Caridad Vela directora Revista CLAVE!

Pertenecer a un medio de comunicación implica constante contacto humano, experiencias gratificantes y mucha dedicación. Afortunadamente CLAVE! me ha permitido conocer de cerca a los protagonistas del sector inmobiliario y de la construcción, también a autoridades nacionales y locales que desde su actividad mueven los hilos del desarrollo urbano en el país.

Veo proyectos en etapa de gestación, asisto a primeras piedras y a entrega de proyectos terminados, pero entre lo uno y lo otro vivo el descomunal esfuerzo de la empresa privada por sacar adelante nuevas iniciativas, que muchas veces se ven paralizadas, o totalmente truncadas, por motivos difíciles de creer.

No puedo permanecer impávida ante esta situación, callar es pecar de inacción. Habrá también espacio para felicitar gestiones acertadas que dan paso al progreso y promueven iniciativas positivas, porque el esfuerzo merece ser debidamente resaltado. Debo aclarar que de mi pluma y mi conciencia nacen estos comentarios, expresaré mi opinión sobre lo que recojo de situaciones que se viven a diario. Mi afán no es polemizar, lo mío es aportar.

 

El Biess da un gran paso en pos de la facilitación de procesos

Mediante oficio de febrero 15, 2019, suscrito por el Ing. Carlos Villarreal, Gerente General Encargado del Biess, se procedió a notificar al Consejo de la Judicatura la voluntad del Biess de dar por terminado el Convenio Macro de Cooperación Interinstitucional entre las dos entidades.

A través de un comunicado con fecha julio 11, 2019, el Ing. Carlos Villarreal envió las actas suscritas por las dos instituciones al Dr. Pedro José Crespo, Director General del Consejo de la Judicatura, solicitando que dé a conocer de este particular a todas las notarías del país, a fin de que ya no soliciten el acta de sorteo notarial para los procesos hipotecarios de los productos del Biess. Con esto se completa el trámite.

Dicho en palabras simples, desde esa fecha los promotores inmobiliarios y compradores de vivienda ya no tendrán que sufrir la penosa situación de que sus procesos sean sorteados, y podrán acudir a la notaría de su preferencia para registrar las transacciones de transferencia de dominio que se den con crédito hipotecario del Biess. Así, por ejemplo, el comprador que vive en Quitumbe no tendrá que desplazarse hasta Puerto Quito o Puembo a firmar las escrituras de compra-venta de su inmueble.

CLAVE! se une a las expresiones de felicitación que han sido emitidas por la Federación Nacional de Cámaras de Industrias de Ecuador, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Ecuador, el Colegio de Arquitectos de Ecuador y el colectivo Constructores Positivos, entre otros, dirigidas al Dr. Pedro Crespo y al Ing. Carlos Villarreal, por tan acertada decisión en pos de viabilizar soluciones que benefician a la ciudadanía, eliminando un trámite que obstaculizaba el proceso de compra-venta de inmuebles.

Un gran paso en el sentido correcto, pero…

El 2 de agosto el Sr. Oscar André Romero Cárdenas del Biess, envía un mail a los abogados y estudios jurídicos externos del Biess, en el que informa que “los procesos hipotecarios que maneja el Biess cuentan con una parametrización de tiempo, y a fin de evitar caducidades de trámites de préstamos hipotecarios, lo que afectaría a nuestros afiliados, se solicita continúe con el sorteo notarial hasta contar con el pronunciamiento definitivo del Consejo de la Judicatura”.

Este comunicado es inentendible. El pronunciamiento del Consejo de la Judicatura está dado con la firma de su Presidente en el Acta de Terminación del Convenio, que la suscribe conjuntamente con el Gerente General del Biess. Es decir, las máximas autoridades de las dos instituciones firman esta terminación, pero, si entiendo bien, los mandos medios no están de acuerdo?

Este limbo realmente afectará a los afiliados, pues sus trámites caducarán una y otra vez por exceder el tiempo establecido en esta parametrización.

LA FEDERACIÓN ECUATORIANA DE NOTARIOS (FEN) da un paso atrás

Sí, parece de Ripley, pero la FEN no está de acuerdo con la legítima decisión tomada por los directivos del Biess de dar por terminado ese convenio, a pesar de que lo hace en concordancia con una de las causales de terminación previstas en el documento original.

En su argumentación, la FEN cita el primer artículo incorporado después del Art. 19, de la Ley Notarial, que establece que “la unidad correspondiente se encargará de realizar el sorteo entre las notarías y notarios de la jurisdicción donde se celebran los contratos que provengan del sector público y las empresas públicas”.

