EcuAssist - Revista CLAVE

EcuaAsssist es una empresa debidamente constituida bajo las leyes de Ecuador, que nace de la necesidad por cubrir un mercado emergente de Expats, o expatriados como se les conoce, que han decidido vivir en Ecuador. A raíz de la estabilidad política y económica que tuvo el país a mediados de la década anterior, muchos ciudadanos extranjeros vieron en Ecuador una gran opción de retiro. Ecuassist se enfoca en proveer los servicios necesarios para la transición del país de los expatriados, normalmente Estados Unidos y Canadá, para que se establezcan en Ecuador.

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Marcos Chiluisa Andrade

Marcos Chiluisa Andrade, abogado graduado en la Universidad de Las Américas en Quito, cuenta con más de 13 años de experiencia en asesoría a inversionistas extranjeros en bienes raíces y migración. Él es el socio principal de EcuaAssist. Su experiencia empieza en Quito como asesor legal de algunas empresas constructoras. Posteriormente, con la ayuda de un socio estratégico, decide abrir la primera oficina de EcuaAssist en Bahía de Caráquez,

¿Qué los motivó a crear esta empresa?

EcuaAssist fue fundada en el año 2011. La razón principal fue que desde el año 2007 Ecuador empezó a repuntar como destino mundial privilegiado para retirarse. Nos motivó asesorar legalmente a esos extranjeros de clase media de Estados Unidos y Canadá, que encuentran aquí un paraíso para vivir el resto de sus días tranquilamente, con gran clima clima, gente hospitalaria, comida fresca y el adecuado costo de vida.

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¿En qué áreas brindan sus servicios legales?

Nos enfocamos principalmente en Derecho Civil, especializado en Bienes raíces y Migración. Tenemos oficinas en Bahía de Caráquez, Cuenca, Manta, Quito y Salinas.

¿Atienden principalmente las necesidades legales de extranjeros?

Sí, ellos nos prefieren fundamentalmente por la prolijidad de nuestros servicios al cliente, que están a la altura de la calidad de servicios que reciben en sus países de origen. Migrar de un país a otro implica un choque cultural traumático si no se cuenta con el acompañamiento y asesoría adecuados. Nos enfocamos en ellos porque entendemos sus necesidades y podemos actuar en su favor.

¿Hay limitaciones para que un extranjero compre inmuebles en Ecuador?

No existe limitación. De acuerdo al artículo 9 de la Constitución de la República, los ciudadanos extranjeros tienen los mismos derechos y deberes que los ecuatorianos. El artículo 45 del Código Civil Ecuatoriano establece que “la ley no reconoce diferencia entre el ecuatoriano y el extranjero, en cuanto a la adquisición y goce de los derechos civiles que regla este Código”; y el artículo 15 del Código Civil Ecuatoriano complementa este enunciado, y dice que “Los bienes situados en el Ecuador están sujetos a las leyes ecuatorianas, aunque sus dueños sean extranjeros y residan en otra nación.”

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¿Lo pueden comprar en cualquier ubicación?

Sí, los extranjeros pueden comprar bienes raíces en cualquier ubicación de la República del Ecuador. No hay ninguna limitación respecto al precio y no tienen ningún impedimento para obtener crédito hipotecario. Los extranjeros tienen los mismo derechos que los ecuatorianos, y no debe haber discriminación al respecto. Tampoco necesitan una visa especial.

¿Los ayudan en la búsqueda del inmueble adecuado?

No, más bien les recomendamos que gestionen ese aspecto a través de un corredor inmobiliario certificado, que estará capacitado para negociar términos de pago y firmas de escrituras. Nuestro trabajo está enfocado en la asesoría sobre la viabilidad legal de la compra de un determinado inmueble. Para esto contamos con un servicio que verifica la legalidad de los documentos de la propiedad, e indica a nuestros clientes si deben seguir con la negociación y la futura compra.

¿Cuál es el obstáculo más común en este proceso?

El obstáculo más importante que hemos encontrado en las negociaciones con extranjeros es el pago. En vista de que los inversionistas no tienen el dinero en Ecuador, y los vendedores no quieren firmar las escrituras sin tener el pago en su poder, conjuntamente con el agente inmobiliario debemos recomendar a las partes sobre la mejor forma de entregar los fondos y proceder con la firma de la escritura. Desde el punto de vista legal, nuestra revisión es extensiva sobre las recomendaciones que han sido dictadas por el First American Title Insurance, pues el Abogado Marcos Chiluisa está autorizado para emitir opiniones legales en Ecuador.

¿Cómo inicia el proceso de asesoría?

Primero revisamos las escrituras del bien a venderse, solicitamos los certificados correspondientes para verificar que no exista ningún impedimento legal de fondo para el uso y goce del dominio del comprador en el futuro. En situaciones específicas solicitamos y estudiamos las escrituras de los colindantes para verificar linderos o servidumbres existentes en la propiedad. Manejar el tema de extranjeros se torna complejo, puesto que en Estados Unidos y Canadá una transacción de bienes raíces no lleva consigo tantos formalismos como en Ecuador.

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Marcos Chiluisa Andrade

¿Por ejemplo?

