Por Caridad Vela

Hace algo más de un año, bajo el liderazgo de Henry Yandún, conocido empresario ecuatoriano, un importante grupo de constructores, promotores inmobiliarios y proveedores de materiales para construcción, entre otros profesionales privados, se juntó y decidió unir esfuerzos para lograr cambios.

Dejar de criticar y empezar a actuar es el lema de este “colectivo” que se ha denominado “Constructores Positivos”, y viven para honrarlo. Organizadamente definen cuáles deben ser las estrategias para incentivar la actividad de la construcción, con el correspondiente desarrollo de empleo y del país. Estas estrategias son transformadas en propuestas concretas y viables que sirven para lograr éxito en sus cabildeos.

En cada tema utilizan expertos y conocedores de la especialidad, buscando mejorar la competitividad para beneficio de la sociedad y del sector, buscando apoyo pro-positivo de las autoridades.

Este “colectivo” no pretende reemplazar a ningún gremio, sino aglutinar esfuerzos, generar ideas, proponer soluciones y alinear posiciones, a tal punto que algunos líderes gremiales son importantes soportes del grupo.

Se mueven a todo nivel; Presidencia, vicepresidencia, ministerios, municipios y medios de comunicación. Hemos recibido sus visitas y con mucho interés pisamos los talones de cada uno de sus pasos. Agradezco su confianza al permitirme ser espectadora de su lucha.

Pocas semanas atrás se realizó una reunión entre representantes de esta agrupación y el Dr. Mauricio Rodas, Alcalde de Quito, quien estuvo acompañado de todos los secretarios municipales. La intención fue proponer cambios para optimizar procesos, generar empleo, incrementar la recaudación de impuestos municipales, disminuir el déficit de vivienda en la ciudad, crear centralidades y agilitar la construcción en altura.

A continuación un resumen de los temas tratados en la reunión. Vale destacar que se presentó una enorme cantidad de ejemplos para respaldar cada situación, incluyendo el nombre del constructor, nombre del proyecto, número de trámite o número de predio, como evidencia de la autenticidad de estos reclamos.

Dirección de Avalúos y Catastros

  • No existe un procedimiento expedito para ingresar al sistema catastral los datos de alícuotas, áreas, y demás información de los inmuebles. Cada usuario solía tener una clave para acceder al sistema, pero se eliminó esa posibilidad.
  • Catastrar la declaratoria de propiedad horizontal toma varios meses, y es solamente uno de los pasos para legalizar la propiedad horizontal.
  • Las declaratorias de hasta 30 alícuotas son atendidas por el Departamento de Catastros de la Administración Zonal respectiva; las que superan las 30 alícuotas son atendidas por la Dirección de Avalúos y Catastros.
  • Diferencias de áreas: si superan el margen de error técnico hay que hacer un trámite en la Dirección de Avalúos y Catastros, entidad que expide una resolución administrativa que debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Es un proceso que toma mínimo cinco meses.
  • La diferencia de áreas debería aparecer al certificar los proyectos, no en la declaratoria de propiedad horizontal o habitabilidad.
  • Si las diferencias son menores al margen de error técnico, el trámite de actualización se hace en el municipio y demora aproximadamente seis meses.
  • Actualizar el nombre del comprador de un inmueble: otro viacrucis. Cuando la escritura de transferencia de dominio se inscribe en el Registro de la Propiedad, de forma inmediata la Dirección de Avalúos y Catastros debe actualizar los datos del nuevo propietario. Esto no se cumple.
  • Por estas demoras, los títulos de pago de impuestos, cobros de multas, coactivas, etc., se generan a nombre del vendedor y no reflejan el nombre del legítimo propietario.
  • A pesar de que el municipio no entrega las declaratorias de propiedad horizontal para realizar el cierre de transacciones y la inscripción en el Registro de la Propiedad, sí genera números de predios y los activa, es decir que cobra impuestos prediales de inmuebles que no se logra transferir por negligencia del municipio.

Constructores positivos

Incremento de edificabilidad 

  • El costo de la “compra de altura” es excesivo, a pesar de que se cumplen con todos los requisitos que se contemplan para construcción de edificios eco-eficientes.
  • El proceso de aprobación es extremadamente largo. El trámite pasa por el área de gestión territorial para tener la primera aprobación, luego pasa a una segunda mano para asignar el técnico que ejecuta la revisión.
  • El proyecto entra en cola para la revisión por un indeterminado período de tiempo. Cuando finalmente es revisado, hay que esperar aproximadamente diez días más para obtener las observaciones.
  • Las observaciones incluyen parámetros que no constan en la normativa, y reiteradamente añaden nuevas exigencias en diseño bioclimático, estudios según solsticios, etc.
  • Corregidas las observaciones, el proyecto ingresa nuevamente y debe sortear todas las áreas anteriormente mencionadas, hasta llegar a manos del técnico.

Secretaría de Territorio, Hábitat y Vivienda (STHV)

  • En proyectos que sobrepasan los 10.000m2, la aprobación del proyecto arquitectónico, informe de movilidad, impacto de tráfico, y otros informes, son despachados en un tiempo que sobrepasa los cuatro meses.
  • Los proyectos mayores a 10.000m2 no deberían ingresar a la STHV sino ser aprobados por las Entidades Colaboradoras como cualquier otro proyecto inmobiliario.