Jaime Rumbea Dueñas, Representante Legal de APIVE, en comunicación dirigida tanto al Director General del Consejo de la Judicatura cuanto al Gerente General del Biess, a este respecto acota que, “si el sorteo fuese una obligación legal derivada del artículo 19.1 de la Ley Notarial, serían ilegales todos los contratos de compra venta de vivienda en los que intervino el Biess antes de mayo de 2018, fecha en la que esa institución y el Consejo de la Judicatura acordaron sortear los trámites de los hogares que buscan acceder a comprar vivienda”.

Expresa, además, que “la decisión del año pasado, hoy enhorabuena insubsistente, desconoció normas expresas como aquella que exonera a los bancos públicos de someterse a este sorteo (artículo 2 de la Ley de Contratación Pública y artículo 101 del Reglamento a esta Ley)”.

El 29 de julio del año en curso, el Dr. López Obando, Presidente del Colegio de Notarios de Pichincha, envía un comunicado al Registrador de la Propiedad del Cantón Quito, en el que manifiesta que “la terminación de este convenio interinstitucional bajo ningún punto de vista deja sin efecto la exigencia del sorteo de estos contratos, por lo que los señores notarios obligatoriamente deben hacer constar el acta de sorteo generado por la Dirección Provincial correspondiente en todos los contratos que intervenga el Biess”.

Volvemos al limbo de la incertidumbre, y me queda la duda de si el Dr. López Obando está discriminando al Cantón Quito con esta notificación, porque a la presente fecha no veo que su criterio personal haya sido acogido por otros Colegios de Notarios en el país, ni se haya comunicado de algo similar a otros Registros de la Propiedad.

Bien por el Arq. Rafael Carrasco, Secretario de Territorio Hábitat y Vivienda del Municipio del DMQ

Un hecho singular se verificó en el noticiero de un canal de televisión nacional hace pocos días. Sucedió que unos pocos vecinos del sector Bellavista organizaron una manifestación pública en el lugar de construcción del proyecto El Mirador Departamentos de RRdc Arquitectos & Constructores, porque según ellos, “tapa la vista” de un supuesto mirador del barrio.

El proyecto cuenta con todas las aprobaciones de ley, según aclaró el Arq. Rafael Carrasco en el mismo noticiero, y expresó que el Municipio no prestará atención a este tipo de manifestaciones, que el proyecto se construirá porque cumple a cabalidad con la normativa.

Rafael se abstuvo de opinar si le gusta o no el proyecto, o de emitir su criterio sobre la manifestación del barrio. Se limitó a actuar con trasparencia, con respeto a los procesos legales, y ese apego a la legitimidad es testigo de su correcto accionar.

Aplausos para él.

El trago amargo

Me di tiempo para escuchar la grabación de la sesión del Consejo Metropolitano realizada el 11 de julio del año en curso, que tuvo como asunto la aprobación de un nuevo proyecto ubicado en la zona de Tumbaco. Sí, el Consejo Metropolitano debe elaborar una ordenanza nueva cada vez que un constructor pretende iniciar un proyecto que cuenta con todas las aprobaciones de las áreas técnicas del municipio. Una ordenanza para aprobarlo, cuando no hace falta, o simplemente bastaría con un visto bueno.

Esto no sería un tropiezo si la sesión se daría para comprobar que se han cumplido las aprobaciones técnicas, nunca está demás verificarlo, pero sucede todo lo contrario. En esta sesión cada concejal da su opinión sobre el proyecto. Deciden que después de que el constructor ha cumplido con todas las autorizaciones técnicas previas, llegó el momento de decidir, por sí y ante sí, ignorando la normativa vigente, sobre varios asuntos. Y se toman su tiempo para exponer las iniciativas.

Me permito resumir lo escuchado mencionando pocos ejemplos. En este caso en concreto las cavilaciones se dieron en torno a que si en ese terreno cabe un X número de viviendas de interés social, cuando la normativa vigente NO lo exige; o si conviene pedir que las vías sean de 16 metros, cuando la normativa manda que sean de máximo 14 metros; y más allá de eso, un concejal expresa que “si bien la normativa NO prevé la obligación de que los espacios públicos estén a las afueras de la urbanización”, se debería revisar el tema en mesas de trabajo para modificar este aspecto.

