Por: Caridad Vela
Mayo -Junio, 2012
Concretamente, la ley propone que ciertas deudas hipotecarias, en caso de entrar en mora, sean saldadas exclusivamente con la entrega del bien hipotecado. De esta manera, la responsabilidad del deudor no se hará extensiva a sus otros bienes personales. El objetivo, según Correa, es evitar una situación como la que existe actualmente en España –y Ecuador-, donde el cobro de una deuda impaga afecta al bien hipotecado y a otras pertenencias del deudor.
Al respecto, a continuación la opinión del Dr. Patrick Barrera, del Estudio Jurídico Barrera, Andrade-Cevallos & Abogados, experto en la materia.
¿Qué dice la norma vigente en cuanto a garantías hipotecarias?
La ley actual es de aplicación general, es decir, no discrimina ningún tipo de crédito. Dice que si la garantía que respalda una operación de crédito no es suficiente para pagar la obligación del deudor, el acreedor -indistintamente que sea una institución financiera u otro- puede ir en contra de otros bienes o activos que tenga esa persona. La ley vigente ampara el riesgo del acreedor.
¿Qué motiva la necesidad de cambiar esta norma, exclusivamente para créditos hipotecarios?
Se busca incorporar dentro de la legislación ecuatoriana una medida que no es nueva, existe en otros países, en donde se pone un tope en el nivel de riesgo a un tema en exclusiva; en este caso, el crédito hipotecario. Esta ley es una medida de carácter social, promovida por un Gobierno que está muy cercano a temas de orden social.
¿En qué estado está el proceso de aprobación?
Ha superado el primer debate en la Asamblea. Entiendo que existe cohesión por parte de los Asambleistas para aceptar este proyecto, en lo que se refiere a limitar el riesgo de crédito que tiene una operación con garantía hipotecaria. Persiste la discusión en torno al límite del monto de operaciones de crédito que la ley amparará.
¿Cuáles son las opciones que se discuten?
La propuesta del Ejecutivo pretende amparar los créditos de hasta 500 salarios básicos unificados ($146.000) que se otorguen para compra de primera vivienda. Algunos legisladores opinan que el tope deberían ser 600 salarios mínimos ($175.200), mientras que el sector financiero privado opina que debería ser de 300 salarios básicos ($87.600). El concepto es de aceptación general, pero este detalle está en discusión. Habrá que ver qué sucede en el segundo debate.
Asumamos que se aprueba la propuesta del Ejecutivo. ¿Cuál sería la consecuencia?
He leído en la prensa que el crédito promedio otorgado por el BIESS está en $30.000. El efecto de que esta ley se apruebe y, por consiguiente ampare créditos hipotecarios de hasta $146.000, tendría como consecuencia que el valor del crédito promedio se incremente por la confianza, o tranquilidad, que dará a un segmento de la población para asumir compromisos a largo plazo con una entidad financiera.
¿Nos referimos a un estrato social medio y medio-bajo?
Lógicamente una medida de carácter social tiene como fin amparar a estratos de escasos recursos, pero si hablamos de primera vivienda de hasta $146.000, vemos que va más allá de ese segmento. Incluye, por ejemplo, a la población de jóvenes profesionales que están incorporándose a la masa laboral.
(N. de la R.: Según la tabla de plazos, cupos y tasas del BIESS, vigente para el mes de abril, una familia que reporte ingresos de $3.000 mensuales podría acceder a crédito hipotecario de hasta $146.000 a 25 años plazo.)
¿Parecería que es una medida positiva que favorece al comprador de primera vivienda?
Sin lugar a dudas es una medida protectora que limita el riesgo al deudor. Si en algún momento del plazo del crédito su situación empeora, y no puede honrar sus pagos, tendría que entregar la vivienda al acreedor, pero sus otros bienes estarían protegidos. Es tranquilizante en la medida en que nadie sabe cuál será su situación económica familiar en el futuro.
En caso de aprobarse la propuesta de ley como está planteada, ¿sería permitido obtener una segunda hipoteca sobre un mismo bien cuando ya se ha cancelado una buena parte del crédito original?
No está claro si será posible o no. A mi criterio, es algo a lo que nuestros legisladores tendrán que buscar una salida porque, de no hacerlo, perjudicaría las posibilidades de crecimiento de los ecuatorianos, o en su defecto, impulsaría el crédito ilegal, conocido como chulco.
¿Me explicas?
Todos los estratos sociales, no solamente los de escasos recursos, han utilizado su bien inmueble, o sea su patrimonio, como colateral o garantía para otros intereses: un préstamo para un nuevo negocio, para educación, o para solventar problemas de salud. La norma estaría eliminando la posibilidad de que este patrimonio garantice otros créditos con instituciones financieras del sistema, dejando como única opción el acudir a prestamistas ilegales.
