Por Caridad Vela
La incertidumbre económica y política que afectó al país estos últimos años, provocó que varias empresas detengan inversiones nuevas por falta de claridad en el horizonte. Pero en toda regla hay excepciones, y una de ellas es Proaño y Proaño Promotora Inmobiliaria, que sorprendió al anunciar una inversión de $40 millones para desarrollar proyectos de vivienda en estos tres años.
Frente a esta decisión está Joan Proaño, gerente general, quien combina una visión estratégica del sector con una filosofía empresarial profundamente humana, enfocada en el diseño de productos inmobiliarios que respondan a lo que demanda el comprador. Con él revisamos varios temas de radical importancia, entre ellos, el potencial que tendría la creación de un plan nacional de ahorro para vivienda, iniciativa que se trabaja desde Constructores Positivos.
Invertir $40 millones hasta 2027 es hablar palabras mayores. ¿Cuál fue el detonante para tomar esta decisión en un entorno aún complejo?
Si habíamos logrado salir adelante en un escenario tan adverso como el de los últimos años, era razonable pensar que, con un mínimo de estabilidad política, que hoy la hay, las condiciones mejorarían. Aunque la situación del país era compleja cuando tomamos la decisión, vimos señales de resiliencia en la economía ecuatoriana, y eso nos motivó a planificar hacia el mediano plazo y no vivir de uno en uno los proyectos. En nuestra convicción de mantener ritmo, confianza y empleo, la continuidad es fundamental. Tenemos un equipo que nos ha acompañado por décadas, y detener la actividad no solo afectaría la empresa, sino a la estabilidad laboral de quienes confían en nosotros.
¿Qué elementos le dieron tranquilidad para decidir una inversión de esa magnitud?
Principalmente, el convencimiento de que la economía ecuatoriana ya había enfrentado el escenario más difícil. También observamos que, después de la pandemia, la vivienda volvió a ser una prioridad emocional y financiera para las familias. La gente quiere estabilidad y seguridad, y la vivienda ofrece eso. Vimos además que si no planificábamos nuestro crecimiento, corríamos el riesgo de improvisar, y eso nos es bueno en ningún negocio. La decisión fue estratégica, si queríamos sostener nuestra estructura necesitábamos una visión de largo plazo.
¿Le preocupa la inestabilidad política de los próximos años?
Creo que la gente ya no toma decisiones de vida basándose exclusivamente en la coyuntura política. Nadie pospone la compra de una casa por una consulta popular o un trámite legislativo. La economía da señales de apertura y el riesgo país ha empezado a bajar, lo que influye directamente en la confianza. Eso pesa más que cualquier ruido electoral.
¿Cómo se distribuye esa inversión de $40 millones en el tiempo?
La inversión se planificó de manera escalonada, de acuerdo con el cronograma de los próximos proyectos. Para 2025 se han destinado $17,6 millones de dólares; en 2026 serán $16,6; y en 2027 la inversión será de $8,7 millones. Estos montos corresponden principalmente a los proyectos Viva, Viva 2 y un tercer desarrollo que estamos afinando para lanzarlo muy pronto. De esta manera aseguramos oferta continua y estabilidad productiva durante estos tres años.
¿Cómo definieron el mercado objetivo para esos nuevos proyectos?
Ese proceso ha evolucionado mucho. Antes encontrábamos un terreno y empezábamos a pensar qué construir ahí. Hoy lo hacemos al revés. Primero definimos el mercado objetivo analizando qué demanda está activa, estudiamos qué tipo de espacios y precios busca ese segmento, para después pensar en el concepto del proyecto. Una vez definido el concepto, buscamos un terreno que se ajuste a esa visión. Así hemos evitado hacer proyectos demasiado amplios o sin identidad clara. Ya no trabajamos bajo la lógica del poncho en el que cabe todo, sino en propuestas precisas para cada nicho de cliente.
¿Qué tan determinante es el costo del terreno en el precio final de la vivienda?
El terreno suele representar entre el 10% y el 15% del precio del proyecto, aunque en algunos casos, como en nuestro proyecto Zenz, el terreno tiene un peso mayor, pero incluso así la corrida financiera sigue siendo positiva. A veces los desarrolladores descartan oportunidades solo por ese indicador, cuando lo que realmente debe evaluarse es el proyecto completo, su potencial comercial y su capacidad para generar valor a largo plazo.
Usted es defensor de los proyectos grandes. ¿Por qué?
