Por Caridad Vela
Nunca está demás tener mecanismos alternos, siempre que sean legales y transparentes, para financiar la construcción de proyectos inmobiliarios. Mucho se habla del crowdfunding, estrategia que nació como una herramienta para apoyar a proyectos que, por alguna razón, enfrentan situaciones adversas sin contar con los recursos para solventarla.
Muchas de esas donaciones son anónimas, son de acceso universal, y por lo tanto no tienen un marco legal que vaya más allá de la confianza en el convocante y el espíritu noble y generoso de los aportantes.
Trasladar esa estrategia a un espectro formal requiere solventar algunos detalles. En esta entrevista, el abogado Franklin Quezada, absuelve nuestras dudas al respecto. Su título lo obtuvo en la Universidad Católica de Guayaquil, con mención en Derecho Económico y enfoque en el mercado de valores, pero las situaciones de la vida lo derivaron hacia otra línea de negocios: el derecho inmobiliario en todas sus etapas.
Franklin Quezada
Legalmente, ¿qué es crowdfunding?
Es juntar inversión de externos para aportar en un determinado proyecto, que puede ser de cualquier índole, y en virtud de ese financiamiento entregar un rendimiento. Esto se conoce como financiamiento reembolsable, que también se entendería como préstamo o inversión porque existe una tasa de retorno. El convocante al crowdfunding es meramente un intermediario entre el inversionista y el promotor, no puede asegurar la tasa de retorno ni es corresponsable ante el inversor. Estamos hablando netamente de una inversión a riesgo propio.
¿Es préstamo o es inversión?
Los dos. Uno es el préstamo reembolsable que se maneja a través de un contrato de mutuo, y normalmente se ofrece para proyectos pequeños a un plazo menor. El contrato de mutuo es un acuerdo entre privados que no se eleva a escritura pública, y tiene un pagaré como respaldo cuyo cobro es exigible por ley.
¿Y el otro?
Es un préstamo por acciones, en el que se invierte dinero a cambio de acciones en una compañía. Este sistema es más usado para proyectos grandes que parten de cero, para los cuales se estructura un prospecto de inversión con ciertas condiciones, entre las que estará el retorno ofrecido al inversionista, que puede ser tasa fija o proporcional en base a los resultados del negocio. La transferencia de acciones se hace mediante documento privado pero estará sujeta a la supervisión de las entidades de control. En proyectos inmobiliarios, la generalidad es que el promotor se reserve para sí el 51% de las acciones, e invite a otros a aportar hasta el 49% restante para viabilizar el proyecto.
¿En qué se diferencia del fideicomiso inmobiliario?
La diferencia es que en el fideicomiso inmobiliario, además de los aportes iniciales que son el terreno y el know-how para construir el proyecto, se suman los aportes de los compradores de las unidades del inmueble que se está construyendo, pero ellos no tienen participación en los resultados del negocio. Lo que sí puede suceder es que un promotor convoque a un crowdfunding para iniciar el proyecto, y luego aporte esos recursos a un fideicomiso para dar más formalidad al proceso comercial. Cuando el proyecto haya terminado y se liquide el fideicomiso, el participante que trajo los recursos del crowdfunding deberá devolver el dinero recibido, más el rendimiento ofrecido, a quienes participaron.
¿Qué limitantes tiene el crowdfunding?
La falta de reglamento para su aplicación. El legislador no ha desarrollado con suficiente detalle cuál es el alcance del dinero recaudado. Es una estrategia nueva que incluso ha sido criticada, aludiendo que usar este recurso como método de financiamiento para proyectos inmobiliarios lo convierte en un servicio auxiliar al mercado de valores. Fui invitado a revisar el borrador del reglamento, e hice un par de comentarios para que el crowdfunding sea una alternativa frente al mercado de valores que es sumamente rígido y complejo.
¿Qué entidad es la obligada a emitir la normativa para regularlo?
