Por Caridad Vela
Con más de tres décadas en el mercado inmobiliario de Quito, Romero & Pazmiño se ha consolidado como una de las empresas más reconocidas del sector. Su trayectoria está marcada por proyectos que combinan calidad constructiva, visión estratégica y entendimiento preciso del comportamiento de la demanda.
En un contexto en el que el acceso a la vivienda vuelve a ocupar un lugar central en la agenda pública con nuevos incentivos, modelos de crédito y una apuesta nacional por ampliar la oferta habitacional, resulta imprescindible conocer la visión de actores que no solo construyen casas, sino que entienden el impacto económico y social de la construcción como motor de reactivación del país.
Esta entrevista recoge la perspectiva de Alejandro Pazmiño, gerente general de la empresa, sobre los desafíos actuales del sector, la evolución del mercado, las oportunidades que abre el programa Miti-Miti, la urgencia de repensar el desarrollo habitacional progresivo, y las ventajas de uno de los modelos de financiamiento empresarial más interesantes que hay en el país.
Alejandro aporta claridad, contexto y experiencia en un momento clave para el futuro de la vivienda en Ecuador.
¿Desde cuándo incursionan en vivienda de interés social?
En realidad, Romero & Pazmiño no había construido vivienda de interés social propiamente dicha. Lo que sucedió es que las políticas del Gobierno han ido ajustando los techos máximos en el precio de vivienda social, y algunas de nuestras casas económicas calificaron dentro de esos rangos. Recién este año lanzamos un nuevo proyecto que sí entra totalmente en el esquema de vivienda de interés social, aunque no lo comercializamos bajo esa etiqueta.
¿Por qué no lo promocionan así? ¿No es ese el llamado a la acción en ese segmento?
Tal vez perdemos algunas oportunidades de venta, pero preferimos diferenciarnos mantener una propuesta de valor sólida, firme y coherente, con características de calidad que superan la media del mercado. Buscamos que la gente valore lo que representa nuestra marca y, lamentablemente, el término “vivienda social” todavía se asocia con baja calidad de construcción y acabados.
¿Hay que romper ese paradigma?
Sí, y en esto el nuevo enfoque del Gobierno con el crédito “Miti-Miti” ha sido muy positivo. Este modelo, en el que la mitad de la tasa paga el cliente y la mitad subsidia el Estado, cambia la narrativa y la percepción, pues ya no se trata de viviendas de características inferiores, sino de un programa de apoyo al acceso a la vivienda.
¿Cómo mantienen ese rango de precios sin afectar calidad?
Trabajamos en tres frentes principales. Primero, buscamos mejores costos de suelo y eficiencia en endeudamiento. Segundo, hacemos ingeniería de valor, es decir, seleccionamos acabados más eficientes sin perder calidad; y tercero, con gestión productiva, acortando tiempos de construcción. Hoy terminamos las casas entre 90 y 120 días antes de la entrega, y las terminamos conforme se venden, evitando costos financieros innecesarios.
¿Cómo funciona el crédito al constructor cuando se trata de un proyecto de vivienda social?
Algunos bancos incrementan el porcentaje de financiamiento que conceden. Si para proyectos de cualquier rango de precio financian el 35% del costo del proyecto, para vivienda social llegan hasta el 65% para compensar la baja entrada que paga el cliente, que es solo el 5%, porque eso es lo que da flujo al constructor. Igual que en cualquier proyecto, el comprador paga ese 5% durante la construcción del proyecto.
¿El sistema financiero apoya con eficiencia en aprobaciones al comprador?
Sí, pero con limitaciones. Por ejemplo, hay clientes que ganan un poco más del máximo permitido para segmentos de vivienda social, y quedan fuera de la posibilidad de optar por ese financiamiento, pero tampoco pueden cubrir el 30% del valor de entrada que se exige en proyectos normales. Sería ideal ampliar el rango de elegibilidad.
El presidente habla de 200.000 soluciones habitacionales. ¿Qué significa para usted ese término?
