Patrones de Distribución Constructiva: una mirada entre 2015 – 2025
Por Ing. Paulina Cubillo Betancourt, MSc.
Conforme a la información de la Entidad Colaboradora de Proyectos del CAE-P, en el período 2015-2025, se han aprobado 17.188 proyectos constructivos en 61 parroquias del DMQ, pero ¿dónde se concentran y de qué escala son estos proyectos?
En este artículo se realiza una primera aproximación que caracteriza la intensidad y el sesgo territorial del modelo de crecimiento urbano en el Distrito, a través de tres aspectos: concentración de los proyectos, tamaño de los proyectos, y balance constructivo.
La Concentración de los Proyectos, permite identificar los polos de crecimiento formal y los sectores en los que oferta inmobiliaria, renovación urbana y expansión residencial, han tenido mayor cantidad de proyectos certificados, o los mayores metrajes.
Así, al analizar la concentración en base a la cantidad de proyectos, en el período 2015-2025 se observa que, en 10 de las 61 parroquias se concentra el 55.76% del total, siendo Conocoto, Calderón, Tumbaco, Turubamba, Cumbayá, Quitumbe, Guamaní, la Ecuatoriana, Carcelén y Puembo, las que encabezan este listado, tal y como se muestra en el gráfico n°1.
Adicionalmente, al incluir la dinámica temporal en el análisis de concentración por cantidad de proyectos, se develan patrones que permiten entender el comportamiento cíclico de la construcción, como por ejemplo, que los primeros meses del año existen más aprobaciones que en los últimos meses del año, pero también permite revelar otros aspectos como picos de aprobación, que en el gráfico n°2 se identifica claramente en junio 2015; períodos de estacionalidad en los años 2018-2019; efectos de coyuntura en febrero 2020, que refleja una desaceleración en el desarrollo constructivo producto de la pandemia, y que continúa a lo largo de ese año; e impacto producto de la expectativa sobre cambio normativo, como las que se evidencian en abril del 2022, cuya desaceleración se asocia con la puesta en vigencia del Plan de Uso y Gestión del Suelo -PUGS; impactos por la inclusión de nuevas reglas técnicas; una modificatoria al PUGS en mayo 2024, y finalmente dos modificaciones a las reglas técnicas en 2024.
Por otra parte, si analizamos la concentración constructiva en el periodo 2015-2025 en base al total de metros aprobados, en 10 de las 61 parroquias se concentra el 75.7% de m2 aprobados, siendo que las 4 primeras (Cumbayá, Iñaquito, Tumbaco y Puembo) representan el 59.73% del total (gráfico n°3). Estos resultados, dan cuenta la magnitud de los proyectos y su peso en la morfología urbana, con base a su magnitud.
Por otra parte, al abordar el segundo ámbito correspondiente al tamaño más recurrente de los proyectos, se entiende el potencial impacto que puede tener la actividad constructiva en la densidad poblacional, carga de infraestructura, y morfología urbana.
Para el período 2015-2025, el análisis se enfoca en las 10 parroquias con mayor metraje, y su representación se hace en base a un gráfico de violines (gráfico n°4), encontrando que en Cumbayá el tamaño más recurrente de proyectos es 827m2; en Iñaquito es 4.106m2; en Tumbaco es 702m2; mientras que en Puembo es 662m2 y, finalmente, en Conocoto es 414m2. En el gráfico n°4 se observa los resultados para las 10 parroquias con mayor área bruta.
Adicionalmente, el gráfico de violines nos muestra otros aspectos interesantes: el ancho del violín, por ejemplo, indica cuántos proyectos tienen valores similares de área bruta. Donde el violín es más ancho, existe una mayor acumulación de proyectos de esa escala. Por el contrario, las zonas estrechas, indican rangos donde casi no existen proyectos. En ese sentido, observamos picos altos en Cumbayá, Iñaquito, y Mariscal Sucre (círculo rojo), que indican pocos proyectos, pero con los mayores metrajes. También observamos que los proyectos más grandes en Tumbaco y Puembo (círculo lila) son de similar metraje; y el tamaño y cantidad de proyectos en Conocoto y Calderón (círculo naranja), es similar.