Porque los proyectos grandes permiten ofrecer mejores amenities sin encarecer significativamente las unidades. Además, facilitan una administración profesional, generan una alícuota más baja al ser más copropietarios, se reducen los conflictos internos porque la convivencia se diluye y, en términos de seguridad, también son más eficientes. En proyectos muy pequeños, basta que dos propietarios no paguen la alícuota para que todo se complique, en uno grande eso no ocurre. En la práctica, la experiencia habitacional mejora cuando la escala permite sostener servicios de calidad.
Joan Proaño, Gerente General Proaño & Proaño
¿Qué prioriza hoy el comprador?
Vemos claramente que el comprador busca seguridad, amenities útiles y precios que se adapten a su capacidad de pago. La pandemia modificó la valoración del espacio, hoy la gente quiere áreas comunes funcionales, espacios exteriores, gimnasios bien equipados, coworkings y opciones que les permitan equilibrar vida, trabajo y bienestar sin salir del edificio.
¿El desembolso de créditos hipotecarios se da con eficiencia?
Han mejorado considerablemente. El crédito ha dejado de ser un cuello de botella para la mayoría de compradores. El proceso toma en promedio unos 60 días, aunque en algunos casos puede resolverse en 45 y en otros extenderse hasta 90, dependiendo de notarías, Registro de la Propiedad o Municipio, porque no es un tema solo de los bancos. La banca privada está trabajando con mayor eficiencia, y el Biess, especialmente cuando un proyecto está calificado, también está respondiendo con buenos tiempos.
¿Eso se reflejea en los montos de colocación?
La banca privada ha mantenido su ritmo, pero en el Biess hay falta de gestión. Tiene un presupuesto de colocación de $1.000 millones y probablemente cerrará el año colocando apenas $500 millones. No existe una estrategia comercial clara, no se comunica, no se actualiza la información de proyectos calificados y no se promueve el crédito como debería. Con una mínima gestión la colocación sería mucho mayor.
¿Y el crédito para el constructor?
No podría responder, nosotros preferimos trabajar con recursos propios. Eso permite que nos mantengamos en una escala manejable, más personalizada y fiel a nuestro estilo de gestión. No queremos crecer de manera que perdamos el control cercano sobre los detalles, que es precisamente lo que nuestros clientes valoran de Proaño y Proaño.
Vamos a temas más generales. Usted participa activamente en la iniciativa de Constructores Positivos para la creación de un plan de ahorro para vivienda. ¿En qué consiste?
La idea es muy sencilla y tiene un gran potencial. Solo el 30% de los ecuatorianos puede acceder hoy a un crédito hipotecario. El otro 70% también podría acceder si existiera un sistema de ahorro mensual por parte del comprador, que durante dos años demuestre capacidad de pago. Usar parte de ese ahorro sería suficiente para crear un fondo de garantía hipotecaria que respalde el crédito, pues según datos oficiales, la morosidad histórica en vivienda es del 5%, lo que hace completamente manejable este esquema. Con este plan se bancariza al sector informal, y se incluiría a miles de familias que hoy pagan arriendo pero no califican para un préstamo.
¿Cuál es su opinión sobre la posibilidad de que se legalice el trabajo por horas?
Estoy completamente a favor. La flexibilidad laboral sería positiva para empresas y trabajadores. El marco laboral actual protege al 30% de ecuatorianos que ya tiene empleo formal, pero deja sin opciones reales al 70% restante. En construcción, esta rigidez impacta con mucha fuerza. A veces necesitamos personal adicional por períodos cortos y la normativa no lo permite sin exponernos a sanciones o costos que no se ajustan a la realidad productiva. Otro problema en el ámbito laboral es la jubilación patronal. Es un sistema que quedó desfasado, es necesario repensarlo, porque lo que sucede hoy es que empresas de todos los sectores desvinculan trabajadores altamente productivos antes de cumplir 20 años de empleo para evitar costos imposibles de asumir.
¿La tramitología en el Municipio de Quito?
Ha mejorado, pero sigue siendo un obstáculo. Se están realizando auditorías internas y hay una intención evidente de simplificar procesos. También se ha reactivado la mesa de clima de negocios junto con la Cámara de la Construcción y Constructores Positivos, para escuchar la voz de quienes estamos en esta industria. No es suficiente todavía, pero son avances. Los principales problemas continúan siendo la normativa dispersa, la cantidad de procedimientos y la falta de digitalización completa. Aun así, vemos voluntad de mejorar.
¿Su evaluación sobre la situación macroeconómica actual?
Optimismo prudente. El descenso del riesgo país es una señal clara de mayor estabilidad y, cuando desde afuera se percibe mejoría, internamente también aumenta la confianza. El país ha atravesado dificultades profundas, como el reciente paro, la eliminación de subsidios, las tensiones políticas y un 2024 especialmente complicado. Haber superado todo eso genera una sensación colectiva de fortaleza.