Por Caridad Vela

El Metro de Quito es una realidad. El Alcalde Mauricio Rodas mostró un merecido orgullo el día de los viajes inaugurales al ver la obra concluida. En uno de esos desplazamientos que tuvo como base la estación Iñaquito, nuestro lente captó la extraordinaria obra que marcará un antes y un después en la ciudad.

No solamente atenderá el reclamado derecho a la movilidad que tenemos los quiteños; sino que, paralelamente, conectará varias zonas de la ciudad en cortos períodos de tiempo, producirá modificaciones en los barrios, incrementará el valor de las viviendas y traerá prosperidad a los negocios circundantes. En otras palabras, esta obra conlleva un impacto territorial importante, y si a eso sumamos el bajo impacto ambiental de la operación del Metro, la ecuación se resuelve sola.

La primera parte del esfuerzo ha culminado exitosamente, pero para que esta visión urbana de futuro tenga el efecto deseado, hace falta recorrer un arduo camino: el de las ordenanzas municipales, no solo para las zonas aledañas a las estaciones del Metro, sino para habilitar el desarrollo de una ciudad cuya densificación se planifica y ejecuta adecuadamente. Al respecto de este tema conversamos con Patricio Álvarez, Gerente General de Álvarez Bravo Constructora, que en estos últimos meses ha ocupado la “silla vacía” en el Concejo Municipal, junto a su colega Jorge Rosero.

Patricio Álvarez - Revista CLAVE!

¿Qué impacto se espera del Metro en el desarrollo urbano de la ciudad?

El desarrollo urbano de la ciudad de Quito, debe en el futuro estar orientado al transporte público masivo que son el Metro y las líneas exclusivas de buses (BRT), que generarán un entorno urbano con alta densidad poblacional, mezcla de usos de suelos entre residencial, comercial y de oficinas, a lo largo de todas las paradas y nodos de transporte, en un ambiente peatonal diseñado para que se generen centralidades que atraigan a los habitantes por su excelente conexión con los servicios de transporte masivo. Esto genera beneficios de movilidad porque concentra la demanda y atraerán pasajeros, disminuyendo el uso del transporte privado.

Provocará que se formen nuevas centralidades y generará una ciudad distinta a la que estamos acostumbrados, pero es fundamental que la planificación urbana se dé en función del Metro y las facilidades de movilidad que promueve.

¿En qué sentido?

Debemos anticiparnos a las necesidades de transporte que requeriremos los quiteños en los próximos años. Hoy tenemos 2.4 millones de habitantes, y según estadísticas, en el año 2040 seremos 4 millones. Toda esa población requerirá de vivienda y transporte hacia sus lugares de trabajo, colegios, etc., lo cual hará que la movilidad dentro de la ciudad sea muy compleja. La ciudad tiene crecimiento negativo justamente en las zonas por donde circula el Metro, por ejemplo la Magdalena, Villaflora, a lo largo de la Av. 10 de Agosto y Av. América; pero no se ha creado un plan que regenere esos barrios que se están despoblando, cuyos habitantes se mudan hacia los valles complicando la movilidad y servicios básicos.

Patricio Álvarez - Revista CLAVE!

Para evitar la expansión de la ciudad hacia las zonas periféricas, el municipio debe ir formando centralidades alrededor de las estaciones del Metro y de los otros medios de transporte que se articulan, pero para eso se necesitan normas actualizadas, modernas y eficientes.

¿Cuál sería la normativa adecuada?

Hay que conseguir un desarrollo de la ciudad orientado al transporte masivo con un entorno urbano con alta densidad poblacional, con mezcla de usos de suelo, utilizando herramientas de desarrollo urbano que incluyan cambios en la normativa de desarrollo urbano permitiendo mayores aprovechamientos, dar derechos de construcción y la venta de derechos adicionales de edificabilidad. Todo esto cuidando la huella que dejen para la ciudad estas nuevas edificaciones.

¿Qué hacer para recuperar esa migración local?

Aprovechar las bondades del Metro y atender las necesidades cotidianas de los pobladores. Los urbanistas deberían pensarlo y analizarlo desde ese enfoque para repoblar esas zonas que ya cuentan con servicios para que presenten signos de mejoría, de recuperación. Eso atrae gente, y si la gente quiere vivir ahí, nos atrae a los desarrolladores inmobiliarios. Además, si se abarata el precio del suelo, con una nueva normativa, se pueden construir nuevas viviendas con mejores precios y más servicios.

¿El Metro puede marcar un cambio drástico?

Sí, definitivamente pienso que la ciudad va a ser muy diferente desde que empiece a funcionar el metro. Los medios de transporte masivo en todas las ciudades del mundo han creado centralidades transformando la ciudad y su manera de vivirla.

¿Hay alguna iniciativa en camino?

El Municipio de Quito está aprobando una ordenanza denominada “Desarrollo y ordenamiento territorial, en proyectos Ecoeficientes ubicados en las áreas de influencia del sistema Metropolitano de transporte y proyectos ubicados en las zonas urbanísticas de asignación especial ZUAE”

¿Qué objetivos tiene esta ordenanza?

