Al proceso de desarrollo urbano (parte 2)

Por Dr. Peter Schweizer y M.Sc. Carlos Baraja

Pontificia Universidad Católica del Ecuador

Continuando con el tema tratado en la edición anterior bajo el mismo título, ahora abordamos una importante inquietud que debe servir para motivar reflexiones tanto de las administraciones zonales cuanto de los actores del sector de la construcción. ¿El crecimiento urbano debe ser espontáneo? O, en su defecto, ¿debe ser consecuencia de un desarrollo planificado para lograr ciudades sostenibles?

¿Crecimiento urbano espontáneo o desarrollo planificado para ciudades sostenibles?

Las ciudades en América Latina, con pocas excepciones, crecen de forma improvisada al sabor de intereses que no siempre se ajustan a definiciones legales y normas que orientan cómo deben ser estructuradas. Se habló, y se habla mucho hoy, de la planificación. Inicialmente fue solo territorial, pero hoy es gestionada con un enfoque más amplio y holístico, contemplando aspectos sociales, económicos e institucionales, que afectan e intervienen en el proceso de crecimiento urbano.

También se ha introducido el uso de planificación estratégica, más utilizada por grandes empresas privadas que por gobiernos, como herramienta racional que garantiza la participación de todos los involucrados en la empresa, y es orientada a un futuro esperado, que puede ser construido bajo la forma de escenarios con posibilidades a largo plazo y probables alternativas por variaciones coyunturales.

Los gobiernos metropolitanos en América Latina también han intentado introducir la planificación estratégica en la administración de los problemas urbanos, pero con resultados poco estimulantes. Metodologías deficientes, procedimientos parciales, participación ciudadana de apariencias, no han conducido a programas, proyectos y actividades en sectores como educación, salud, vivienda, transportes etc., de forma integrada y coherente. Acciones gubernamentales con prioridades de carácter político electorales, que generalmente son incompatibles con las reales necesidades de las poblaciones más carentes.

Las maneras encontradas por los gobiernos municipales para integrar al sector inmobiliario al proceso dinámico de la planificación no han sido suficientes, ni mucho menos estimulantes, para que ese sector pueda contribuir con su propia forma de actuar en la generación de iniciativas más amplias que la tradicional intervención puntual que realiza.

Por ejemplo, intervenciones en el proceso de verticalización de ciudades como Quito, que se extiende en demasía ocupando tierras en la periferia con muy bajas densidades, que no permite una dotación económica de infraestructura o servicios urbanos por parte del municipio. Otro ejemplo sería el del sector público, que estimula a empresas inmobiliarias a participar en la construcción de viviendas de clase media baja en muchos barrios centrales, para contribuir en la reducción progresiva de la segregación de la población, fenómeno cada vez más visible en la capital ecuatoriana.

Los municipios en América Latina son mucho más receptivos que prescriptivos, no son promotores de iniciativas para cambiar realidades o tendencias negativas en la evolución urbana, y transformarlas en fuerzas positivas que eliminen, o disminuyan tendencias capaces de impedir el “buen vivir” que corresponde a sus comunidades. Aumento de la densidad, disminución de la segregación, aumento de calidad de vida, producción y uso de materiales de construcción de bajo costo, creación de espacios públicos que valoricen barrios, ocupación de vacíos urbanos y muchos otros temas, pueden y deben ser discutidos con el sector inmobiliario para identificar formas operativas de cooperación y participación.

Permitir el crecimiento espontáneo en las periferias urbanas incorporando contingentes humanos miserables, obligándolos a realizar invasiones para garantizar el acceso a un minúsculo pedazo de terreno y un techo precario que les sirva de vivienda, es asegurar la consolidación de un problema para futuras generaciones y gobiernos locales. Serán ellos los que tendrán de realizar inmensos gastos financieros, para urbanizar los asentamientos humanos ilegales que fueron incorporados indebidamente a la ciudad.

Perú, Brasil, Colombia, Argentina y otros países en el continente suramericano sufren hoy con esas verdaderas ciudades ilegales y de miseria, heredadas del pasado, que demandan de soluciones casi imposibles de ser llevadas a cabo

Contribución del sector inmobiliario en el proceso de desarrollo urbano      

La crisis del desarrollo, como criterio unificador y homogéneo de las mejores condiciones y respuestas posibles al proceso urbano, es ajena a las realidades de las comunidades urbanas, comunidades con rasgos particulares que, en un determinado tiempo, han logrado disputar territorios de oportunidad dentro o en las periferias de las ciudades.