Hemos encontrado casos de personas extranjeras con títulos de propiedad que según ellos fueron debidamente celebrados pero que en realidad no lo fueron. Es importante explicarles que la legislación ecuatoriana es clara cuando se trata de la venta de inmuebles, que debe cumplir con la formalidad de celebrarse por medio de escritura pública delante de un notario en la República del Ecuador. También hemos encontrado casos de notarios que envían sus contratos fuera del país para que los extranjeros los firmen y los devuelvan a Ecuador para culminar el proceso de inscripción en el Registro de la Propiedad. Este proceso adolece de toda formalidad legal. Al respecto, el artículo 1749 del Código civil ecuatoriano dice: “La venta de bienes raíces, servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública”. Está claro que es obligación de los Notarios receptar personalmente las firmas de los comparecientes.

Es un servicio completo…

Así es. Emitimos la opinión legal sobre la viabilidad que tiene la propiedad para que pueda ser comprada. Brindamos asesoría legal en planificación patrimonial, puesto a que la legislación ecuatoriana es muy específica sobre los llamados a heredar sobre el patrimonio del causante, aunque estos sean extranjeros. Nos encargamos de los trámites relacionados con la compraventa, hacemos recomendaciones especiales, que van desde adquirir un seguro hasta el empoderamiento de sus derechos como propietarios si compraron en propiedad horizontal.

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¿Algún detalle especial que aplique para extranjeros?

En las escrituras públicas en las que comparezca personalmente un extranjero que no hable el idioma español, deberá nombrarse a un intérprete quien será posesionado para actuar como tal, y cumplir la formalidad al celebrar la escritura pública.

¿Se recomienda comprar a título personal o crear un empresa para el efecto?

Depende de cada circunstancia. Hay extranjeros que adquieren propiedades de cerca del millón de dólares, y quieren hacer uso del beneficio del artículo 14 de la ley del Anciano para el pago de impuestos prediales. Por otro lado, tenemos clientes cuyas propiedades están manejadas por fideicomisos en el extranjero, en este caso hacemos la compraventa a nombre de una persona jurídica. Los motivos son varios, pero la mayoría son por simplicidad del derecho sucesorio fuera de Ecuador con respecto a estas personas jurídicas.

¿Apoyo en temas tributarios relacionados con la compra de inmuebles?

Los impuestos de transferencia los pagamos nosotros en representación de nuestros clientes, bien sean estos de alcabalas o plusvalía, dependiendo de a quién estemos representando. Adicionalmente a eso, en estos últimos años una nueva generación de inversionistas ha llegado al país, buscan invertir y ser promotores inmobiliarios en Ecuador, así que con ellos trabajamos en asesoría para la exención del pago del impuesto de plusvalía.

¿Los contratos se manejan en español e inglés?

Según la legislación ecuatoriana, los contratos deben estar suscritos en español, pero entendemos que quien se obliga debe comprender al pie de la letra el contenido del contrato, por lo tanto entregamos los contratos traducidos al idioma inglés antes de la firma de cualquier documento.

En cuanto a asesoría inmobiliaria para ecuatorianos, ¿qué servicios ofrecen?

Estamos enfocados directamente con los promotores inmobiliarios de las zonas urbanas de las ciudades donde tenemos oficinas. Nuestro principal servicio es el de asesoría para la exoneración del pago de impuesto a la utilidad y plusvalía.

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¿En qué sentido?

El literal g del artículo 491 del COOTAD, establece el impuesto a las utilidades que se generan en la transferencia de predios urbanos, y el artículo 556 del mismo cuerpo legal establece que el porcentaje a pagarse por concepto de la utilidad y plusvalía generada en una transferencia de dominio es del 10%. Este impuesto ha generado muchos debates, especialmente durante la vigencia de la ley orgánica para evitar la especulación sobre el valor de las tierras y fijación de tributos, derogada el 22 de marzo de 2018.

EcuAssist - Revista CLAVE¿Qué dice el COOTAD?

Según el artículo 558, son sujetos pasivos del pago del impuesto de utilidades y plusvalía, “los que como dueños de los predios, vendieren obteniendo la utilidad imponible y por consiguiente real..” Los debates sobre utilidad y plusvalía no son nuevos en Ecuador, y nos remontamos al año 2011 cuando el MIDUVI en informe jurídico expone que “el texto de la letra a) del artículo 559 del COOTAD, ha generado dudas en los gobiernos autónomos descentralizados municipales del país, sobre si las viviendas nuevas (Recién Construidas) deben pagar plusvalía al momento de su venta”. “Asimilar la construcción total del inmueble que anteriormente no existía a un mejora, es desnaturalizar el concepto”; dicho informe concluye con lo siguiente: “No procede el cobro del impuesto de plusvalía en la transferencia de bienes sobre los cuales se haya construido una nueva edificación”.

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En estricto derecho y de acuerdo a lo que dispone el numeral 2 del artículo 18 de Código Civil, que establece las reglas de interpretación de la Ley, dispone que “ Las palabras de la ley se entenderán en sentido natural y obvio, según el uso general de las mismas palabras; pero cuando el legislador las haya definido expresamente para ciertas materias, se dará en éstas su significado legal”, por lo que el concepto de mejora es aquella que aumenta el valor a la cosa, lo que no es equivalente a una nueva edificación.

El empresario constructor debería hacer uso de este mecanismo legal para que sus edificaciones totalmente nuevas, construidas sobre inmuebles urbanos no paguen el impuesto de utilidad y plusvalía, que a pesar de que erróneamente las municipalidades han aplicado el concepto legal de mejoras. En conclusión, el impuesto de utilidad y plusvalía se debe calcular respecto del inmueble sin considerar la nuevas construcciones, debido a que éstas, al no haber existido antes, están sujetas a nuevos catastros y no pueden ser consideradas mejoras.

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