Por: Caridad Vela
En el mundo entero existen alternativas para invertir en el mercado inmobiliario. Hasta hace poco, en Ecuador solamente había la posibilidad de hacerlo comprando inmuebles, pero gracias a la creatividad y respaldo de Uribe & Schwarzkopf, se ha implementado un nuevo mecanismo de inversión que está abierto a capitales menores.
Joseph Schwarzkopf transmite los pormenores de esta nueva estrategia que ponen a disposición del mercado. Es una opción sumamente novedosa que genera interesantes márgenes de retorno. Su nombre es BRIK.
¿Qué es BRIK?
Es una posibilidad de inversión inmobiliaria. Es como una canasta en la que están agrupados bienes inmuebles nuevos, de primera categoría, con los mejores acabados y en ubicaciones idóneas, que hemos integrado en Brik para ofrecer una alternativa de inversión a quienes quieren diversificar su portafolio. Está a disposición de personas que buscan colocar sus ahorros en un esquema que genera tasas de interés sumamente atractivas, y para aquellos que no disponen de recursos para comprar vivienda u oficina, pero tienen interés en participar en el segmento inmobiliario comprando algo tangible.
¿Estos inmuebles están en proyectos de Uribe & Schwarzkopf?
Brik agrupa inmuebles en el proyecto de oficinas más nuevo y vanguardista de Quito, el Metropolitan, ubicado en la Av. Naciones Unidas y Amazonas. Las oficinas están terminadas, no tienen un centavo de deuda, y están todas arrendadas bajo contratos de mínimo cuatro años. Estos factores son los que permitieron que Brik tenga calificación AAA, la más alta del mercado, otorgada por la reconocida calificadora Class International Rating.
¿Brik es una empresa independiente de Uribe & Schwarzkopf?
Totalmente independiente. Se llama Bienes Raíces e Inversiones de Capital Brikapital S.A., legalmente constituida en marzo 2016, que es propietaria de 21 inmuebles, entre oficinas y locales comerciales, que están arrendados a empresas de primer nivel.
¿Cuál es el valor total de estos inmuebles?
Suman $9.070.000 que están divididos en acciones de $1.000 cada una. Comprar una de estas acciones significa invertir para tener en una renta perpetua sin necesidad de comprar una propiedad. La compañía es propietaria de estos inmuebles que están alquilados, y por lo tanto garantizan un retorno a la inversión a todos los accionistas según su porcentaje de participación.
¿Hay un monto mínimo y máximo de inversión por accionista?
El monto mínimo es $1.000, y el máximo es $1.000.000. La intención es abrir masivamente la posibilidad para que mucha gente invierta en inmuebles rentables, no es de nuestro interés que un inversionista compre todo el paquete. Con esta iniciativa está naciendo en Ecuador el mercado de REITS, que por sus siglas en inglés significa Real Estate Investment Trust, y hoy representa un mercado de $3 trillones a nivel mundial. Bajo este mecanismo no se compra para vender, no se especula; se compra bienes renteros porque la idea es generar una renta, no apostar a la plusvalía.
¿Cuál es el nivel de rentabilidad anual estimado?
No es estimación, estos inmuebles están arrendados y están rindiendo alrededor del 11% bruto. De ahí se debe descontar depreciaciones e impuestos, y quedará alrededor del 6% neto para el inversionista. Lo interesante es que la rentabilidad no depende del acierto o desacierto de las decisiones administrativas, depende únicamente de que los inquilinos paguen su arriendo. Ese 6% es el rendimiento neto real, no hay riesgo de que sea menor porque los contratos de arriendo están firmados, pero sí mejorarán cada año porque habrá un incremento del 5% anual por inflación en el canon de arriendo. Esto quiere decir que el próximo año la rentabilidad neta será de 6.5%, el año siguiente será de 7%, y así sucesivamente.
¿Qué impuestos graban a estas inversiones?
Esa es otra de las grandes ventajas de este sistema. Primero, la nueva ley de herencias establece que las acciones de empresas en marcha pueden ser traspasadas a los hijos del titular, ya sea en vida o a su fallecimiento, y que no están sujetas al pago de impuesto a herencias. Segundo, las ganancias obtenidas en la compra-venta de acciones a través de las bolsas de valores del país tienen $12.000 de base exonerada de impuesto a la renta. Esto significa que si usted compra $10.000 en Brik, y el precio de las acciones sube y las vende en $20.000, su ganancia no pagará impuestos. Tercero, los inversionistas extranjeros tienen una ventaja adicional, porque si compran acciones y las mantienen por un año, pueden sacar del país el capital y las utilidades sin pagar el 5% de impuesto a la salida de divisas.
