Por Centro de Investigación CLAVE

Abril 2018

Los resultados de las Ferias de Vivienda Mi Casa Clave son un reflejo de lo que acontece con la actividad inmobiliaria en el Distrito Metropolitano de Quito. La realizada en abril del año en curso dejó en evidencia que, una vez derogada la ley de plusvalía, el mercado se percibe más activo que el año pasado. Esto es síntoma de la anhelada recuperación y proporciona optimismo para el futuro mediato.

El análisis que se expresa con gráficos a continuación demuestra que los promotores inmobiliarios tienen una extraordinaria capacidad de reacción, pues no han demorado en retomar su protagonismo como partícipes activos en su giro de negocio. En esa línea, se confirma también que las instituciones financieras están absolutamente comprometidas con el financiamiento de compra de vivienda, pues han bajado sus tasas de interés y han ampliado sus plazos.

El comprador, si bien es optimista y busca la posibilidad de hacer realidad el sueño de tener su propio hogar, se mantiene expectante ante las estrategias del nuevo gobierno para activar la economía, pues de ello resultará la seguridad en sus fuentes de ingresos y su capacidad de endeudamiento a largo plazo.

Durante los diez días de Feria en abril 2018 recibimos a 37.622 visitantes que pudieron analizar la oferta de 542 distintos proyectos inmobiliarios, presentados por 110 empresas. Para efectos comparativos, señalo que en noviembre de 2017 tuvimos 39.468 asistentes, y una oferta expresada en 451 proyectos.

OFERTA DE INMUEBLES EN FERIA

En el Gráfico No. 1 se refleja la distribución geográfica de los 542 proyectos, notándose que, en términos de oferta local, las zonas de Quito Norte, Valle de Los Chillos, y los Valles de Cumbayá y Tumbaco siguen siendo los protagonistas. El número de proyectos a nivel internacional es interesante, pero vale la pena resaltar que el público objetivo es muy reducido, pues está integrado por inversionistas que buscan diversificar sus excedentes de liquidez en un portafolio más sofisticado.

Estadística Feria CLAVE! abril 2018 - Revista CLAVE!

Cabe destacar que las ubicaciones no solo son estratégicas, sino que todas tienen su particular encanto, y dentro de cada desarrollo se aprecian arquitecturas de vanguardia, sistemas constructivos que contemplan conceptos de sostenibilidad, diseños con responsabilidad en desarrollo urbano, estratégica distribución de espacios interiores, sorprendentes áreas comunales y valores agregados que son verdaderamente apreciados por los compradores.

El universo de proyectos presentados incluyó todo tipo de inmuebles, pero la mayor cantidad (55%) tuvieron oferta de departamentos, tendencia que también observamos en la Feria de noviembre 2017. En el Gráfico No. 2 desglosamos el total de proyectos de acuerdo al tipo de producto que ofrecen.

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Sin duda la Feria es la mejor herramienta para juntar oferta con demanda, y partiendo de la premisa de que, al acertar en ubicación y tipo de inmueble ofertado, el componente determinante en el escenario de venta es el precio, las ventas efectivas se darán en tanto la zona de ubicación sea la apropiada para el segmento socio económico al que la oferta apela. En el Gráfico No. 3 mostramos la distribución de los 542 proyectos por rango de precios.

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Los tres gráficos que anteceden son la radiografía de la disponibilidad de inmuebles nuevos que se encuentran en proceso de comercialización. Unos están en etapa de planos, otros en proceso de construcción y también hay los que están listos para entrega. En ese amplio abanico de circunstancias hay propuestas de vivienda de interés social, para clase media, media-alta, y alta, con el objetivo de atender a todos los segmentos socioeconómicos de la comunidad capitalina.

DEMANDA DE INMUEBLES EN FERIA

En este escenario, ejecutivos comerciales de las empresas inmobiliarias no escatimaron esfuerzos por atraer potenciales compradores a sus stands, y con sobrada eficiencia en asesoría técnica y atención al cliente, lograron cerrar importantes ventas durante los días de Feria.

