Por Caridad Vela
Durante las últimas semanas, el presidente Daniel Noboa ha colocado al sector de la construcción en el centro de su narrativa de política económica, no como una promesa abstracta, sino como una apuesta concreta para que la estabilidad macroeconómica que ha logrado el país se traduzca en obra visible, empleo y dinamismo productivo.
En una de sus últimas publicaciones en redes sociales, el presidente afirmó que “el 2026 va a ser el año de la construcción, el año en que las familias puedan acceder a su propia casa, el año del empleo que se generará a partir de los proyectos de vivienda que financiemos y las vías que construyamos para que el país esté mejor conectado”.
Esto ha sido, literalmente, patear el tablero. Si bien se han dado anuncios aislados que me han forzado a escribir y reescribir este reportaje, veo ahora que claramente se trata de una concatenación de estrategias que surgen, según el presidente, gracias “a que empezamos a ver los frutos de todas las decisiones que tomamos en los últimos años: reconstruir la confianza internacional, bajar el riesgo país y reforzar alianzas, para después de siete años volver a los mercados internacionales”.
Los buenos vientos empezaron a soplar cuando el gobierno se tomó en serio la devolución de IVA al sector de la construcción. Durante los últimos meses de 2025, alrededor de $100 millones regresaron al bolsillo del sector privado de la construcción para convertirse en inversiones en nuevos proyectos. Esto fue el primer paso que cargó de optimismo el horizonte.
El gobierno ha puesto sobre la mesa un paquete coherente de políticas públicas que combina crédito hipotecario con tasas históricamente bajas, subsidios para compra de vivienda, activación de banca pública y privada, financiamiento multilateral y presupuesto para infraestructura. El objetivo es claro y evidente, la intención es reactivar los sectores de vivienda y construcción a través de mecanismos que amplían la demanda real, reducen las barreras de acceso a vivienda y devuelven previsibilidad a la industria de la construcción.
Daniel Noboa, Presidente Constitucional de la República de Ecuador
Los dos extremos del mercado, oferta y demanda, finalmente activados. A continuación hago un breve resumen recopilado de información oficial que se ha dado a conocer a través de distintos medios.
La medida más disruptiva es, sin duda, la reducción de la tasa de interés al 2,99%, gestionada a través del BIESS mediante el programa CrediCasa, orientado a la compra de primera vivienda nueva. El crédito es de hasta $65.000 a un plazo de 25 años, para viviendas cuyo avalúo comercial no exceda de $71.504. En este caso, el Biess financia el 95% del valor de la vivienda. Los ingresos máximos mensuales familiares no deben superar $1.527 y el afiliado debe contar con 36 aportaciones, de las cuales las 13 últimas deben ser consecutivas.
Este crédito aplica para todo tipo de vivienda, mientras sea nueva y el beneficiario no posea otra casa. En palabras fáciles, es un crédito abierto a todos los afiliados y jubilados, independientemente de su edad y de si su deseo es comprar casa, departamento, suite o estudio. Esta estrategia elimina la primera objeción de los potenciales compradores, pues la queja más frecuente decía que “a ese precio las casas están lejos de todo”.
Hoy, a ese precio, hay oferta en las mejores ubicaciones de todas las ciudades del país. En Quito, por ejemplo, hay estudios y suites alrededor del Parque La Carolina, pensados para jovenes profesionales que empiezan a contruir su patrimonio.
La precalificación es automática y se la puede hacer en línea. Basta con ingresar a https://www.biess.fin.ec/hipotecarios/vivienda-premier y ahí encontrará el botón “precalificación”. Su nuevo hogar, ahora sí, está a distancia de un click.
El Biess ha anunciado que destinará $600 millones para colocación en hipotecarios este año, de los cuales, $100 millones irán destinados a CrediCasa. Más allá del impacto comunicacional, que fue brutal, esta decisión tiene un efecto estructural importantísimo, porque reduce el valor de las cuotas mensuales que el comprador deberá pagar y, paralelamente, también baja el umbral de ingreso necesario para calificar al crédito. Ahora sí, los arrendatarios se convertirán en potenciales compradores, y esto dará paso a una nueva demanda efectiva que el sector inmobiliario llevaba años esperando.
En paralelo, el programa Miti–Miti, que tuvo serios riesgos de romper su continuidad hace algo más de un año, ha sido reactivado a través del refondeo del fideicomiso que permite el subsidio de la tasa. $600 millones han sido incorporados a este mecanismo para dar previsibilidad a constructores y compradores, eliminando la incertidumbre sobre la feliz conclusión de sus proyectos.
Miti-Miti refuerza la compra de vivienda de interés social (VIS) y vivienda de interés público (VIP), con una tasa del 4,99% para el comprador, mientras el Estado cubre la diferencia frente a la tasa real del mercado. Este esquema se canaliza a través de la banca privada y se apoya en financiamiento internacional, permitiendo que la cuota de entrada que paga el comprador sea solo del 5% del valor del inmueble y el plazo sea hasta 25 años, condiciones clave para hogares de menos recursos y reducida capacidad de ahorro.