Estas comunidades urbanas, de manera distante, son parte de la planificación municipal que compone estructuras organizativas que, salvo en contadas excepciones, llegan agotadas a los tejidos barriales. Sin embargo, estas comunidades urbanas emergen de forma autónoma, impulsando procesos inmobiliarios de escala menor a través de la gestión participativa y de autoconstrucción, logrando acceso a suelo y vivienda, servicios, conectividad, movilidad, equipamientos, y hasta hábitos responsables con el medio ambiente.

Estos procesos suponen niveles de organización y auto-gobernanza para realizar operaciones empíricas sobre el suelo, dotándolo de características funcionales, transaccionales y simbólicas, que reproducen trazos urbanos precarios y asimétricos dotando de habitabilidad los intersticios de las ciudades, de los gobiernos locales y del mercado.

Estas operaciones inmobiliarias autónomas, invisibilizadas, son en esencia emprendimientos que animan a pequeños proveedores de bienes y servicios, así como también, de manera conjunta y con mínima intervención pública y privada, definen usos y ocupaciones prefiguradas en planes de ordenamiento de gobiernos locales. Un aspecto importante es el financiamiento de estas operaciones inmobiliarias autónomas (OPIAS). Las dimensiones pública y privada no han logrado vincular, de manera satisfactoria y sostenida, los recursos financieros que estos segmentos de población demandan, dejando su financiamiento con desfavorables posiciones de negociación.

El sector inmobiliario en su dimensión pública orienta la gestión de uso y ocupación de suelo, y en términos cuantitativos y cualitativos, su valor de uso, su valor de cambio y su valor social. Estos componen las condiciones para acceso a suelo, vivienda y suministro de equipamientos orientados a salud, educación, recreación y otros, permitiendo mejores coberturas y atención con estos servicios a la población.

Peter Schweizer y Carlos Baraja - Contribución del sector inmobiliario al desarrollo urbano - Revista CLAVE!

Parque El Ejido, Quito

Estos componentes son concebidos desde la visión política de gobiernos nacionales y locales, en algunos casos como parte de agendas y objetivos nacionales o internacionales. En tanto, la dimensión privada del sector inmobiliario comercializa suelo, o lo que está por construirse o está construido sobre él, en búsqueda de los mejores réditos económicos posibles, a través de prácticas empresariales que efectivizan el costo-beneficio de sus inversiones, en atención a los mercados con mayor demanda potencial calificada.

Las dimensiones públicas y privadas del sector inmobiliario han permitido definir los centros y periferia de las ciudades con los recursos disponibles. Desde luego, estas prácticas son sujeto y objeto de mejoras para habilitaciones inmobiliarias mucho más sostenibles e incluyentes. Estas contribuciones sólo pueden ser entendidas en sus diferentes escalas de operación urbanística, los cuales han incrementado y mejorado los servicios que prestan las ciudades.

Acciones público-privadas para atender demanda de nuevos equipamientos urbanos: un nuevo rol para la participación del sector inmobiliario

En los gobiernos locales de la región, la dotación de equipamientos urbanos ha requerido de voluntad y tiempos políticos, disponibilidad presupuestaria, y capacidad de endeudamiento para construcción de equipamientos urbanos en un amplio abanico de coberturas.

La acción pública administra el dinero de los contribuyentes, lo que en sí ya representa de manera inicial un acuerdo público privado. Esta disponibilidad de recursos para construcción de equipamientos urbanos, en algunos casos, ha sido dependiente y proporcional a los ciclos económicos. En el caso de América Latina, bonanzas y depresiones relacionadas al comercio de materias primas, crisis políticas y fenómenos ambientales que inciden también en la ejecución de obra pública.

Estas prácticas que suponen resiliencia en planificación y gestión, llaman a revisar los mecanismos de cooperación que dan valor a la autonomía y descentralización que los gobiernos locales del siglo XXI requieren, así como la transparencia e incentivos que demandan las operaciones urbanas privadas, en sintonía con la planificación de las ciudades.

Estos incentivos necesitan de estudios actualizados, vinculados a universidades e instituciones de investigación, que orienten actuaciones urbanísticas con la mejor distribución posible de cargas y beneficios sobre los interesados. Abriendo esta oportunidad al sector inmobiliario, éste puede animarse más allá de la comercialización exclusiva de viviendas y de manera corresponsable operar equipamientos urbanos que, con el debido marco jurídico y administrativo, promuevan factibilidad y rentabilidad en concordancia con sus intereses, transparencia y sostenibilidad social y ambiental que las ciudades demandan.

La creación, mejora y actualización de infraestructura urbana por parte del Estado ha puesto luces y sombras sobre la gestión pública y privada. Es importante que las personas y las organizaciones involucradas tengan las mejores competencias posibles, más la ética profesional que permita tomar decisiones ecuánimes con la sociedad, que sean sobrias con la economía y resilientes con el medio ambiente, características que permitirán llevar de mejor manera los escenarios complejos y difusos que plantean las ciudades en los próximos años.

