¿Caben enfoques diferentes?

Viajando por Latinoamérica es común oír acalorados debates entre gobernantes y oposición respecto a tal o cual promesa electoral. Con frecuencia, los temas que saltan a la palestra son las miles de viviendas sociales entregadas o prometidas en campaña. La llegada de nuevos alcaldes reabre un espacio similar, referido a la planificación territorial y la movilidad urbana. Las discusiones son apasionadas, plenas de ejercicios revisionistas por parte de unos y otros, sea en cuanto a sus alcances, finalidad y sentido de aplicación.

Sergio R. Torassa - Revista CLAVE!

Sergio R. Torassa
Profesor de Real Estate
IDE Business School

INTERÉS JUSTIFICADO

Son temas de gran trascendencia. Si en 1959, la población urbana de nuestra región era de 108 millones de personas, hoy vivimos en ciudades con alrededor de 500 millones. Pero, además de mucho, hemos crecido rápido. Mientras que el proceso de urbanización en Europa demoró un siglo, a nosotros nos tomó la mitad.

Y por si fuera poco, lo hicimos también de manera más desordenada, dándole poca importancia a los factores relacionados con la productividad y la concentración de actividades en ciertas áreas específicas, sin que las autoridades –sobre todo municipales- articularan una planificación que permitiese el acceso a servicios urbanos universales y adecuados, de manera equitativa.

Como tuvimos ocasión de analizar durante Habitat III -la conferencia de las Naciones Unidas sobre vivienda y desarrollo sostenible, que se celebró en Quito hace casi tres años- los gobiernos de los países en vías de desarrollo han demostrado una gran eficiencia en la provisión de viviendas populares, bajo diferentes esquemas que incluían subvenciones tanto a la demanda como a la oferta.

Como “botón de muestra”, la sumatoria de las unidades habitacionales entregadas a las poblaciones de menores ingresos o en condición de vulnerabilidad en Brasil, Colombia, Perú, Chile, Paraguay y Argentina en los últimos 20 años, asciende a más de seis millones. No obstante, estos ambiciosos programas –que fueron ejecutados en diferentes ambientes ideológicos, políticos, institucionales, demográficos y económicos- han producido como resultado el mismo tipo de urbanización en las periferias de las ciudades, con barrios homogéneos, de baja calidad y aislados de los centros y fuentes de trabajo.

En este contexto, llama la atención el hecho que en gran parte de las ciudades latinoamericanas es posible encontrar terrenos vacíos, muchas veces de propiedad pública, en los que sería factible construir apartamentos de precio accesible y con buenas áreas verdes. Sin embargo, una y otra vez las viviendas de interés social se ubican en los suburbios, con un alto costo de desplazamiento para sus beneficiarios. Estudios realizados demuestran que éstos suelen duplicarse respecto a los que incurren las personas que viven céntricamente y el tiempo de traslado se triplica.

El manejo de las áreas verdes es otro tema que ha sido sociológicamente minusvalorado. Tomando como ejemplo a Buenos Aires, mientras que la OMS1 sugiere un mínimo de 10m² por habitante, el promedio de la urbe porteña es de 5,9m², y los barrios más pobres tienen aún menos acceso a estas zonas. Así, algunas áreas de la ciudad, como el Barrio 31, disponen de solo 0,3m² de verde por habitante, mientras que otras, como Puerto Madero, tienen 18,6m² por habitante. Este tipo de inequidades urbanas y sociales genera sociedades con menos oportunidades, lo que, a la postre, redunda en ciudades más violentas.

CAMBIO DE CHIP

Al genio de Albert Einstein es atribuida la famosa frase “locura es hacer lo mismo una y otra vez, esperando obtener resultados diferentes”. Aplicada al urbanismo, parece conveniente que las políticas públicas deberían reenfocarse más en calidad que en cantidad. Tradicionalmente, la problemática de falta de vivienda ha sido abordada desde una perspectiva cuantitativa. La entrega de decenas de miles de unidades habitacionales era noticia de telediario y sinónimo de actividad.

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Gobiernos y desarrolladores privados fueron durante bastante tiempo los grandes motores del crecimiento económico de ciudades enormes -como México DF, Buenos Aires o São Paulo- y eran aplaudidos por ello. Sin embargo, este hacer queda matizado por la sombra de los grandes stocks de vivienda periférica que produjeron a escala masiva, y que años después se evidencia que han dado como resultado la aparición de fortísimas dosis de exclusión social.