Que deben ser viviendas dignas y habitables, pensadas en desarrollo progresivo para que no sean caras y más ecuatorianos puedan acceder a comprarlas. Al decir desarrollo progresivo me refiero a entregar completa la estructura de la casa, pero solo con el primer piso totalmente terminado, para que el propietario pueda ampliarla conforme van mejorando sus ingresos en el tiempo. El plan Miti-Miti podría perfeccionarse aplicando este concepto para escalar el volumen. Nosotros ya hicimos este tipo de casas, y queremos apoyar al Ministerio para desarrollar bajo esa modalidad y aportar 40.000 viviendas.
Alejandro Pazmiño, Gerente General de Romero & Pazmiño
¿Se lo han propuesto al gobierno?
Ojalá esta entrevista sirva para visibilizar lo que estamos haciendo y para que el Ministerio nos escuche. Queremos apoyar y sumar para que las metas de vivienda se cumplan en beneficio del país.
¿Dónde podrían ubicarse esas viviendas más económicas?
En zonas de expansión urbana, donde a menudo nos toca a los constructores dotar de agua, alcantarillado y calles. Lo hemos hecho, por ejemplo, cerca de Carcelén y en el valle de Los Chillos. Lo ideal sería una planificación conjunta entre municipios y el MIT, donde primero se trace la dotación de servicios y luego llega la inversión inmobiliaria. Hoy la tramitología y la falta de servicios encarece los proyectos.
Pasando a otro tema, veo que van por la cuarta emisión de obligaciones en la Bolsa de Valores…
Somos la primera inmobiliaria en Quito que lo ha hecho. Empezamos justo en la pandemia y hemos emitido obligaciones por $3 millones, $2,5 millones y $2 millones. En octubre lanzamos la cuarta emisión por $2 millones y en un mes se ha colocado el 80%, lo cual es una muestra de confianza del mercado hacia una empresa seria y sólida de Quito. Nuestras emisiones son corporativas, no son para un proyecto en específico, es decir que el mercado presta a la empresa, con planes de pago a uno, dos y tres años, que están respaldados por nuestro portafolio de proyectos.
¿Qué rendimiento ofrece al inversionista?
Entre 7% y 9%, dependiendo del plazo, lo cual para el inversionista es más rentable que tener un depósito bancario, y para nosotros representa un costo de fondos menor al que obtendríamos en la banca, lo cual nos permite mantener precios accesibles en las viviendas. Es un esquema en el que todos ganamos.
¿Qué requisitos debe cumplir para emitir obligaciones?
Tener trayectoria, seriedad y confianza de marca. A diferencia de un préstamo bancario que requiere una garantía real, por ejemplo el terreno donde se construirá el proyecto, la emisión de obligaciones se hace sin garantía real, sin colateral, porque el respaldo es el patrimonio y los activos de la empresa, cuyo valor es muy superior al endeudamiento, de tal manera que si un proyecto no se concreta, igual se hace el pago de capital e intereses porque nos respalda el patrimonio de Romero & Pazmiño.
Para terminar, pasemos a sus proyectos en el exterior. ¿Qué les llevó a construir en Florida?
La incertidumbre ideológica, jurídica y política que tuvimos ante la posibilidad de un retorno del populismo. Eso nos llevó a diversificar riesgos, igual que a muchos otros empresarios, porque no había claridad en el mediano plazo. Afortunadamente, el primer proyecto en Florida está terminado y con excelentes resultados. Ojalá podamos repatriar dólares generados allá y traerlos a Ecuador, porque tal como están las cosas parece que estamos recuperando el optimismo y eso hará que la gente vuelva a invertir en el país.
¿Cómo califica a 2025 y qué espera de 2026?
2025 fue un año duro, pero mejor que 2024. Tuvimos que ajustarnos y reinventarnos, pero cerramos bien. El 2026 se proyecta más positivo, hay una visión pro-inversión y, si el Gobierno reinvierte la liquidez, se generará más movimiento económico. Además, la devolución del IVA al sector de la construcción ha sido fundamental, porque reduce costos, mejora la liquidez del sector y eso evita que los precios de vivienda suban. 2026 será un año movido en el entorno político, pero si la gente percibe mejoras en eficiencia estatal, veremos más inversión.