Por Caridad Vela
Una agrupación de profesionales de la construcción, cuya única intención es trabajar para lograr cambios que aporten a la recuperación del sector, dedica tiempo y esfuerzo proactivo para cumplir sus objetivos.
Actuar, superando la queja verbal y la protesta mediática, es el primer paso para generar transformaciones y reactivar un sector tan importante en la economía del país, como es el de la construcción.
El Distrito Metropolitano de Quito, al apuro y con algunos tropiezos, finalmente tiene aprobado el Plan de Uso y Gestión de Suelo. La silla vacía en las sesiones convocadas por el Consejo Metropolitano la ocupó el Arq. Joan Proaño, Vicepresidente de Constructores Positivos, que hace pocos días dejó de ser una agrupación colectiva para convertirse en persona jurídica debidamente registrada. Este es el resumen de nuestra conversación con él.
Arq. Joan Proaño, Vicepresidente de Constructores Positivos
¿Se actualizó la categorización de zonas en el territorio?
Sí. Un 0,28% de suelo rural pasó a ser urbano. En las zonas rurales se redujo las áreas destinadas a recursos naturales no renovables porque no estaban siendo usadas, y eso permitió incrementar en 39% las áreas de protección ecológica. Debemos estar conscientes de que el 90% del territorio en el DMQ son áreas rurales, y solo el 10% son urbanas. Sin embargo, en ese 10% vive el 72% de la población.
¿Cuál fue el planteamiento en cuanto a altura?
Propusimos que el PUOS actual sea la línea base para el nuevo PUGS, es decir que todo lo que se dé sobre esa base se cobre mediante una concesión de ese derecho. Me explico. Si usted está ubicado en una zona que se autorizaba tres pisos y le suben a cinco, tendrá que pagar la concesión solo sobre los dos pisos extra. Esto fue aceptado. Pero, pensando con sentido de equidad para todos los administrados, propusimos que no se reduzcan las edificabilidades actuales, y esto no fue aceptado.
¿Es decir que se redujeron?
Sí, en ciertos sectores. El argumento fue que se tenía que ser más equitativo no solamente con los administrados, sino con toda la ciudad. Entonces, si antes en una zona se podía construir 16 pisos, y supongamos que ahora bajó a 10, igual hay la opción de comprar hasta 32 pisos, pero ahora tendrá que pagar la concesión onerosa de derechos por 22 pisos adicionales. Es decir, será más caro que antes. No estamos de acuerdo con eso, pero así se estableció.
Volver más cara la construcción en altura no es motivarla…
Así es. Nosotros estamos de acuerdo con la verticalización de la ciudad, y por eso propusimos que se mantenga el PUOS actual con todas las herramientas de concesión onerosa de derechos por más altura, y que ésta no sobrepase los 32 pisos, especialmente en el centro de Quito. No defendemos zonas particulares, esa es nuestra posición en términos generales.
¿Esa es la propuesta para densificar la ciudad y evitar la expansión?
Una cosa es densificar la ciudad, y otra cosa es la verticalización. En la ciudad tenemos lotes baldíos que están muy bien servidos con infraestructura, lo lógico es que densifiquemos hacia allá, que vayamos hacia allá con nuevas construcciones y nuevas centralidades, en lugar de expandir la ciudad. Pero todo esto hay que hacerlo con sentido de ciudad, de comunidad, sin afectar a quienes viven en las construcciones existentes en la zona. Junto a un edificio de 12 pisos no debería haber uno de 36, porque bloquea toda posibilidad de ingreso de luz solar.
¿A qué consenso se llegó en relación a esto?
La nueva normativa establece que dependiendo de la zona, los pisos por los que se paga la concesión onerosa de derechos se deben construir con retranqueo, es decir con una recesión escalonada o retiros progresivos en la pared del edificio, para permitir que llegue más luz natural y ventilación a las viviendas vecinas que tienen menor altura. Esto no es novedad, está en la normativa de varias ciudades del mundo donde hay mucha densidad.
¿Cómo quedó el tema del cobro de la concesión onerosa de derechos para construir en altura?
Finalmente se logró que los recursos que se recauden por este concepto no vayan a la caja general del municipio. Irán hacia el operador urbano, que en este caso es la Empresa Municipal de Hábitat y Vivienda, que tiene la obligación de invertir ese dinero en el desarrollo de otras centralidades en la ciudad. La responsabilidad es dotar de servicios e infraestructura a todas las zonas, para que la demanda reaccione y los promotores inmobiliarios sigamos la línea de esa demanda. El reto es reestructurar la Empresa Municipal de Hábitat y Vivienda para que haga esta gestión profesionalmente.