La forma del violín muestra qué tan homogénea o heterogénea es la producción constructiva de cada parroquia. Así, se observa que Iñaquito y Mariscal Sucre (circulo celeste) es mucho más homogénea en su oferta constructiva con proyectos de diversos tamaños, pero en cantidades similares; en Rumipamba (circulo verde) existe una dominancia de proyectos de mayor tamaño; y por el contrario en Alangasí (circulo fucsia) dominan los proyectos de menor tamaño. Finalmente, Itchimbía, Puembo y Tumbaco (circulo azul), tienen oferta constructiva muy heterogénea, denotada por la presencia de las colas en el violín.
Para analizar el Desbalance constructivo, se usa el Índice Gini , que ha sido usado en varios estudios y mide qué tan equitativamente o concentrado está distribuido el metraje total aprobado, dentro de cada parroquia.
Desde lo práctico, un valor bajo del índice Gini indica poco desbalance, es decir, que los metros cuadrados aprobados en una parroquia se distribuyen de manera relativamente homogénea entre la cantidad de proyectos, lo que implica que, la mayor parte de los proyectos poseen tamaños similares. Un valor medio de Gini indica un escenario mixto, medianamente balanceado, donde los proyectos son de escala similar, pero pueden aparecer proyectos de mayor tamaño que empiezan a influir en el territorio.
Un valor alto del índice Gini indica que el metraje está fuertemente concentrado en uno, o pocos proyectos de gran magnitud, mientras el resto de proyectos, son significativamente más pequeños, es decir, existe un desbalance en la matriz constructiva. En territorio, esto implica pocos proyectos, por ejemplo condominios extensos, plataformas administrativas, proyectos industriales, grandes edificaciones, o edificaciones emblemáticas, que ejercen un peso fuerte en la estructura y forma urbana.
Así, al calcular el índice Gini, se detectó que más del 75.4% de las parroquias, presentan un Gini superior a 0.76, es decir que gran parte del territorio es altamente heterogéneo o desbalanceado. Este comportamiento se muestra en el gráfico n°5, donde los puntos -que representan a las parroquias-, no se distribuyen de forma homogénea en el gráfico, sino que forman una curva muy pronunciada, donde la mayoría de puntos (parroquias) se ubican en el último tercio del eje vertical (que representa el valor de Gini), y pocas parroquias están por debajo del 0.75 ( como El Quinche, Nanegalito). Por ejemplo, si analizamos Cumbayá, ésta tiene un valor de Gini muy cercano a 1 (eje vertical) y tiene alrededor de 900 proyectos aprobados (eje horizontal).
No obstante, para comprender la implicación territorial de los resultados, éstos se agruparon en 9 grupos, de acuerdo con el índice Gini, y a la cantidad de proyectos para simplificar su interpretación. Los resultados se resumen en la tabla1.
1 Zheng, X., Xia, T., Yang, X., Yuan, T. & Hu, Y. (2013). The land Gini coefficient and its application for land use structure analysis in China. PLOS ONE, 8(10), e76165.
2 Sikder, S., Behnisch, M., Herold, H. & Kötter, T. (2019). Geospatial Analysis of Building Structures in Megacity Dhaka: The Use of Spatial Statistics for Promoting Data-driven Decision-making. Journal of Geovisualization and Spatial Analysis, 3(1), 7.
