Ahora entrevisto a Santiago Bayas, Gerente General de Banco Pichincha, entidad que se ha puesto manos a la obra con esta nueva herramienta de crédito, y se encuentra implementando un programa piloto con Construecuador para probarlo en la práctica.
Santiago Bayas, Gerente General Banco Pichincha
¿Construyamos Juntos finalmente está activo?
Revisamos experiencias de otros países, especialmente en Perú donde este tipo de financiamiento se aplica desde hace más de una década, y ha probado su eficiencia porque permite que el financiamiento al constructor de nuevos proyectos fluya de mejor manera. El primer paso es calificar a los compradores como sujetos de crédito, y en función de esa aprobación se establece como garantía el bien que todavía no está construido, pero lo estará a futuro.
¿Es decir que el constructor no tendrá que incurrir en deuda para construir el proyecto?
Exacto. El constructor podrá avanzar la obra con más agilidad y mayor seguridad, porque sus compradores ya han sido calificados por el banco. Esa certeza permite alcanzar puntos de equilibrio de manera más rápida. El proceso se gestiona a través de fideicomisos para garantizar tanto al banco cuanto al comprador, que los desembolsos se harán conforme se cumplan los hitos planteados y las ventas programadas, y que los recursos irán exclusivamente al proyecto que se está promocionando.
¿El comprador paga intereses desde que su crédito fue aprobado?
No, y esa es otra gran ventaja. Los compradores empiezan a pagar intereses el día que reciben el inmueble, cuando ya lo tienen catastrado a su nombre. Mientras tanto es el fideicomiso quien asume el costo financiero, o podría decirse que es el constructor quien lo asume, pero tener calificado como sujeto de crédito al comprador reduce el riesgo para el desarrollo del proyecto.
¿Cómo se realizan los desembolsos al constructor?
Los desembolsos son periódicos y obedecen a la información que reporta el fideicomiso en cuanto al cumplimiento de puntos de equilibrio y avance de obra. Es importante verificar que todo lo relacionado a permisos de construcción esté en orden, y a la par, que el proceso comercial se dé en los plazos previstos.
¿Qué tasa de interés y plazo aplica?
Es un crédito hipotecario como cualquier otro. La tasa depende de cada banco, respetando el tope que establece la legislación vigente, y en general se está concediendo a 20 años plazo. Normalmente se establece que la última cuota debe estar pagada cuando el deudor cumple 65 años, pero ese no es un parámetro definitivo. Banco Pichincha analiza caso por caso para definir al respecto.
Siendo un crédito al comprador, ¿se mantiene el parámetro de financiar el 70% del valor del bien?
Así es. La historia nos ha enseñado el riesgo que hay cuando el crédito hipotecario financia el 100% del valor de la vivienda. El comprador debe aportar sus ahorros para cubrir el porcentaje de entrada y comprometerse a futuro para pagar el saldo. Así mantenemos el riesgo en índices muy bajos, y esa es nuestra obligación, porque recuerda que lo que manejamos son fondos de nuestros depositantes y les debemos esa seguridad. La prudencia manda en la banca.
¿Cómo está funcionando el plan piloto?
A pesar de que el mecanismo fue aprobado hace poco, ya estamos trabajando el plan piloto con un proyecto gestionado por Construecuador. Pronto estará constituido el fideicomiso y los potenciales compradores presentarán las solicitudes de crédito que, tras el análisis correspondiente, serán calificados. Cuando se cumplan los puntos de equilibrio arrancarán los desembolsos al constructor.
¿Estima que crecerá la colocación en hipotecarios con este mecanismo?
Es un dinamizador que facilitará las cosas para el constructor, pero dada la coyuntura del país, no creo que su impacto sirva para neutralizar los efectos de la incertidumbre, de la drástica reducción de liquidez y el incremento en costos financieros de fuentes de financiamiento internas y externas. Lo que sí hará es ayudar para que sigamos dirigiendo los recursos hacia el sector de la construcción que es una actividad de alto impacto en la generación de empleo.
¿La colocación de crédito se ha incrementado año a año?
El crecimiento de crédito en general se ha reducido este año versus el año anterior, pero en nuestro caso, el financiamiento de compra de vivienda ha mantenido un ritmo saludable de crecimiento. De hecho, hemos mejorado mucho nuestros procesos para dar respuestas más rápidas a los clientes.
¿Cuánto se proyecta colocar hasta fin de año en hipotecarios?
Alrededor de $300 millones tanto en créditos normales cuanto en créditos para compra de vivienda de interés social y prioritario. A este segmento de vivienda de interés público le hemos dado mucha importancia. El stock de cartera que mantenemos en VIP y VIS es de $560 millones, con los que hemos financiado la compra de 8.500 viviendas.
Santiago Bayas y Caridad Vela
¿Qué sucedió cuando por unos días se detuvo los desembolsos para este segmento?
El fideicomiso que maneja el subsidio de la tasa requería que se mantenga una relación proporcional entre los montos destinados a VIP y VIS, e inicialmente pensamos que, dada la oferta que había en ese momento, no podíamos cumplir con esas condiciones porque dependemos de la demanda de créditos. Afortunadamente, tanto el gobierno cuanto los multilaterales de crédito, entendieron la situación y todo volvió a la normalidad.
¿Es decir que hay seguridad en la continuidad del 5-25-5?
Sí, el sistema ha funcionado muy bien, incluso hubo un nuevo desembolso de dinero para alimentar el fideicomiso y seguir adelante. Banco Pichincha continuará participando activamente en ese segmento tan importante para la sociedad ecuatoriana.
¿Se mantendrán las tasas para los hipotecarios normales?
La liquidez se ha reducido de manera importante, producto de los ajustes realizados por el FED en Estados Unidos y el Banco Central Europeo. El incremento en tasas ha sido importante y eso se refleja en un país dolarizado como el nuestro. Hace un año recibíamos fondos al 5 o 6%, ahora lo recibimos al 9.5 o 10%. En consecuencia de esto, el techo de tasas de interés se vuelve una barrera para que podamos seguir colocando recursos.
Pero también sería un buen momento para que el ecuatoriano invierta en la banca local?
Las tasas locales también han subido, ahora son muy atractivas para depósitos a plazo, incluso en términos reales. Ese es un gran incentivo para el ahorro que es lo que requiere el país para fomentar la inversión hacia los sectores productivos.
¿Su opinión en cuanto al dinero de las reservas internacionales?
Es importante recordar que el rol del Banco Central en un país dolarizado es preservar los recursos de los depositantes. Los depósitos crecerán en la medida que los depositantes confíen en el país, confíen en que la banca hace su trabajo y las autoridades también. Usar los fondos de las reservas restringiría el crecimiento de la cartera de crédito, y sin crédito no hay desarrollo, no hay producción, no hay empleo. El nuevo gobierno deberá dar un mensaje de que el país puede salir adelante con la implementación de políticas adecuadas.
¿Cómo ve el 2024?
Los analistas mencionan que terminaremos el año con un déficit mayor al anticipado. Eso nos lleva a tener una actitud más conservadora, lo que provocará que el crédito crezca menos que este año. Esperamos que se aclare la situación a nivel internacional, porque si suben las tasas habrá un apretón mayor. Confiamos en que el precio del petróleo se mantenga en niveles adecuados, que los proyectos de minería finalmente se materialicen y que las políticas del nuevo gobierno sean acertadas, para que las condiciones se presten para que podamos seguir sirviendo a la mayoría de ecuatorianos. Ese es nuestro objetivo.