ASESORÍA COMERCIAL

Sale and LeaseBack

Venta con arrendamiento simultáneo

Los activos inmobiliarios representan un porcentaje importante del balance de muchas empresas. Dependiendo del sector, los terrenos, naves, locales comerciales, bodegas y oficinas suponen fuertes inversiones que tienen un impacto significativo sobre la rentabilidad final de la compañía. Sorprendentemente, para bastantes directivos los bienes raíces son un ‘mal necesario’ para el desarrollo de las actividades del negocio, o un gasto sobre el que no es posible actuar y, por lo tanto, relegan su gestión a un segundo plano, sin otra prioridad que no sea su limpieza y mantenimiento

Sin embargo, cada día más CEO están incorporando las decisiones sobre patrimonio inmobiliario a la planificación estratégica corporativa. Lo hacen con tres objetivos, que son los de mejorar los resultados económicos, optimizar la administración de los recursos inmovilizados, y obtener flujos de financiación adicional.

En épocas de ‘vacas flacas’ como las actuales, la actividad comercial se ralentiza, los márgenes se reducen, los plazos de cobranza se alargan y las empresas requieren más liquidez. Para conseguirla acuden por préstamos a los bancos, que normalmente se los otorgan a corto plazo y con garantías reales. La entidad financiera les exige, por ejemplo, que hipotequen las oficinas centrales a su favor, limitando el monto del crédito al 60/70 % del valor de dicho inmueble.

No obstante, la ingeniería financiera aplicada al sector inmobiliario ofrece algunas alternativas de mayor eficiencia y versatilidad. De hecho, cuando una compañía tiene bienes raíces en su balance, puede utilizarlos para generar fondos equivalentes al 100 % de su valor, a unos costes relativamente atractivos. Una de las figuras más populares en este sentido es la del Sale and LeaseBack o SLB. En español, una venta con arrendamiento simultáneo.

¿Qué es una venta con arrendamiento simultáneo (SLB)?

Se trata de un negocio jurídico mediante el cual el propietario (vendedor-arrendatario) de un bien inmueble lo vende a un inversor (comprador-arrendador), con el compromiso de quedarse como inquilino en el mismo, en las condiciones de precio, renta, contrato y garantías acordadas al momento de la firma. Por tanto, una operación de SLB supone la formalización de dos contratos simultáneos, uno de compraventa y otro de arrendamiento.

Los inversores habituales en este tipo de transacciones suelen ser individuos e instituciones (ie, personas adineradas, fondos de inversión y compañías de seguros) que disponen de patrimonios importantes, se sienten cómodos asumiendo riesgos inmobiliarios y desean obtener ingresos líquidos mensuales. Este objetivo lo conseguirán a través de los alquileres que les pagará el arrendatario.

Sergio R. Torassa
Profesor de Real Estate
IDE Business School

Cuando una empresa entra en una transacción de SLB deja de ser propietaria del bien inmueble, y puede perder su uso al final del contrato de arrendamiento. Para evitar esta circunstancia, algunos acuerdos incluyen una opción de recompra al vencimiento del plazo del alquiler. En estos casos, es aconsejable contar a priori con la asesoría de especialistas tributarios, ya que estas cláusulas pueden tener implicaciones fiscales importantes.

Entre las principales características de un contrato SLB merecen citarse:

SON A LARGO PLAZO Y DE OBLIGADO CUMPLIMIENTO:

Por lo general contemplan 10/15 años o más de alquiler. El vendedor tiene voluntad de permanecer en el inmueble por un período prolongado y al comprador le interesa ese compromiso, ya que es lo que le da seguridad a su inversión.

LA RENTABILIDAD ES NETA:

El inquilino asume todos los costos operativos asociados al inmueble (ie, seguros, mantenimiento, reparaciones, impuestos prediales, etc.). Antes él era el propietario y ahora va a disfrutar del bien durante la duración del contrato, por lo que es el principal interesado en que todo funcione sin incidencias. El inversionista se siente confortable con esta cláusula, ya que le protege ante gastos variables e inesperados.

ALQUILERES A PRECIOS DE MERCADO:

Uno de los elementos críticos al momento de estructurar un SLB es el importe del arrendamiento a incluir en el contrato. Este debe ser lo más parecido posible a los que se pagan por espacios similares en la zona. De no ser así, existirán distorsiones en el riesgo/retorno (trade-off) de la operación y el precio no será el óptimo para ninguna de las dos partes. Valores de alquiler por debajo de los vigentes no optimizan el precio de venta del bien, ya que el inversor no estará dispuesto a obtener una rentabilidad mensual menor sobre el dinero que entrega al vendedor. Tampoco son convenientes valores exagerados, ya que, si bien facilitan la venta del inmueble por un precio alto, luego van a resultar muy gravosas para el normal funcionamiento operativo de la empresa.

VENTAJAS PARA TODOS

Un SLB bien estructurado es beneficioso para todos. Para el comprador-arrendador porque:

• Adquiere un inmueble que suele estar en mejores condiciones físicas que otros parecidos en el mercado, a un precio atractivo. Esto último debido al interés que tiene el vendedor por transformarlo en dinero líquido.

• Obtiene jugosas rentas netas a largo plazo. La vocación de permanencia del inquilino le aporta todas las seguridades del caso, garantizándole también el perfecto mantenimiento y conservación del activo.

• Puede generar plusvalía con la reventa del inmueble, una vez vencido el plazo del contrato.

Por su parte, el vendedor-arrendatario:

• Consigue mayores recursos líquidos para la compañía, en comparación con los que le hubiera prestado el sistema financiero. Este es un punto fuerte importante, ya que en el actual contexto de bajo crecimiento económico, las empresas han de estar cada vez más enfocadas en bajar costos y utilizar los recursos disponibles con la mayor eficiencia posible.

• Con la firma del SLB, el activo inmobiliario ‘sale’ de su balance, junto con cualquier deuda que pudiera existir sobre él. Además, la obligación contraída por el alquiler no aparece en la contabilidad, con las obvias mejoras sobre los ratios de solvencia.

• Mejora los indicadores de rentabilidad de la compañía, tanto en términos de rentabilidad sobre activos (RoA)1 como de rentabilidad sobre el capital (RoE)2 , lo que apuntala su viabilidad a futuro.

Esos recursos se invierten en el negocio principal de la empresa, que suele tener un mayor retorno que el de los activos inmobiliarios

En definitiva, las operaciones de SLB son ‘trajes a medida’, ajustados a los requerimientos de la firma vendedora y los inversores financieros. Pueden incluir tanto edificios de oficinas e instalaciones industriales, como locales comerciales (donde el inversor compra los inmuebles de una cadena de ventas al retail), hospitales, clínicas médicas, escuelas, universidades, etc. En cualquier caso, las necesidades estratégicas y la importancia del inmueble para la empresa vendedora son elementos claves a tener en cuenta al momento de diseñar la transacción.