| Tabla 1. Resultados balance constructivo | ||
| Grupo | Características generales | Parroquias |
| A. Baja o muy baja actividad constructiva + Bajo desbalance | Parroquias con muy baja actividad y una distribución equilibrada del metraje. No presentan proyectos dominantes y mantienen una morfología estable. | Atahualpa, Centro Histórico, Chavezpamba, Checa, El Quinche, Guangopolo, Lloa, Nanegalito, Nono, Pintag, Puéllaro, San José De Minas, Zámbiza, Cotocollao, YaruquÍ, Chilibulo, Chimbacalle, La Libertad, La Merced, San Juan |
| B. Baja actividad constructiva + Medio desbalance | Dinámica constructiva baja, pero aumento en la heterogeneidad del metraje. Existen proyectos que rompen la homogeneidad y comienzan a alterar la estructura. Son áreas en transición donde los primeros desarrollos de mayor escala empiezan a marcar dirección futura. | Calacalí, Tababela, Concepción, Llano Chico, Pifo |
| C. Baja actividad constructiva + Alto desbalance | Pocos proyectos, pero uno o dos concentran la mayor parte de la superficie, lo que evidencia un patrón de crecimiento puntual pero intenso. Estas parroquias viven “golpes” morfológicos aislados: grandes conjuntos habitacionales, centros logísticos o plataformas industriales. El impacto urbano es elevado aunque la frecuencia de obras sea baja. | Guayllabamba, Itchimbía, La Magdalena Mariscal Sucre, Solanda |
| D. Media actividad constructiva + Bajo desbalance | Construcción frecuente pero no avasallante, con proyectos medianos relativamente consistentes. Estas parroquias suelen ser áreas urbanas consolidadas con tejido equilibrado y mercado interno activo. Representan el “promedio urbano” del DMQ. | La Ferroviaria, La Mena, Pomasqui, San Isidro Del Inca |
| E. Media actividad constructiva + Medio desbalance | Volumen intermedio de proyectos, pero con una creciente asimetría: pocos proyectos concentran gran parte del metraje. Se observa la aparición de construcciones que rompen el patrón morfológico previo. Refleja una desigualdad constructiva temprana. | Belisario Quevedo, Jipijapa, Kennedy La Argelia, Ponceano, San Bartolo |
| F. Media actividad constructiva + Alto desbalance | Parroquias con alta cantidad de proyectos, generalmente medianos, que mantienen un patrón diverso y bien distribuido. | Alangasí, Cochapamba, Comité Del Pueblo, Rumipamba, San Antonio |
| G. Media actividad constructiva + Bajo desbalance | Fuerte actividad, pero con creciente polarización entre proyectos pequeños y medianos. | Carcelén, Chillogallo, El Condado Guamaní, La Ecuatoriana, Turubamba |
| H. Alta actividad constructiva + Medio desbalance | Muchas obras, pero el metraje está altamente concentrado. Indica parroquias donde unos pocos proyectos —torres, centros comerciales, conjuntos grandes— dominan totalmente el paisaje construido. | Amaguaña, Nayón, Puengasí, Quitumbe |
| I. Alta actividad constructiva + Alto desbalance | El grupo más crítico y transformador del modelo urbano. Pocas parroquias, pero con desigualdad constructiva extrema. Aquí, uno o dos mega proyectos pueden equivaler al metraje completo de múltiples parroquias de otros grupos. Son las áreas de mayor impacto morfológico del DMQ. | Calderón, Conocoto, Cumbayá, Iñaquito, Puembo,Tumbaco |
El análisis integrado del número de proyectos y su distribución por metraje, expresado mediante el índice de Gini, revela que el Distrito Metropolitano de Quito presenta un patrón constructivo altamente heterogéneo, donde coexisten territorios estables, áreas en transición y zonas con intensos procesos de transformación morfológica.
La clasificación en nueve categorías (A–I), derivada del comportamiento real de las parroquias, permite visualizar con claridad cómo se organiza y se distribuye el crecimiento urbano reciente (2015–2025), más allá de la concentración de los proyectos o de la identificación de polos de desarrollo conocidos.
Este análisis fue realizado en base a la información proporcionada por la Entidad Colaboradora de Proyectos del Colegio de Arquitectos de Pichincha a través del Centro de Información Urbana de Quito.