Utilizando las mismas categorías que aplicamos para detallar la oferta (ubicación, tipo de inmueble y rango de precio), ahora expresamos lo que sucedió con la demanda. Fueron 144 unidades las comercializadas en Feria, información que surge de datos proporcionados por los promotores inmobiliarios al momento de llenar el cupón para participar en el sorteo que realizamos entre aquellos compradores que pagaron sus reservas. Pero, la verdad sea dicha, los valores corresponden solamente a un porcentaje de las ventas que se originaron en Feria, pues el resultado final debe incluir las transacciones que se cierran hasta dos meses después de terminada la Feria, que corresponden a contactos generados en esos días.

En el Gráfico No. 4 se desglosan esos 144 proyectos según su ubicación. Sumados sus valores, el total de negociaciones cerradas en Feria fue de $13.627.995.

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El Valle de Los Chillos, Quito Norte, y Calderón – Carapungo, en ese orden, tienen el liderazgo en cuanto a las apetencias del mercado. Sin embargo, en la Feria de noviembre 2017, el orden fue Quito Norte en primer lugar, seguido por Pomasqui – Mitad del Mundo, y el Valle de Los Chillos en tercer lugar.

De ese gran total de $13.6 millones vendidos, el Gráfico No. 5 presenta la información de la cantidad de dólares invertidos en compras según la ubicación geográfica de los proyectos.

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El resultado del análisis del número de unidades negociadas, desagregadas por tipo de producto, se refleja en el Gráfico No. 6; y en el Gráfico No. 7 presentamos la relación entre el tipo de producto vendido y el monto total en dólares que le corresponde.

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Para que la radiografía sea completa reflejamos el rango de precios en el que se ubican los proyectos que se reservaron en Feria (Gráfico No. 8), y la cantidad de dólares que se invirtió en cada rango (Gráfico No. 9). Esta determinación nos deja ver en qué estrato socioeconómico se aglutina la capacidad de compra de la mayor parte de la demanda.

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Traspasando el análisis de oferta y demanda, es importante recordar que el factor principal que posibilita la compra de inmuebles es la disponibilidad de crédito hipotecario. En este sentido, la Feria reunió a importantes instituciones financieras del país, como son Biess, Banco del Pacífico, Produbanco y Mutualista Pichincha, quienes han reducido sus tasas de interés y han ampliado sus plazos. El Gráfico No. 10 refleja esta nueva realidad.

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Además de estos positivos parámetros para crédito hipotecario, se han abierto líneas de crédito para financiar la compra de vivienda de interés social, es decir, aquella que cuesta máximo $70.000 y que cumple con ciertos requisitos, como ser la primera y única vivienda del comprador. Estos créditos hipotecarios también se precalificaron en Feria. En el Gráfico No. 11 el detalle de las condiciones que aplican.

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Los bancos privados son el espejo de la situación económica del país, no cabe duda de ello, y por eso es importante recordar que, en su conjunto, colocaron $963 millones en créditos hipotecarios durante 2017, lo cual representa el 49% del total nacional, mientras que el Biess colocó el 51%. Según cifras publicadas por el Banco Central de Ecuador, las 10 entidades que más crédito hipotecario conceden han incrementado su colocación en 45% comparando los primeros meses de 2017 versus el mismo período de 2018.

ENCUESTA ASISTENTES A LA FERIA

Es importante entender las aspiraciones del mercado comprador, y con ese objetivo hicimos una encuesta en la Feria, con una muestra de 5.730 asistentes, hombres y mujeres mayores de edad, de distintos segmentos socioeconómicos, todos con empleo. A ellos les preguntamos qué tipo de inmueble buscan, en qué sector, en qué rango de precios, y en qué tiempo piensan comprarlo. Estos son los resultados:

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Cada Feria renovamos nuestro compromiso con expositores y visitantes, permanentemente derrochamos esfuerzos para superar nuestra propia capacidad de ejecución, con el objetivo de reiterar nuestra posición como aliados estratégicos que facilitan sus transacciones. Traspasamos los límites de nuestra responsabilidad como organizadores de Feria e invadimos terrenos ajenos para dar seguridad a quienes confían en nosotros y ser dignos de su confianza. Es así que todas las empresas que participan en nuestras ferias están legalmente constituidas en Ecuador, están al día en sus obligaciones con la Superintendencia de Compañías y el Servicio de Rentas Internas, y no son objeto de investigación por parte de la Fiscalía. En esta campaña de transparencia continuará nuestra línea de acción.

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