Mutualista Pichincha y el emigrante ecuatoriano

Por: Caridad Vela
junio - julio 2011

Diego Jaramillo, Mario Burbano de Lara, René Cordero, Caridad Vela y Juan Carlos Terán

El último de ellos, al que CLAVE! estuvo invitada, se relacionó con el Programa de Apoyo a la concesión de hipotecas transnacionales para emigrantes ecuatorianos que Mutualista Pichincha lleva a cabo en convenio con el BID.
Los resultados de la aplicación de este programa superan las expectativas planteadas en un inicio, como reto a ser ejecutado. Es así como al final del segundo año el proyecto superó en 148% el número de viviendas que estimó vender a emigrantes y la cartera de créditos de vivienda originada superó en 230% lo planeado. El número de emigrantes que debían ser atendidos se superó con el 246% mientras que la cartera vencida se redujo un 3.7% más de lo esperado.
Este evento, lejos de ser solamente la presentación de un servicio más de MUPI, de entre todos los que ya conocemos, incluyó en detalle los estudios realizados en relación a nuestros hermanos ecuatorianos que viven en el exterior.
En estos últimos años MUPI ha ofertado venta de inmuebles y financiamiento, evolucionando el modelo de presencia con oficinas propias a uno de Representación Comercial –Unión Andina- a través de la cual se ofrecen los distintos productos y servicios para emigrantes. MUPI está en Estados Unidos desde 1997 y en España desde 2004.
El modelo de negocio consiste en vender casas. A través de ellas se origina el crédito hipotecario que considera como fuente de repago a las remesas. Estudios de mercado, como el presentado en este evento y que a continuación detallamos, ha permitido que MUPI goce del entendimiento total de la necesidad de vivienda de sus potenciales clientes para definir el producto inmobiliario acertadamente. En base a este acierto y al trabajo responsable del día a día, MUPI ha originado $124.7 millones de dólares en créditos hipotecarios desde el año 2004.
El 29% de las ventas totales de Mutualista Pichincha son hechas a emigrantes: el 83.2% viven en Estados Unidos y el 16.8% en España. Solamente en el año 2010, MUPI vendió propiedades por $18.107.272 en el Ecuador. A Quito le corresponden $6.2 millones, Cuenca $5.2 millones, Guayaquil $3.8 millones, Azogues $1.2 millones. El saldo está dividido en menores valores en varias ciudades del país.
El estudio inicia con la preocupación obvia relacionada con la reducción de las remesas que los emigrantes envían al Ecuador, aunque han tenido un crecimiento sostenido en las dos últimas décadas, pasando de $73 millones en 1990, a $1.317 en el 2000 y a $2.324 a 2010. El porcentaje que representan las remesas con respecto del PIB, pasó del 0.7% en 1990 al 4,1% en el 2010. Si bien presentan cierto nivel de recuperación -$581 millones de promedio trimestral en el 2010- todavía no llegan a los niveles alcanzados en el 2008 y 2009, previos a la crisis financiera internacional.
El aporte de las remesas de los emigrantes presenta a Guayaquil como la ciudad que más dinero recibe, $597.3 millones, seguida por Quito con $415.9 millones y Cuenca con $365.2 millones. El resto de ciudades del país, sumadas, llegan a un total de $618.7 millones, es decir, ligeramente superan a lo recibido por Guayaquil.
Estados Unidos y España son los dos países de donde más dinero se envía al Ecuador. Los valores que muestra el estudio evidencian que los emigrantes que residen en España fueron más golpeados por la crisis ya que en el año 2009 enviaron al Ecuador $1.113,30 millones en remesas mientras que desde Estados Unidos se enviaron $1.033,00. En el año 2010, la actitud fue distinta, desde España llegaron solamente $944.40 millones y desde Estados Unidos $1.040,10 millones.
1.386.923 emigrantes ecuatorianos viven en Estados Unidos, España e Italia. Ellos, en mayor o menor cantidad, envían remesas al Ecuador. El destino de estas remesas muestra el siguiente comportamiento: el 61% a gastos diarios, 17% en lujos, 8% a inversiones en negocios, 8% en ahorros, 4% en compra de propiedades y 2% en educación.
El nivel de ingresos de los ecuatorianos en España determina que hay un 68% que podría acceder a un crédito hipotecario a través de Mutualista Pichincha. Estas personas cuentan con ingresos mensuales de entre 1.501 Euros en adelante y solamente el 5% de ellos supera los 3.001 Euros mensuales. De este total, el 35.5% ahorra un promedio de 294 Euros al mes y el 24.1% tiene gastos relacionados con pago de hipotecas.
El mercado potencial actual en España para conceder créditos hipotecarios representa 129.568 hogares, sin considerar aquellos que ya tienen un crédito hipotecario. Si se considera como mercado potencial únicamente a los hogares que tienen capacidad de ahorro, el número se reduce a 45.997 hogares.
El 14% de migrantes ecuatorianos en España quisieran comprar vivienda en Ecuador de hasta $30.000, el 19% la compraría en un rango de $30.001 hasta $39.000, el 19% de $40.000 a $49.000, el 40% de $50.000 a $59.000 y el 8% de más de $60.000.
Para realizar una estimación y dimensionar la demanda potencial de vivienda en el universo de ecuatorianos que han emigrado a los Estados Unidos, en febrero de 2009 Cedatos Gallup hizo este estudio exclusivamente para Mutualista Pichincha. Se tomó en cuenta a aquellas personas que tienen residencia legal y que se encuentran registrados en el United States Census Bureau -2000- Ecuadorian Population y del Office of Immigration Statistics –Yearbook 2008. Se considera que este segmento sería el que mayores posibilidades tiene de acceder a un crédito formal como el que ofrece MUPI y estas son las conclusiones:
Según estas fuentes que ofrecen estadísticas del 2008 –hace 3 años- hay 523.018 ecuatorianos con residencia en regla. En New York y New Jersey está concentrado el 64.7% de ellos. El 67% de los migrantes vive en casa arrendada mientras que el 33% tiene vivienda propia. El 19.5% está pagando hipotecas de entre $476 mensuales hasta $1.170.
Se estima que hay 217.924 hogares de ecuatorianos en Estados Unidos. El ingreso promedio mensual de los hogares es $3.352 mientras que el ingreso promedio personal mensual es de $1.640. De estos hogares, el 71% presenta ingresos superiores a $3.352 lo cual representa un mercado potencial total de 154.726 hogares. El 19% de ellos se encuentra pagando una deuda hipotecaria, reduciendo el mercado potencial actual a 124.554 hogares. Si de este total consideramos únicamente aquellos que tienen hábitos de ahorro, el resultado es de 14.946 hogares.
Mutualista Pichincha hizo hincapié en que, si bien estos estudios se basan en emigrantes “legales”, para la institución no hay diferenciación entre ellos y los “sin papeles”. Todos son ecuatorianos, todos son emigrantes en busca de vivienda en el Ecuador y financiamiento para comprarla. Mutualista Pichincha los atiende por igual.
El objetivo de esta investigación fue llegar a las conclusiones que permitieron que las operaciones hipotecarias de MUPI sean diseñadas como un traje a la medida para las necesidades y voluntades de los ecuatorianos en el exterior. El reporte del Programa de Apoyo a la concesión de hipotecas transnacionales para emigrantes ecuatorianos que Mutualista Pichincha lleva a cabo en convenio con el BID así lo demuestra.

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