Por Caridad Vela

Si usted nos visitó en la Feria de Vivienda MI CASA CLAVE! habrá notado que varios proyectos se comercializan bajo la modalidad de venta “en planos”, es decir que, si bien cuentan con todos los permisos de construcción y cumplen con la normativa legal vigente, aun no están construidos y se planifica que estarán listos para entrega en aproximadamente 24 meses.

A pesar de que pagar por algo que aun no existe puede generar cierto temor, la venta en planos está permitida por ley y es una modalidad bastante generalizada en el mundo inmobiliario porque representa varios factores positivos.

Tal vez el más importante es que el tiempo que dura la etapa de construcción es el tiempo que usted tendrá de plazo para pagar entre el 20% y el 30% de entrada. Esto lo debe hacer de fondos propios, pues así lo exigirá el banco de su elección que, cuando el inmueble esté listo para entrega, financiará el 70% u 80% restante a través de un crédito hipotecario.

Manejemos este concepto en cifras reales para que el lector tenga una idea más clara de lo que implica. Hablemos de comprar en planos un departamento que cuesta $150.000. En este caso, mientras se construye el proyecto usted deberá pagar $45.000 si la entrada exigida es del 30%. Si la fecha estimada de entrega es 24 meses más tarde, durante ese período usted debe destinar $1.875 mensuales de su flujo personal para cubrir este valor. Cuando el inmueble esté listo para entrega, el banco financiará los $105.000 restantes a un plazo de hasta 20 años. Si su crédito hipotecario es con el Biess, el plazo podrá ser de hasta 25 años.

Otra de las grandes ventajas es que podrá personalizar la casa, departamento u oficina que pretende comprar, y hacer modificaciones que, dentro de ciertos parámetros, el promotor no cobrará extra por implementarlas. Así, si usted invierte en un departamento de tres dormitorios pero solamente necesita dos, puede modificar la distribución interna para integrar esos espacios de acuerdo a las necesidades de su familia.

Por otro lado, si lo analizamos desde la óptica de la inversión, la compra en planos representa una real posibilidad de ganar plusvalía mientras se construye el proyecto. Me explico. Las unidades de vivienda normalmente se reservan con un depósito del 10% del valor total, pero en la Feria los expositores tienen por costumbre hacer promociones y probablemente le solicitaron únicamente el 5% para reservar su inmueble. Sea cual fuere el caso, lo importante es que con este valor pagado usted congeló el precio del inmueble.

Mientras transcurren los meses hasta que el proyecto esté listo para entrega los promotores inmobiliarios permanecen atentos a los efectos de la demanda, y de acuerdo a ello modifican sus listas de precios. Si la demanda es fuerte, la tendencia es a incrementar los precios de las unidades que aún no han sido vendidas. Según conversaciones mantenidas con los más importantes promotores inmobiliarios que estuvieron en la Feria, este reajuste de precios podría alcanzar hasta un 15% de incremento en el tiempo que toma construir el proyecto.

De darse este panorama, usted puede generar una sustancial ganancia si invirtió comprando en planos en la Feria. Utilicemos el mismo ejemplo anterior. Supongamos que encontró la vivienda que siempre soñó tener y cuesta $150.000. El banco de su elección financiará el 70% de este valor, y a usted le corresponderá pagar el 30% de entrada, es decir $45.000, durante los 24 meses que tomará la construcción del proyecto. Este dinero saldrá de sus ahorros y de las utilidades que seguramente recibió en abril.

Si las cosas continúan desarrollándose con el optimismo que ahora sentimos y su decisión fue acertada en cuanto a la elección del bien, cuando el proyecto esté listo para entrega el precio de venta de su inmueble se habrá incrementado en un 15% sobre el valor que congeló al reservarlo en la Feria. Es decir que cuando tenga la legítima propiedad podría venderlo en $172.500. Nada mal si considera que ganaría $22.500 con una inversión de $45.000, es decir que habría obtenido unan rentabilidad del 50% en 24 meses.

Obviamente es fundamental tomar en cuenta que en temas de inversión nada está escrito en piedra, y por ende, toda decisión representa un nivel de riesgo. La plusvalía en bienes raíces no es una excepción a esta regla, pero en caso de presentarse una crisis esta inversión tiene un respaldo tangible, es decir que no se la lleva el viento, y lo que correspondería es esperar un poco de tiempo para que el mercado se reorganice y las cosas vuelvan a la normalidad.

Para asegurar su inversión, considerando que en este caso estaría pagando por algo que aun no existe, es fundamental que actúe con responsabilidad y verifique la trayectoria de la empresa constructora responsable del proyecto. Visite el lugar donde se construirá el proyecto, solicite la documentación que evidencia que el constructor es propietario del terreno o lo ha aportado al fideicomiso que lo administra, y confirme que tiene todos los permisos necesarios. Firme la promesa de compra-venta y elévela a escritura pública para que tenga validez legal en caso de controversia, y exija recibos que cumplan con todos los requisitos legales cada vez que haga un pago.

Comprar inmuebles, además de ser una inversión rentable y segura, tiene otros grandes atributos. En su casa propia usted verá a su familia crecer sana y feliz. Si piensa en que dejará de pagar arriendo, vivirá a su gusto y no tendrá que pedir permiso al dueño de casa para pintar las paredes, ya son argumentos suficientes para hacer cualquier esfuerzo con el fin de tener algo propio. Pero además su casa propia dará seguridad a su familia, y le servirá de colateral o garantía para un crédito bancario que en el futuro le servirá para ampliarla o poner su negocio.

Con esto dicho, la inquietud que naturalmente surge en este momento es ¿en dónde quiero vivir? ¿Quiero casa o departamento para vivir con mi familia o una oficina para arrancar mi propia empresa? Sueñe, planifique, y ponga manos a la obra para dar los pasos que pronto lo llevarán a construir un patrimonio que heredará a sus hijos.

Confiamos en que el Gobierno mantenga las políticas que está implementando, que la confianza de los depositantes en la banca privada mantenga su ritmo estable para que puedan continuar concediendo créditos hipotecarios, y que no haya factores con incidencia negativa en nuestra cotidianeidad. Si la ubicación del proyecto que usted elije es buena, el diseño arquitectónico es llamativo y contempla cierto nivel de valores agregados importantes, su inversión está casi asegurada y su rentabilidad tiene proyecciones positivas.

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