Por Paulina Narváez
La capital ecuatoriana se caracteriza por tener su propia personalidad, incluso ahora que evidencia un cambio a pasos agigantados. Con el objetivo de generar orden en su desarrollo, la Secretaría de Territorio, Hábitat y Vivienda (STHV) del Municipio de Quito impulsa la iniciativa de crecer, pero de manera ordenada y eco-eficiente, crecer hacia arriba.
Jacobo Herdoíza, Arquitecto Urbanista graduado en la Universidad Central del Ecuador, y con una especialización en Italia, es el Secretario de Territorio, Hábitat y Vivienda del Municipio de Quito. Su desempeño en el sector público se ha dado en temas relacionados a patrimonio cultural, vivienda social y ordenamiento territorial. En sus manos está manejar lo que será un cambio radical en el paisaje urbano de Quito, pues para nadie pasa desapercibido que la ciudad crece, y ahora lo hará de manera vertical a través de una resolución que permitirá incrementar la edificabilidad en predios estratégicos.
“La Resolución STHV-001 del 30 de mayo de 2012, expide las reglas técnicas, instrucciones administrativas y flujos de procedimiento, para aprobar el incremento de número de pisos y captación del incremento patrimonial por suelo creado en el DM de Quito; en base a lo previsto en la Ordenanza Metropolitana 172 que establece el Régimen Administrativo del Suelo en el DM de Quito, y en observancia a las Normas de Arquitectura y Urbanismo”, señala Jacobo, quien enfatiza que “actualmente esta resolución permite adquirir hasta dos pisos más de lo establecido en el Informe de Regulación Metropolitana (IRM)”, siempre y cuando los edificios demuestren un manejo eficiente de agua, energía o aportes al paisaje.
Es decir “el proyecto de reforma busca potenciar la herramienta, afinando los componentes de eco eficiencia para sustentar la producción de edificios más verdes, que precisamente por tener consumos de agua y energía más eficientes, puedan alcanzar mayores alturas y por ende superficies”, nos dice.
Esta Resolución exige que cada detalle sea profundamente analizado, sobre todo por la definición de las zonas beneficiadas de la misma. “Es deseable que la planificación y la gestión del suelo busque optimizar el rendimiento del suelo urbano, generando centralidades que atraigan desarrollos inmobiliarios y sociales a distancias próximas de los sitios de concentración poblacional. Un crecimiento vertical, compacto y mixto, concordante con la capacidad instalada de infraestructura y servicios urbanos en zonas donde la ciudad ya cuenta con equipamientos e infraestructura, puede favorecer la localización de actividades económicas y de vivienda, evitando que la ciudad crezca de manera dispersa y desordenada”, señala Jacobo, quien aclara que la movilidad y los sistemas de transporte público cumplen un rol esencial, pues favorecen los desplazamientos y el intercambio de personas entre los diversos puntos de la ciudad, y, “al ser uno de los sectores municipales con mayor inversión deben ser aprovechados como vectores de desarrollo urbanístico”.
El sistema público de transporte tiene la capacidad de atraer personas y actividades en un área de influencia alrededor de sus paradas. “En términos espaciales, el radio de caminabilidad se define como la distancia que un peatón está dispuesto a recorrer entre la parada del transporte público y su destino. Esta área varía de ciudad a ciudad por factores topográficos, climatológicos, entre otros. En el caso de Quito, se ha adoptado un radio de 400m., siendo además la distancia promedio entre las paradas de los corredores exclusivos de transporte público”, aclara Jacobo.
Las áreas y predios que podrán acogerse a la mayor edificabilidad expresada en el incremento del número de pisos, serán “aquellos que están dentro del área de influencia cuyo radio es de 400m. medidos a partir de las paradas del Metro de Quito y una línea de BRT (Bus Rapid Transit), como son la Ecovía, Trolebus o Metrovía. Los proyectos que podrán beneficiarse de esta herramienta son los que tengan compatibilidad con los usos de suelo asignados como Múltiple, Residencial de alta densidad, o Residencial de mediana densidad, siempre y cuando estén implantados en lotes mayores a 400m2 y frentistas al menos a una vía igual o mayor a 12m. de ancho”.