Este año, para acceder a financiamiento VIS, el rango de precio de las viviendas va desde $49.164 hasta $85.796, y los ingresos familiares del comprador no deben exceder de $1.687 mensuales. Para VIP, los precios de las viviendas deben estar entre $85.800 y $110.378 y, en este caso, los ingresos familiares del interesado no pueden superar los $3.055. Participan en este mecanismo de financiamiento el Banco Pichincha, Banco del Pacífico, Banco General Rumiñahui, Mutualista Pichincha y Mutualista Azuay.
Si bien la combinación de estos instrumentos suena bien en titulares, lo importante es realizar que afectan de manera tangible el ingreso mínimo requerido para comprar vivienda, ampliando la base de compradores y dando estabilidad a la oferta inmobiliaria.
Otro ajuste digno de resaltar entre los más relevantes, pero menos visible para el público general, es que el BIESS cambió la unidad de medida de sus créditos hipotecarios, pasando de hacerlo en montos fijos en dólares, a Salarios Básicos Unificados (SBU). Esto, en cifras reales significa, por ejemplo, que el crédito preferencial, que antes financiaba vivienda de hasta $90.000, ahora tiene un tope de $94.303.
Esta migración a SBU, largamente demandada por el sector inmobiliario, significa que los montos máximos de crédito se ajustarán automáticamente cada año, evitando que los programas queden obsoletos frente al aumento de costos de construcción y valor del suelo. Queda en la bandeja de los pendientes que el Biess iguale los rangos de SBU a los que establece el programa Miti-Miti del gobierno nacional, lo que incrementaría significativamente la demanda calificada entre afiliados y jubilados.
Pero más allá de eso, el Biess no solamente financia compra de vivienda para afiliados y jubilados de menores recursos, y este es un mito que hay que romper. Todos, incluso quienes aportan sobre sueldos considerablemente altos, tienen derecho a este financiamiento, y para ellos también se han incrementado los topes. Antes, para vivienda terminada aplicaba el techo congelado de $480.340, hoy, calculado en SBU, el máximo es de $492.604. En este caso el financiamiento es por el 80% del valor de la vivienda.
Además, estas estrategias anticipan una cartera hipotecaria más sana y sostenible, con menor riesgo de subfinanciamiento del activo porque, para la banca, el subfinanciamiento distorsiona la relación entre el valor del inmueble y la deuda; y para el promotor, reduce la viabilidad comercial del proyecto. Al ajustar los créditos a SBU, el financiamiento acompaña la evolución de precios, disminuye esta brecha y permite una cartera hipotecaria alineada con el valor real del activo que respalda el crédito.
Cuando se combinan tasas históricamente bajas, más subsidio estatal y montos actualizados en SBU, la consecuencia es que la demanda deja de ser aspiracional y se vuelve real, porque ahora sí es posible endeudarse para comprar vivienda. No solo que disminuye drásticamente la cuota mensual que el comprador deberá pagar, sino que permite que más familias califiquen sin endeudarse en exceso.
Lo que el presidente Noboa ha logrado crear es un ecosistema de crédito escalonado, donde cada familia, afiliada o no, empleada en relación de dependencia o no, puede encontrar una solución según sus ingresos, y cada promotor puede diseñar productos con demanda real.
Este paquete de políticas públicas se sostiene en la firme decisión del gobierno de dinamizar al sector de la construcción, pero además se respalda en el apoyo de importantes actores multilaterales. En las últimas semanas, varios medios nacionales e internacionales han destacado una operación de $500 millones destinada a vivienda asequible y resiliente, con garantías parciales y un marco soberano diseñado bajo estándares de finanzas sostenibles.
Si bien este respaldo no es solo verbo sino acción, porque aporta recursos, lo más importante es que vemos fortalecida la credibilidad internacional en el país, pues se verifica que el esquema planteado combina política social con disciplina financiera, transparencia y mecanismos claros para reportar resultados.
Pero la estrategia del presidente Noboa no se limita a vivienda, lo cual es una gran noticia para todos los ecuatorianos. El presupuesto contempla alrededor de $600 millones para proyectos de vialidad e infraestructura en 2026, con obras emblemáticas que buscan reactivar empleo directo e indirecto, por ejemplo la construcción del Quinto Puente que ha sido anunciada. Finalmente la construcción vuelve a entenderse como un motor transversal, capaz de dinamizar cadenas completas de valor en un virtuoso contagio a cientos de industrias relacionadas.
Seguramente he dejado algo en el tintero y habrá que hacer seguimiento a todas estas novedades, pero parecería que el mapa completo está claro. La apuesta del Gobierno es que este 2026 tenga impacto en todo el país con más viviendas financiadas, más proyectos ejecutándose, más industrias reactivándose y más empleo a lo largo de la cadena de la construcción. Si se ejecuta como ha sido anunciado, este sí será el año de la construcción.