Una Especialidad Plena de Oprotunidades

Por Sergio R. Torassa

Profesor de Real Estate

Ide Business School

La inversión inmobiliaria industrial es relativamente nueva en nuestro país. Por número de desarrollos estamos hablando de un nicho de mercado más pequeño que el residencial o el comercial, donde, además, cada tipo de propiedad –terrenos, naves, bodegas, etc.- reúne unas características especializadas. Al colocar su dinero en este tipo de bienes raíces, tres son los objetivos que busca un ahorrador:

  • Rentabilizar la inversión mediante su alquiler a terceros
  • Obtener plusvalía con su venta futura a mayor importe que el pagado inicialmente
  • Uso propio, a medio o largo plazo

Invertir en naves industriales

La adquisición de una nave industrial puede ser una alternativa interesante para conseguir tales objetivos. No obstante, antes de hacerse con una propiedad, el inversor ha de analizar su viabilidad legal, técnica y económica.

La primera incluye el verificar que el inmueble cuenta con todas las autorizaciones municipales pertinentes y que está ubicado en suelo urbano que permita el establecimiento de industrias, es decir, dentro de un polígono industrial. Antes de cerrar la operación, el comprador ha de disponer de una evidencia formal por parte del municipio de que las actividades que proyecta realizar serán autorizadas sin problemas. Ha de tener en cuenta, además, que muchos polígonos impiden la instalación de plantas químicas o empresas que manejen un determinado volumen de residuos peligrosos.

La viabilidad técnica y económica tiene que ver con la utilidad que tendrá el bien para su usuario final. En este sentido, han de revisarse las actividades económicas que se desarrollan en el entorno, las infraestructuras existentes en la vecindad, ubicación geográfica, y por supuesto, el tamaño de las instalaciones que se podrán ubicar en la nave a adquirir o construir.

El entorno ha de estar alineado con la actividad que se desea emprender en el inmueble. Si la nave que estamos considerando es excesivamente grande o no es adecuada para una fábrica, o no hay población cercana suficiente donde reclutar trabajadores o está mal comunicada, difícilmente encontraremos una empresa que desee alquilarla. Además, las instalaciones grandes (por ejemplo, de 5.000 m² en adelante) rara vez se rentan, dado que las compañías prefieren hacerse con ellas en propiedad.

Las actividades industriales requieren mayores dotaciones de infraestructura, tales como accesos que permitan el movimiento de maquinaria y vehículos pesados, sistemas de distribución eléctrica de mayor potencia que las áreas residenciales y todas las salvaguardas para la realización de actividades nocivas, ruidosas o peligrosas. Previo a la firma del contrato de compra venta, el inversor ha de asegurarse de la suficiencia de los suministros básicos para actividades industriales, tanto de energía eléctrica trifásica, como desagües, accesos de vehículos pesados, etc.. Si la nave adquirida será destinada al alquiler a terceros, cuanto mayores sean las prestaciones y dotaciones urbanísticas del entorno, tanto mejores serán las perspectivas de obtener rentas más altas.

Sergio R. Torassa - Revista CLAVE!

Una opción de mayor alcance

Un parque industrial, según las Naciones Unidas, es una comunidad de empresas de manufactura y servicios, ubicadas juntas, en una propiedad común. Las empresas miembros buscan mejorar el desempeño ambiental, económico y social a través de la colaboración en la gestión de asuntos ambientales y de recursos. Básicamente, se trata de terrenos urbanizados y subdivididos en parcelas conforme a un plan general, que están dotados de vías y servicios públicos, sobre los que se construyen fábricas, bodegas y otras instalaciones destinadas al uso de una comunidad de industriales.

En su creación y posterior gestión, los parques industriales requieren de la intervención de un grupo promotor y desarrollador, que -en la práctica- pueden adquirir carácter oficial, privado o mixto:

  • Parques industriales oficiales: son originados por iniciativas de los gobiernos nacionales, provinciales, cantonales y/o municipales.
  • Parques industriales privados: surgen como resultado de emprendimientos particulares, incluyendo cooperativas.
  • Parques industriales mixtos: son el fruto de la colaboración entre los sectores público y privado.

Cualquiera que sea su modalidad, estos parques atraen fuertes inversiones y estimulan el desarrollo económico de la zona en la que se encuentran instalados. Ejemplos de iniciativas exitosas en el mundo son los llamados Electronic City, en la India; Silicon Valley, en California; Santa Catarina, en Brasil; Jubail II, en Arabia Saudita y Suzhou, en Singapur.

Mientras tanto, los parques industriales son una de las asignaturas pendientes de nuestro país. Así lo reconoce la propia Senplades[1], al afirmar que “Ecuador no posee una planificación sólida de un modelo de desarrollo económico industrial, base para la consolidación de una economía competitiva, productiva, generadora de empleo y exportadora de bienes industrializados”. Entre las razones que justifican tales carencias se citan la ausencia de planificación en la utilización del suelo, una baja oferta de suelo industrial, la saturación de los terrenos existentes, la falta de coordinación para la regulación nacional y las correspondientes políticas transversales con gobiernos locales y con la empresa privada, una infraestructura industrial ineficiente y la inexistencia de una política pública para parques industriales.

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La oportunidad para los desarrolladores

Sin embargo, la demanda de localizaciones industriales es muy elevada. Así, y según estimaciones prudentes realizadas por la propia Senplades, existe en Ecuador una demanda insatisfecha que roza las 61.000 industrias. Es decir, que estamos ante un importante potencial de mercado, ávido por recibir la atención de desarrolladores inmobiliarios. Tal actividad promotora no solo beneficiaría a sus titulares, sino a todo el entramado productivo nacional, en la medida que los parques industriales constituyen una poderosa herramienta de fortalecimiento de las cadenas de valor.

Los parques industriales se han de convertir en el pilar del crecimiento sostenible del país y han de ser los motores del desarrollo económico y social de la región en la que se localizan. Su implantación exitosa contribuye al fortalecimiento del perfil regional, generan empleo formal y arraigo territorial, propendiendo a la eficiencia productiva. Por su lado, las empresas allí radicadas se benefician del uso de instalaciones comunes, simplifican procedimientos administrativos, impulsan la reducción de tasas municipales e impuestos, promueven mayor control y protección del ambiente, facilitan su adecuación a la normativa vigente y favorecen el acceso a políticas de estímulo a la industria.

No obstante todas estas ventajas, el desarrollo de un parque industrial no implica por sí mismo, ni de manera automática, creación de empleo o progreso local. Tampoco, como lo demuestran algunas experiencias fallidas en Argentina y Brasil, es conveniente que cada ciudad impulse el suyo propio. Es más, su inadecuada localización impide que se consigan los efectos multiplicadores antes mencionados, frustra cualquier intento serio de planificación a medio/largo plazo y bloquea la necesaria cooperación que debe existir entre todos los actores relevantes.

En definitiva, estamos ante una modalidad de desarrollo inmobiliario muy atractiva, pero sofisticada y compleja, que -para ser exitosa- requiere de una estrecha colaboración entre los promotores, el sector público y el entramado productivo. De lo que se trata, esto es, su objetivo, es el de generar economías de escala ofertando espacios y servicios específicamente adaptados a las necesidades de las industrias, minimizando las fricciones y conflictos territoriales con otras funciones urbanas.Sergio R. Torassa - Revista CLAVE!

[1] Secretaría Nacional de Planificación y Desarrollo, “Proyecto Fomento al Desarrollo Territorial de Parques Industriales en el Ecuador”, Quito, 2016

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