La ley vigente sí permite una segunda hipoteca sobre el mismo bien. El monto del nuevo préstamo está en relación directa con el avalúo del bien y el valor que ya ha sido pagado.
¿La aprobación de esta ley podría tener afectación en el desarrollo del sector inmobiliario?
El desarrollo del sector está íntimamente atado a la disponibilidad de crédito hipotecario. En este sentido, la activa participación del BIESS, que ha logrado acaparar más del 50% del mercado, juega un papel tranquilizador de gran importancia. Estamos en una economía en crecimiento, lo que genera mayor demanda de vivienda y, por ende, mayor necesidad de crédito hipotecario que está siendo atendida satisfactoriamente.
¿Qué reacción podemos esperar de los bancos privados?
Yo pensaría que la banca privada va a mantener la posición conservadora y cauta que siempre ha tenido. Esta actitud va de la mano con las regulaciones bancarias vigentes. Un banco privado no financia más allá del 60% o 70% del valor del avalúo del bien; lo cual significa que el crédito que otorgan con el dinero de los depositantes está cubierto en un 140% al iniciar el crédito. Siendo así, no sería probable que el valor del bien sea insuficiente para cubrir el préstamo.
¿Qué tan frecuente es la ejecución de garantías hipotecarias?
En realidad es muy poco frecuente porque es el crédito más seguro de todos. La experiencia ha demostrado que el deudor hará todo lo humanamente posible por honrar el crédito y evitar que le quiten su casa. Además, al banco no le interesa acumular bienes por dación en pago. Por esta razón, da apertura al deudor para ponerse al día en sus cuotas atrasadas.
Pero, ¿si eventualmente sucede?
Hay que recurrir a la vía judicial para ejecutar una garantía hipotecaria. Este es un proceso que para el banco acreedor es extremadamente largo y tedioso. Primero, por la demora que esto implica; segundo, porque genera intereses de mora y cargos que incrementarán el valor de la deuda en relación con el valor del bien que la garantiza; tercero, porque el banco tiene que provisionar el 100% de la deuda mientras dura el proceso –que puede ser entre 3 y 5 años-, lo cual se registra como pérdida. Recién terminado el proceso judicial, el banco recuperará el bien y podrá entonces venderlo para eliminar la pérdida. Es una experiencia que ni deudor ni acreedor quieren vivir.
Mientras el proceso judicial está en marcha, ¿el deudor puede seguir viviendo en su casa?
Sí, nuestra ley protege al deudor moroso. De acuerdo a la legislación ecuatoriana, él puede vivir en su casa hasta que, a consecuencia de la subasta por parte del banco acreedor, finalmente ésta sea vendida a un tercero. Recién ahí tendrá que desalojarla. En España sucede lo contrario. Ahí existe el desahucio que es de efecto inmediato. Cuando el deudor deja de pagar la deuda, pierde su capacidad de vivir en esa casa y todo derecho que sobre ella tuvo.
¿El banco acreedor vende las casas en un remate público?
Si el proceso se hizo por la vía judicial, termina en remate público y cualquier persona puede participar para comprar el bien. Por otro lado, si el banco se percata de que el valor del remate del bien implica una pérdida en relación con el saldo deudor, puede recibir el bien como dación de pago. Pero, al ser un activo que no corresponde a la actividad propia de su naturaleza de negocio, la ley le impone un plazo determinado para venderlo y, además, el banco tendrá que volver a provisionar por este activo e incrementará su patrimonio.
¿De cuánto es esta provisión?
La provisión es equivalente a la pérdida, es decir, del 100%. La pregunta es ¿quién debe absorber esa pérdida? Como sabemos, los bancos son depositarios de la confianza del público, expresada a través de los depósitos de dinero. En otras palabras, el que pierde es el público. Por eso es tan importante que la Superintendencia de Bancos y Seguros dé trámite urgente a una importante propuesta que lleva largo tiempo sin ser atendida.
¿Cuál propuesta?
Consiste en incorporar una póliza de seguro de crédito hipotecario para casos en los que la garantía no cubra el valor de la deuda. Este seguro protegerá el dinero de los depositantes, que es en definitiva, la fuente de los recursos que los bancos están prestando. El tema es de vital trascendencia para mantener la salud del sistema. El proyecto es totalmente viable, es de efecto positivo y cubrirá este riesgo.
Siendo una propuesta tan importante, ¿cuál es la razón de la demora en atenderla?
No lo sé. Ni siquiera se trata de crear o modificar una ley, lo cual implicaría un proceso a través de la Asamblea. Tengo entendido que la Junta Bancaria es la llamada a expedir la norma y el reglamento para su aplicación. No veo razón para la demora porque, en concepto, es lo mismo que comprar un seguro para un vehículo, sólo que de mucho mayor trascendencia.