Joan Proaño y Caridad Vela
¿La concesión onerosa sigue siendo demasiado onerosa? Valga la redundancia…
Hay una nueva fórmula que, sin ser la más óptima, está mucho mejor planteada porque distribuye equitativamente las cargas y los beneficios. En su creación participaron economistas urbanos y personal técnico de la Secretaría de Territorio, Hábitat y Vivienda. Espero que demuestre ser acertada cuando se la aplique a casos reales, porque es una fórmula muy larga, tiene varios componentes y varios factores de multiplicación, y puede ser muy difícil de aplicar correctamente.
¿Hubo concordancias entre la empresa privada y la administración pública?
Tuvimos varias concordancias. Estuvimos de acuerdo con el principio de que la mancha urbana no puede seguir expandiéndose hacia los valles, que debemos ir por una ciudad más concentrada, más compacta, más técnicamente densificada, y que se deben crear nuevas centralidades, entre otros aspectos. Sin embargo considero que lo más importante fue ver la necesidad de que la ciudad tenga un instrumento de “gestión” de uso de suelo.
¿Qué implica tener un instrumento de “gestión” de uso de suelo?
Básicamente que la normativa deja de ser pasiva y pasa a ser activa, es decir, gestionadora de ciertos efectos. Uno de los cambios importantes es que el dinero recaudado por efecto de la concesión onerosa de derechos tiene un destino específico, y un ente responsable de hacer esa gestión. Ahora existen mecanismos para controlar el precio de la tierra y fomentar la construcción en ciertos suelos a través de declaratorias de zonas de desarrollo prioritario.
¿Qué implica esa declaratoria?
Que el municipio puede imponer un plazo de tres años para que los propietarios de lotes en una zona específica empiecen a construir. Si no lo hacen, el municipio podrá entrar en un proceso de compra o expropiación de esos lotes para desarrollarlos o subastarlo.
Aplica para propiedades de personas naturales y jurídicas, públicas o privadas?
Sí. En caso de que cualquier propietario, sea público o privado, incluido el Iess, tenga lotes en zonas que se declaran de desarrollo prioritario, y no cumplen con desarrollarlos dentro de este plazo, el municipio puede expropiarlos para subastar esos lotes entre personas naturales o jurídicas, que asuman el compromiso de construir en ellos cumpliendo el plazo. Con estos instrumentos de gestión se puede definir zonas según su vocación, por ejemplo, zonas de interés social, en las que solo podrá desarrollarse vivienda de interés social.
¿Cuáles fueron las discrepancias?
El plazo para la aprobación era el 13 de septiembre, y se cumplió, pero el municipio pretendía que el PUGS entre en vigencia inmediatamente. Nos opusimos fuertemente a esto porque se necesita de muchísimas otras herramientas para que se pueda aplicar, y ponerlo en vigencia sin todos los complementos indispensables habría significado paralizar la ciudad. Sugerimos un plazo de seis meses, tiempo prudencial para solventar todos los escollos que impiden que el PUGS pueda entrar en plena vigencia hoy.
¿Qué tipo de escollos?
Por el lado de la normativa se necesita una aprobación del régimen de suelo, que es la parte operativa del PUGS. Además de eso se requiere elaborar muchísimas ordenanzas complementarias, y es indispensable reformar y derogar otras que se contraponen a lo que establece el nuevo PUGS. En el lado operativo se debe crear el operador urbano para haga la gestión que le corresponde; hay que capacitar a los funcionarios municipales para que estén al tanto de lo que entrará en vigencia; se necesita cambiar los sistemas informáticos, capacitar al público para que pueda utilizar los nuevos formatos. El cambio bastante grande.
Complicado en tan solo seis meses…
Hay más de 30 disposiciones transitorias de todo lo que tiene que pasar en estos seis meses para que el PUGS entre en vigencia. Ha transcurrido un mes y no vemos avances, no se han reunido todavía para empezar este trabajo. Si no cumplen con las disposiciones transitorias, la ciudad se paralizará porque habrá normativa anterior que es contradictoria a la que entrará en vigencia, es decir, no pueden coexistir.
¿De quién es la responsabilidad de que esto se cumpla?
La mayor parte le corresponde a la Secretaría de Territorio, Hábitat y Vivienda, pero todo cambio de normativa debe pasar a la comisión respectiva, pasar a las discusiones y aprobación final en el Consejo Metropolitano.
¿Lo aprobado cumple con las expectativas de la empresa privada?
Tenemos un cuerpo legal aprobado que regirá en el DMQ durante los próximos 12 años. No cumple al 100% con nuestras expectativas, pero todo es perfectible y habrá que seguir puliendo detalles a futuro. Lo importante es que finalmente se dio la discusión, la empresa privada ocupó la silla vacía y expuso sus argumentos. Algunos fueron recogidos, otros no, y ahora le corresponde al municipio asumir la responsabilidad de actuar para que el PUGS entre en vigencia en el plazo estipulado.