Dirección Financiera y tributaria

  • La Ordenanza 0338, artículo 4, numeral 3 dice: Para efectos de la aplicación del impuesto a las utilidades se considera valor del inmueble aquel que resulte mayor entre los siguientes: a. El previsto en los sistemas catastrales a cargo del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito a la fecha de la transferencia de dominio; b. El que conste en los actos o contratos que motivan la transferencia de dominio.
  • Con esta norma el municipio determina el impuesto a la utilidad, lo cual es contrario a la Ley y al sentido común. Ejemplo: si en el contrato de compraventa se pacta como precio por el inmueble la suma de $100.000 pero en el sistema catastral el avalúo del inmueble $150.000; el impuesto a la utilidad se determinará por el valor más alto, en este ejemplo, $150.000.
  • Los trámites de reversa de catastro o transferencia de dominio en los que se pagó impuestos de transferencia, pero no se firmaron escrituras, se demoran seis meses. Para la devolución de esos recursos, tesorería se toma un año, es decir que este trámite dura 18 meses.
  • El municipio no se sujeta a lo que determina el COOTAD. En la sección Décimo Primera, referida exclusivamente al impuesto a utilidades (art. 558) indica claramente que pagarán el impuesto los dueños de los predios que obtengan una utilidad imponible, y por consiguiente, real. En ninguna parte de esta sección consta que se tomará el mayor valor entre el valor contractual y el del avalúo, pues determina que la utilidad debe ser real, y lo real es lo que se factura.
  • El municipio no considera los costos indirectos como parte del costo de una edificación cuando realiza la liquidación de la utilidad del proyecto. Esto genera utilidades no reales, y por consiguiente, glosas o impuestos de plusvalía exagerados y diferentes a los que se declaran al SRI.

Propiedad Horizontal (PH)

  • Las alícuotas en PH se deberían determinar en función del avalúo para el cobro de expensas, conforme lo determinan los art. 4 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
  • El art 20 de la misma Ley determina que el avalúo de los locales debe ser el determinado por la municipalidad, aplicable al momento de notarizar la declaratoria de Propiedad Horizontal. Hoy ocurre que un patio, bodega o balcón, pagan igual que un metro cuadrado de vivienda u oficina.

Constructores positivos

Transferencia de inmuebles

  • En propiedades facturadas y pagadas en 2017, cuyas escrituras se firman en 2018, se pretende calcular impuestos con el avalúo de 2018, que tuvo un incremento brutal.
  • La falta de unificación entre los sistemas de información de Catastros y Registro de la Propiedad crea problemas porque los predios no se actualizan en el catastro y quedan a nombre del vendedor, que paga impuestos prediales más altos por el mayor patrimonio que tienen las empresas inmobiliarias.

Avalúo e impuestos prediales

  • Se tramitó que se reduzcan los impuestos prediales en terrenos, y se logró, no obstante, el avalúo final sigue siendo más alto que el valor comercial.
  • Cuando se solicita la revisión del avalúo y se consigue que lo reduzcan, no se actualizan los valores en la página.

Aprobación de urbanizaciones por el Concejo Metropolitano

  • Las urbanizaciones pasan por un proceso de revisión y aprobación muy minucioso por parte de la STHV, que autoriza su ejecución. El Concejo Metropolitano debería aceptar el informe técnico emitido por la Secretaría, especialmente cuando no hay cambio de uso del suelo o incrementos de edificabilidad.
  • Sin que esto conste en el COOTAD, el Concejo Metropolitano aprueba las urbanizaciones, convirtiendo el trámite en un proceso largo y nada eficiente.

Inaplicabilidad de la norma de incendios NEC-HS-INC en el D.M.Q.

  • Para edificios mayores a 23 metros de altura (7pisos), se aplica la norma NEC-HS-INC, que es igual a las normas NFPA que se utilizan en países del primer mundo. En Ecuador es casi imposible aplicarla, y a consecuencia de su vigencia no se puede aprobar planos para edificios mayores a esta altura, paralizando la inversión.
  • La obtención del permiso de ocupación de Bomberos es casi imposible. Se exige el cumplimiento de la normativa vigente al momento de la inspección, y no de la normativa con la cual se aprobó el sistema contra incendios, que fue implantado en el plano arquitectónico aprobado.
  • Las inspecciones y otorgamiento de permisos y aprobaciones las debe hacer un organismo independiente (entidades colaboradoras o curadurías). El proceso del permiso de habitabilidad se vuelve interminable porque en cada inspección va diferente inspector y pide cosas distintas al anterior, y así el trámite nunca termina.

Conclusiones

Entre las posibles soluciones se sugirió hacer una reingeniería de procesos urgente, y provocar cambios radicales en el talento humano encargado de dichos procesos. Adicionalmente, sería prudente abrir oficinas especiales que resuelvan directamente y de inmediato los inconvenientes, para que los trámites no tengan que sujetarse nuevamente al proceso burocrático.

A pesar del exceso de burocracia, es fundamental incrementar personal técnico calificado para mejorar procesos de revisión y aprobación. Además, definir una matriz que aplique a los proyectos desde el inicio hasta el final de la gestión.

La práctica no puede estar tan distanciada del discurso. Si se persigue eficiencia y desarrollo, hay que promoverlos, no entorpecerlos. Por ejemplo, ¿cómo es posible que se defina que nuestra ciudad debe aumentar su densidad, pero se cobren valores extra a quienes persiguen ese objetivo? La mayor densificación debe premiarse, y quién no use el máximo potencial del suelo debería ser castigado, pero hoy sucede al revés.

Un desafío grande es lograr que el Consejo Municipal no tenga atribuciones ejecutivas, pues la labor del Consejo debe ser únicamente legislativa. Con ese se eliminaría más demoras en las aprobaciones de proyectos que ya cumplen con todas las normativas legales vigentes. Los Constructores Positivos afirman que esta actividad del consejo es inconstitucional y que impide una labor más eficiente de los alcaldes de turno.

En la próxima edición haremos un seguimiento de los avances que se dan en relación a estos pedidos de la empresa privada, que fueron positivamente acogidos por el Alcalde y los secretarios de las áreas pertinentes.

 

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