Pueden ser proyectos de vivienda, oficinas o comercio y sus usos combinados. “Es deseable que exista una mixticidad de usos en los proyectos como una estrategia para disminuir el número de viajes dentro de la ciudad, ya que permite tener acceso a comercios y servicios, además de ofertar posibilidades de trabajo a pocos metros de las viviendas”.
Jacobo Herdoíza, Secretario de Territorio Hábitat y Vivienda del Municipio de Quito
Para que un proyecto obtenga la autorización de mayor edificabilidad, deben proponer la reutilización de aguas grises, garantizar limitaciones en consumo de energía y agua, y en general ser un aporte paisajístico, ambiental y tecnológico para la ciudad. “Para estos efectos, la STHV ha desarrollado una herramienta que permite evaluar de manera objetiva el número de pisos adicionales que el Municipio podría vender al propietario del predio o promotor del proyecto, por sobre lo establecido en el Plan de Uso y Ocupación de Suelo (PUOS), a cambio del cumplimiento de una serie de parámetros que buscan la eco-eficiencia de los edificios”. Y sin que el otorgamiento de la aprobación se convierta en una carga burocrática adicional para los promotores inmobiliarios, “la herramienta evalúa de manera ágil y sencilla el comportamiento de los edificios. El otorgamiento de pisos adicionales conlleva adicionalmente el pago de una contraprestación económica que mantendrá las fórmulas de cálculo vigentes”, nos explica.
La actual administración tiene en sus manos una oportunidad irrepetible, y es así que conciben al Metro no solo como una solución estructural al problema de movilidad, sino también como el eje para potenciar el desarrollo urbanístico ligado a cada una de las estaciones. “A lo largo y ancho de los 21km de la línea del Metro, sus miles de pasajeros podrán beneficiarse de una ciudad con mayor oferta de servicios, vivienda, actividades económicas, equipamientos, amenidades y espacios públicos. Estamos iniciando una planificación urbana que potencie las 15 estaciones, tanto a nivel de superficie con estrategias de mejoramiento del espacio público, como a nivel de desarrollo inmobiliario, es decir bajo un modelo viable de ciudad densa, vertical y mixta. Esto requiere del diseño de herramientas de mayor alcance, como son los planes especiales que permiten aprovechar y potenciar los beneficios del desarrollo urbano en las áreas de influencia de este sistema de transporte masivo”.
Los modelos de trabajo incorporan activamente al sector privado “como brazo ejecutor del desarrollo inmobiliario, bajo la figura de planes maestros de desarrollo urbano, que permitan conciliar la planificación con los mecanismos financieros disponibles en el mercado. A mediano plazo se tiene previsto iniciar operaciones con al menos dos planes maestros vinculados a estaciones con entornos urbanos de mayor potencialidad”, es así que el diseño de la herramienta urbanística incluirá aspectos normativos, financieros y técnicos que permitan asociar a los actores públicos y privados bajo una lógica de sostenibilidad financiera, social y ambiental.
La socialización se ha realizado con “representantes del sector inmobiliario, de la academia, del sector financiero y expertos urbanistas, quienes han contribuido con sus criterios al mejoramiento de la misma”, dice Jacobo, y explica que la Resolución está a punto de entrar en vigencia. El anuncio lo hará en mayo el Alcalde Rodas, en el marco del Foro Quito Invest. “Estamos trabajando en concluir los diferentes documentos y matrices de evaluación que acompañan la iniciativa y permitirán su correcta aplicación”.
Para Jacobo Herdoíza, la Alcaldía Metropolitana está empeñada en “crear las condiciones jurídicas y técnicas necesarias para que el esfuerzo de la planificación e inversión pública desencadene una efectiva participación del sector privado, en procura del desarrollo urbano sostenible de nuestra ciudad. Quito requiere integrar principalmente a través de sus proyectos de movilidad e infraestructura a todos los actores de la economía, y particularmente a aquellos de la industria de la construcción, en una dinámica acertada de desarrollo inmobiliario y de renovación urbana que genere un mejoramiento sustancial de las condiciones de vida y alternativas de crecimiento económico en un momento de difícil recesión”.
Esta Resolución es un estímulo oportuno para que el sector de la construcción apueste por un Quito vertical, “bien servido por el sistema integrado de transporte y planificado bajo parámetros de eficiencia ecológica, ingredientes que tienen la potencialidad de definir el nuevo perfil urbano de esta ciudad cosmopolita”, finaliza Jacobo con real optimismo.