En medio de este cúmulo de sinsentidos sobresalen como esperanzador concepto las intervenciones de los concejales Bernardo Abad y Luz Elena Coloma, que con criterio acertado señalan que las decisiones que se tomen deben estar en concordancia con la política de la ciudad, no con actuaciones discrecionales, y que es necesario dar seguridad jurídica a los constructores.

Las otras intervenciones provienen de voces que aparentemente no conocen a fondo la normativa, pero aun así están en posición de aprobar o no la ejecución de proyectos. Cito un ejemplo: la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo, no exige al urbanizador reservar metros cuadrados de suelo para construir vivienda de interés social. Más allá de eso, impedir la construcción de un proyecto bajo el argumento de que la ordenanza vigente debe ser reformada a futuro, es un acto ilegal por donde se lo mire.

Lo que antecede preocupa sobremanera no solo por inaudito, sino porque la discrecionalidad de algunas autoridades se está convirtiendo en norma aceptada, en un nuevo modus operandi cuyos protagonistas no rinden cuentas a nadie y botan al trasto la legalidad de los procesos, mientras se los subordina a criterios y antojos personales.

Cabe resaltar que el proyecto en mención lleva 18 meses represado en este proceso de aprobación, durante los cuales se ha impedido la creación de nuevas fuentes de empleo y la generación de ingresos frescos al municipio vía el cobro de impuestos prediales. El proyecto cuenta con todos los informes técnicos previos, incluyendo áreas verdes, vías, etc.; tiene la aprobación técnica de la Secretaría de Territorio de Hábitat y Vivienda del Municipio del DMQ, y cumple con la zonificación y uso de suelo correspondientes. El constructor no está solicitando incremento de edificabilidad. Cualquier cambio que ahora se haga equivaldría a borrar con el codo lo que las dependencias técnicas municipales hacen con la mano.

Este caso, al igual que la actitud de la Federación Ecuatoriana de Notarios, crea terreno fértil para sembrar aquellos ambientes de inseguridad jurídica que tanto daño hacen, mientras que actitudes como las del Arq. Carrasco y el Ing. Villarreal renuevan esperanzas.

En compás de pausa

Recibimos con agrado la noticia del acuerdo logrado entre el gobierno nacional y el grupo de maestros jubilados que reclamaban el pago de los incentivos pendientes. Siendo imposible que ese pago se haga en efectivo dada la situación actual, la solución planteada por el gobierno en base a parámetros técnicos y reales es la medicina que curará el dolor de una vez por todas.

El pago de esta deuda se hará a través de Bonos del Estado que podrán ser comercializados en el mercado bursátil, pero, y aquí la gran noticia, el Ministro Richard Martínez afirmó que también podrán ser utilizados como medio de pago para saldar deudas provenientes de préstamos hipotecarios que los beneficiarios mantienen con el Biess.

Digo que es una gran noticia fundamentalmente por dos aspectos. Primero, seguramente un porcentaje importante en los índices de mora que mantiene el Biess corresponde a este grupo de individuos, quienes ahora podrán ponerse al día. Segundo, si mi entendimiento es correcto, esta posibilidad abre un nuevo espacio para que crezca la demanda de estos Bonos entre la gran masa de afiliados que mantienen créditos hipotecarios con el Biess, pues estarán interesados en comprarlos con descuento para que el pago de sus deudas sea un poco más barato.

Aprovechando que el Ministro Richard Martínez estuvo en una interesante entrevista con Gonzalo Ruiz y Miguel Rivadeneira en el noticiero de Radio Platinum, mientras estaban al aire me permití transmitir algunas dudas a Gonzalo, quien amablemente las expuso al Ministro.

¿Los Bonos que se comercialicen en el mercado bursátil podrán ser usados por el nuevo beneficiario para cancelar créditos hipotecarios? ¿Podrán usarse para pre-pagar créditos hipotecarios, o solo se los podrá aplicar al vencimiento de cada cuota? Qué valor se considerará para efectos del pago estas deudas: el valor nominal del Bono, o se lo castigará en algún porcentaje?

El Ministro respondió que si bien se contempla este nuevo uso para los Bonos, es al Iess / Biess a quien le corresponde modificar estatutos y reglamentos para habilitarlos como mecanismo de pago. Es decir, en principio estamos ante una gran noticia, pero tendremos que esperar un incierto período de tiempo para que entre en vigencia. Seguramente el Ministro Martínez, acertado como ha sido en todo su accionar, tomará cartas en el asunto para que esto no quede como mero enunciado.

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