Pero, bien o mal, la cuestión central es que ahora mismo este déficit cuantitativo se ha reducido muchísimo, hasta representar solo el 6% del déficit total en áreas urbanas. Hoy los mayores desafíos son de tipo cualitativo (94%) y tienen que ver con la cobertura y calidad de los servicios, la tenencia de la vivienda y otros aspectos de similar naturaleza 2.

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Por ejemplo, el 21% del déficit de vivienda se debe a la falta de acceso a infraestructura (4% a electricidad, 15% a saneamiento, 9% a agua corriente); el 12% se debe a la calidad de la casa (3% a techo pobre, 6% a piso de tierra, 2% a paredes pobres); el 11%, a falta de tenencia segura y el 6% al hacinamiento3. La situación de Ecuador en estos parámetros no es comparativamente mala, situándonos solo dos puntos peor que la media en lo que tiene que ver con los materiales, hacinamiento e inseguridad de tenencia.

REGULARIZACIÓN DE LA PROPIEDAD

A pesar de los planes de regularización impulsados por los municipios latinoamericanos, los asentamientos informales siguen siendo una porción significativa de las zonas urbanas. Eso sí, con una tendencia a la baja, lo que constituye una buena noticia. Hoy, menos del 21% de la población reside en barrios informales, frente al 34% que lo hacía a principios de la década de los noventa. En el caso de Ecuador, la población residente en barrios informales asciende al 36% de la población urbana, porcentaje que excede de lejos el 6% de Costa Rica, el 9% de Chile o el 13% de nuestros vecinos colombianos. Por el contrario, Perú con el 34% y Bolivia diez puntos porcentuales más arriba nos acompañan en el grupo de países con mayores problemas.

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INCLUSIÓN SOCIAL E INNOVACIÓN FINANCIERA

La informalidad laboral es otro de los grandes problemas de la región y Ecuador no es la excepción. Unos 130 millones de latinoamericanos no tienen trabajo estable, esto es, el 46,8% de los empleos totales. Según datos del Instituto Ecuatoriano de Estadística y Censos, el empleo inadecuado en nuestro país abarca el 56,4% de la Población Económicamente Activa. Estas circunstancias incrementan notablemente la dificultad del necesario acceso a crédito hipotecario.

Siendo así, ¿hay algún modo de incorporar la población informal al mercado crediticio?… Por un lado, queda claro que el financiamiento tradicional bancario no aplica a familias que viven de economías informales. Por otro, los sistemas de microcrédito imponen altas tasas de interés. En estos casos, la innovación financiera ha de focalizarse en el manejo inclusivo de los subsidios para familias que laboran en la economía informal.

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La experiencia marroquí es muy interesante en este sentido. A finales de 2004, el gobierno alauita creó el programa FOGARIM (Fonds de Garantie en Faveur des Poblations à Revenues Irréguliers et/ou Modestes), con el propósito de facilitar el acceso a crédito de vivienda para marroquíes de bajos ingresos y que trabajan en la economía informal. FOGARIM es un fondo de garantía subvencionado con los impuestos que devenga la industria de la construcción. Cuando un cliente de FOGARIM no puede realizar su pago mensual, el banco hipotecario se beneficia de esta garantía y, eventualmente, puede ejecutar la hipoteca en un plazo de nueve meses.

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Al reducir la pérdida en caso de incumplimiento y transferir una gran parte de ella al gobierno, FOGARIM mejoró el acceso a la financiación de la vivienda y facilitó la concesión de préstamos de vivienda a los segmentos de población más pobres. Aunque no es un subsidio, al minimizar el riesgo para los bancos, la garantía reduce indirectamente la tasa de interés. Esta iniciativa se creó dentro de una Estrategia Urbana Nacional para apoyar la producción de viviendas asequibles a través de exenciones fiscales, asociaciones público-privadas, cambios en la zonificación y un fondo solidario que subsidia el mejoramiento urbano y la producción de viviendas4.

1 Organización Mundial de la Salud
2 Adler, Verónica, “Accesibilidad a la vivienda en los países de Latinoamérica y el Caribe”, BID, 2018
3 Libertun, Nora, Presentación Housing @ Conference MIT Media Lab,, BID, Boston, Mayo 2018
4 Vera, Felipe y Wainer, Laura. S, “Atributos para re-imaginar la vivienda de las próximas décadas”, BID, Washington, 2018

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