En estas acciones público-privadas es importante el rol de la banca nacional y extranjera que han financiado equipamiento urbano en la región, siendo los más receptivos de estos fondos los proyectos de escala metropolitana y los de cobertura nacional. Sin embargo, las ciudades emergentes de América Latina también requieren atención financiera de la banca en escalas intermedias de sus equipamientos, que permitan la integración progresiva de usuarios ávidos de servicios públicos altamente competitivos y complementarios, con iniciativas privadas y modelos de gestión sostenibles.

Este criterio aplica no solo a los actores del sector financiero, sino también apela a la creatividad y profesionalismo de quienes están en planificación pública y en operaciones privadas, ya que evoca un involucramiento coordinado permitiendo la dotación y comercialización de equipamientos urbanos integrados de múltiples escalas, auspiciando además el involucramiento de sectores productivos de economías menores y diversas, en la inclusión dentro de portafolios de proyectos inmobiliarios sujetos de asociaciones público-privadas.

Peter Schweizer y Carlos Baraja - Contribución del sector inmobiliario al desarrollo urbano - Revista CLAVE!

Zona de Guápulo, Quito

La evaluación de riesgos es un factor determinante para la toma de decisiones y acciones en las operaciones inmobiliarias en escenarios complejos, como las ciudades, que suponen mayores esfuerzos en la gestión durante la vida del proyecto. Estos proyectos irrenunciablemente suponen un cambio de valor en el bien inmueble, motivando a operadores públicos y privados a emprender proyectos que permitan una huella urbana compacta, con el menor uso de recursos posibles en su construcción, incrementando la flexibilidad de usos, y a la par, atendiendo la satisfacción y bienestar de los usuarios. Durante la operación de estos equipamientos urbanos su gestión se materializa en procesos continuos de mejoras, tanto en las experiencias funcionales y simbólicas, como en la revalorización de fondo y forma de los equipamientos urbanos, creando una cultura que aprecie la innovación y la cooperación en posibles futuros.

Repensando ciudades sostenibles y participativas

No es intención de este artículo agotar el tema de la participación del sector inmobiliario en el proceso de desarrollo planificado de ciudades. Pero sí es intención de los autores destacar la necesidad de esa participación, considerando el importante aporte que el sector privado brinda en la construcción de la estructura urbana, modificando, ampliando, creando edificaciones, y ofreciendo a las personas la oportunidad para una vida mejor y más digna, de manera ambientalmente satisfactoria.

Los planes municipales tienen que ser técnicamente realizables y políticamente factibles, no deben limitarse a ejercicios académicos o científicamente concebidos para atender requerimientos legales, sino responder a demandas de la sociedad. Pensar de forma creativa e innovadora en una nueva realidad para los ciudadanos, utilizando los recursos tecnológicos existentes, los nuevos medios de comunicación e información y las redes sociales, para salir de lo convencional y concebir nuevos procesos de soporte para la felicidad humana, nuevos procedimientos y nuevas interacciones entre gobierno y el mundo real.

Los municipios en América Latina necesitan incorporar urgentemente recursos técnicos y organizativos modernos, disponer de una administración menos burocrática y más funcional; orientada menos sectorialmente y más integradamente en vivienda, educación, salud, transportes, medio ambiente, obras públicas, y todo lo que se interrelacione internamente, para generar un nuevo concepto de ciudad y de vida.

Las ciudades del siglo XX y las ciudades de la revolución industrial nos han enseñado muchas cosas, y no es necesario repetir los mismos errores, pero sí sacar de las experiencias del pasado, los aciertos y las buenas prácticas. Mirar hacia el futuro con nuevos lentes que nos permitan identificar, y ver que la ciudad no la hace solamente una administración local, sino el conjunto de la sociedad. En ese conjunto se destaca de forma expresiva el sector inmobiliario, un sector dinámico, creativo y capaz de impulsar iniciativas sorprendentes para hacer de cada ciudad un lugar adecuado al buen vivir.

El éxito financiero de las empresas puede conjugarse con el éxito social, en la medida en que cada programa y sus proyectos tengan inserción positiva en la ciudad, respeten sus valores, la cultura de sus habitantes, y sean capaces de incorporar el patrimonio histórico que da a la ciudad su dimensión de continuidad en el tiempo.

Repensar una ciudad sostenible no significa solamente llevar a cabo un plan de desarrollo, sino también respetar lo que en cada época se ha construido, y mejorar lo necesario para que futuras generaciones vivan en estos espacios bajo condiciones biológicas, climáticas y culturales satisfactorias.

Fotos: Shutterstock

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