El presidente debe desarrollar el reglamento e incluirlo en la ley Fintech de manera urgente, porque el mecanismo ya está funcionando pero sin control. Hay empresas en Ecuador que abiertamente gestionan crowdfundings para levantar fondos a pequeña escala, de entre $2.000 y $3.000, para ayudar a micro emprendedores. Afortunadamente se refieren a montos mínimos, pero la falta de regulación podría generar problemas.
Franklin Quezada
¿Qué tipo de problemas?
La ley ha concebido al crowdfunding como inversión, pero en la práctica se está instrumentalizando como un préstamo, un contrato de mutuo. Han transcurrido casi dos años desde la vigencia de la ley y en el boletín del Banco Central no se estipula las tasas que deben aplicarse, tampoco se lo menciona en los segmentos de crédito que publica la Superintendencia de Política Monetaria y Financiera.
Siendo así, ¿cómo se establece la tasa de retorno?
La ley no lo estipula, y para que esto funcione debe haber una normativa muy clara. No hay control al respecto. Cada uno es libre de prestar dinero y obtener una ganancia al momento de cobrarlo, pero aquí no estamos hablando de que un amigo le presta a otro amigo, sino de un crowdfunding cuyo mecanismo ya existe en la ley. ¿Qué hacer entonces? ¿Apegarse a las tasas permitidas para diferentes tipos de crédito bancario? Es decir, si el crowdfunding está financiando a un micro empresario, ¿la tasa de retorno será del 26%? Por falta de normativa, la tasa de retorno queda a criterio de quien necesita la inversión. Al momento hay un rango que va desde el 7% hasta el 23% en crowdfundings, cada uno ofrece lo que cree que va a poder pagar al inversionista.
¿La ley no dice nada al respecto?
Sobre las tasas de interés, no; pero sí establece límites al respecto de los aportes. El promotor deberá anticiparse en hacer su análisis para decidir previamente a quiénes admite en su proyecto y a quienes no. Lo que sucede ahora es que primero reciben el dinero y luego analizan al aportante, cuando debería ser al revés. Las convocatorias pueden ser públicas y universales, pero también puede hacerse mediante invitación exclusiva y mantener las opciones dentro de un círculo cerrado.
Para que una convocatoria a crowdfunding funcione para las dos partes, ¿la tasa de retorno debería ser mayor a lo que ofrecen las IFIs por un depósito a plazo, y menor que el interés que cobran por un préstamo?
Suena lógico, pero el inversionista tiene otra mentalidad que no busca cerrar esa brecha, pretende algo mucho más alto que la oferta plana del mercado. Si el banco ofrece una tasa anual del 8%, que es muy interesante, el inversionista que está atento a los crowdfundings busca retornos por encima del 15%.
¿Y aun así es atractivo para el promotor?
Sí, porque libera su capacidad de endeudamiento bancario que es un factor muy importante para el desarrollo del proyecto. Es decir, el promotor puede poner menos recursos porque financia su necesidad con aportes de los particulares que serán sus socios en la compañía. Tal vez gane menos dinero, pero tendrá mayor músculo financiero en el proceso.
Franklin Quezada
¿Por qué el crowdfunding no ha tenido tracción?
Porque no se ha hecho la debida diligencia para entender los matices de su alcance para distintos proyectos, y por eso, aun siendo un posibilidad muy interesante, no ha sido debidamente puesto a consideración de clientes pequeños, medianos y grandes. En Ecuador cuesta mucho esfuerzo implementar estrategias innovadoras, no todo el mundo confía en quien no conoce, y tampoco quiere extraños en su compañía. Eso impide que la herramienta coja tracción.
Además que queda mucho por aclarar…
Si fuese una inversión, el inversor no debería exigir una tasa de retorno fija porque se hace dueño de lo que invierte, es decir, de las pérdidas y ganancias que genera el proyecto, a prorrata de su aporte. Si fuese un préstamo, surge la pregunta ¿es legal ofrecer una tasa de interés superior a la máxima convencional que estipula la ley? Esa es la disyuntiva del concepto jurídico sobre lo que el crowdfunding ofrece, pero la ley no es clara en estos aspectos y eso decanta en interpretaciones sobre los vacíos de la normativa.