¿Pueden invertir personas naturales y personas jurídicas?
Sí. No hay limitaciones. Pueden ser nacionales o extranjeros. La idea es captar inversiones de personas o empresas que tienen desde $1.000 en el banco generando tasas bajísimas, o que poseen montos que no son suficientes para comprar inmuebles. Estas acciones, al igual que cualquier otra, se pueden vender cuando el inversionista requiera liquidez, es decir, no son inversiones que lo estancan con un plazo fijo.
Joseph Schwarzkopf y Tommy Schwarzkopf
¿Cuándo se entregan los dividendos?
Cada mes. Se pagan a mes vencido, en los días 15, como un anticipo de dividendos del cual se retiene el impuesto a la renta -porque los dividendos sí pagan impuestos- y la depreciación. Reitero que todos los inmuebles que pertenecen a Brik están arrendados a empresas multinacionales muy sólidas, a precios entre $18 y $20 el metro cuadrado.
¿Cómo se administran las propiedades que pertenecen a esta canasta?
A través de una compañía de administración de inmuebles que se llama Signia, y está integrada por profesionales de primera línea. El inversionista no tendrá que lidiar con inquilinos, cobrar arriendos o dar mantenimiento a las unidades, ni encargarse de pagar impuestos, porque la administración hace absolutamente todo. El costo es del 1% del valor de los activos al año, que es un monto sustancialmente menor al que se cobra por este concepto en Colombia, Perú o Estados Unidos.
¿La compañía cuenta con un Directorio?
Sí, la empresa tiene un Directorio como ente administrativo, pero quien toma las decisiones es la Asamblea de Accionistas que se reúne al menos una vez al año, para conocer resultados y solventar cualquier duda que pudieran tener. Si hubiese que tomar decisiones, los asuntos se someten a votación y manda la manifestación de la mayoría. Cada acción de $1.000 otorga derecho a un voto.
¿La idea es que Brik se mantenga exclusivamente con estas propiedades iniciales?
La idea es incorporar más bienes en esta misma canasta inicial, lógicamente si la Asamblea General de Accionistas aprueba un aumento de capital. Lo conveniente es tener diversificación para enfrentar las variables externas del mercado. Pero si no se aprobara un aumento de capital, se crearía un nuevo Brik para diversificar, porque mientras más bienes tienen una canasta de inversión, más éxito tendrá.
¿Hacia qué tipología se daría la diversificación?
Estamos preparando un próximo Brick que será un edificio completo de suites. Posteriormente habrá otros de oficinas, bodegas, etc., para diversificar los componentes y lograr el éxito que esperamos. Al final del día los inversionistas serán dueños de una porción de muchos bienes inmuebles, que es mucho más seguro que tener su dinero en efectivo. Y si mañana hay la peor crisis del mundo en este país y todos los inquilinos se van, los inmuebles están ahí y valen un montón de dinero.
¿Brik abre el camino a una nueva opción de inversión rentable?
Es la primera vez que esto existe en el mercado ecuatoriano. Esta es una compañía que está regulada por la Superintendencia de Mercados y Valores, está registrada en la Superintendencia de Compañías y en la Intendencia de Mercado de Valores, y tiene calificación AAA. Además, es importante resaltar que los estatutos de la empresa tienen prohibición expresa de endeudamiento de la misma, es decir que la transparencia en la gestión es absoluta. Nos tomó más de un año lograr las calificaciones y aprobaciones porque es algo muy nuevo, y eso requirió de papeleo y rectificaciones, pero finalmente está materializado.
En las bolsas de valores o en cualquier casa de valores del país, o acercarse a una de nuestras oficinas de atención al cliente en la planta baja del Edificio Metropolitan, o en las oficinas centrales de Uribe & Shcwarzkopf. Cada acción cuesta $1.000 y se puede pagar en efectivo, o diferir a 12 meses sin intereses con tarjeta Diners Club. Toda la información es pública y está disponible en la página web www.brick.ec o www.brik.com.ec.