Los objetivos son: Repoblar la meseta de Quito, generar centralidades alrededor de las paradas del Metro y nodos de transporte público, mantener la huella ambiental que genere el incremento de edificabilidad, cobro por la concesión onerosa de derechos al permitir más edificabilidad, etc. Para esto se crea una herramienta de gestión.

¿Cuáles son esas herramientas?

Los proyectos que apliquen al incremento de edificabilidad deberán cumplir con los parámetros de una matriz denominada de eco eficiencia, que otorga puntos que autorizan el incremento de edificabilidad en el número de pisos.

Patricio Álvarez - Revista CLAVE!

¿Cuáles son esos parámetros?

Los parámetros de obligatorio cumplimiento son: Reducción del consumo de agua potable; Medidas de escorrentía urbana que incluya infraestructura verde e infraestructura gris, orientadas a disminuir la carga sobre el sistema de drenaje urbano; diseño pasivo, que considerará como mínimo condiciones de confort térmico y lumínico; cobertura vegetal y arbolado urbano; integración de la acera y del espacio público con los retiros y áreas privadas de uso público en planta baja y aportes al espacio público; mixtura de usos compatibles con el uso de suelo y, aportes a la movilidad sostenible.

Los parámetros optativos son: tratamiento y reutilización de aguas residuales; aprovechamiento del agua lluvia; reducción de la emisión de gases de efecto invernadero; optimización del consumo de energía eléctrica; clasificación y gestión de residuos sólidos; construcción con materiales de bajo impacto ambiental; integración parcelaria; innovación en materia de seguridad sísmica, vinculadas al alivianamiento de las cargas.

¿En qué lugares se aplica esta ordenanza?

En esta ordenanza se incluyen como anexos los planos con los polígonos de los predios que tienen la influencia de las paradas del Metro, en donde se puede incrementar hasta el 100% la altura de edificación, también con los polígonos de los predios que tienen influencia de las paradas del sistema integrado de transporte público (BRT) en donde se puede incrementar hasta el 50% la altura de edificación y por último los polígonos de los predios que pueden incrementar máximo dos pisos de altura que se les denomina ZUAE.

Patricio Álvarez - Revista CLAVE!

¿Cómo se define el número de pisos a incrementar?

El incremento del número de pisos va directamente relacionado con la calificación que se obtenga en la matriz de eco eficiencia. A mayor puntaje se autoriza más incremento de edificabilidad

¿Qué recauda la ciudad por permitir este incremento de altura?

Los Municipios o GADs están autorizados por el COOTAD y la ley LOOTUGS para cobrar una Concesión Onerosa de Derechos por la autorización de incremento de edificabilidad, esta ordenanza que acaba de aprobarse recauda por este concepto, un valor igual a la incidencia del valor del avalúo del terreno (AIVA) en cada metro cuadrado de construcción del edificio original, multiplicado por el número de metros cuadrados del edificio incrementado, a este valor se le multiplica por un factor de reducción.

¿Qué son esos factores de reducción?

Es la parte que recauda el Municipio y varían desde el 100% hasta el 20%. Depende del avalúo de los terrenos (AIVA) y del porcentaje del incremento de edificabilidad. A mayor avalúo recauda más y a mayor incremento de edificabilidad recauda menos. Esto incentiva la construcción en terrenos menos costosos y en edificios más grandes.

¿Cuál es su opinión con respecto a esta nueva ordenanza?

Considero que es una herramienta muy bien lograda, representa un gran esfuerzo realizado por esta administración Municipal, su secretaría de Territorio Habitat y Vivienda, el Concejo Municipal, la Comisión de suelo y el sector privado. El colectivo Constructores Positivos ocupó el mecanismo de Silla Vacía, para poder aportar en esta importante ordenanza.

Hay ciertos temas que se deben ir actualizando y revisando en el tiempo, como los factores de reducción, que en algunos casos dan valores muy altos de Concesión Onerosa y la reducción de número de estacionamientos que pueden dificultar la negociación de estos inmuebles, entre otros.

Patricio Álvarez - Revista CLAVE!

Esta ordenanza es una excelente herramienta para orientar la ciudad hacia el transporte público masivo que está por inaugurarse en Quito, sin embargo no es suficiente y se debe pensar en otros mecanismos que ayuden a que nuestra ciudad crezca en altura en el hiper centro y en la meseta, evitando el crecimiento hacia los valles.

¿Qué beneficio tiene la ciudad con esta ordenanza?

Esta ordenanza en esencia busca poblar la ciudad, abaratando el costo del suelo con edificios sustentables y eco eficientes. Esto hace que se generen terrenos para construcciones con viviendas de interés social y prioritaria en zonas con muy buenos servicios públicos, con transporte y cerca de los lugares de trabajo. Zonas como a lo largo de la Av. 10 de Agosto, la Av. América, la Magdalena, la Villaflora, pueden ser utilizadas para la construcción de vivienda de precios de 980 dólares el metro cuadrado que tienen financiamiento al 4,9% de interés y a 25 años plazo, dados por el estado, esto gracias a que al incrementar la edificabilidad, se reduce el costo del terreno.

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