Grave polémica sobre impuesto a la plusvalía

Por: Caridad Vela
Diciembre, 2010
El Director Metropolitano Financiero Tributario, Ing. Edwin Palma Echeverría, según la resolución no. 76 de octubre 18 de 2002, tiene bajo su responsabilidad las facultades reglamentaria, determinadora, resolutiva, recaudatoria y sancionadora referente a todos los tributos que correspondan al Distrito Metropolitano de Quito.


Autoridades del Municipio de Quito en reunión con directivos de los gremios de la construcción y representantes de la empresa privada.

En base a esto, el día 24 de noviembre de 2010, dicta una resolución que entró en vigencia ese mismo día, sin perjuicio de su publicación en el Registro Oficial. La resolución establece que “para obtener la base imponible del impuesto de utilidad y plusvalía en las transferencias de dominio de bienes inmuebles, se recogerán como parte de las deducciones adicionales a las que se refiere el artículo 559 del COOTAD, lo siguiente:

  • Costos directos de la ejecución de la obra presentadas por el contribuyente en declaración juramentada, los cuales no excederán del 60% del precio de venta.
  • Costos indirectos de la ejecución de la obra presentadas por el contribuyente en declaración juramentada, los cuales no excederán de 20% el precio de venta.”

Esta regulación se da dentro de un ambiente de paralización del registro de ventas de bienes inmuebles porque existe un vacío en la forma de establecer la base imputable. Por este motivo fue necesario normalizar temporalmente las deducciones a las que por ley tiene derecho el contribuyente y en ese sentido actuó el Ing. Palma. La regulación estará vigente hasta la fecha de aprobación y vigencia de la Ordenanza Metropolitana que regulará el nuevo régimen de impuesto de utilidad y plusvalía.

Sin embargo de esto, la polémica surge de que, aparentemente, el cabildo quiteño pretende cobrar plusvalía sobre la primera transferencia de un bien inmueble, un bien que no existía antes, que no tiene antecedente alguno de valoración catastral y que, por lo tanto, no presenta manera de calcular su plusvalía. A raíz de esto, han surgido otros reclamos por parte de los constructores.
La preocupación y sensibilidad de la Concejala Elizabeth Cabezas, ante la incomodidad generada, la llevaron a concretar una reunión, con carácter urgente, para escuchar todas las posiciones dentro del ámbito de afectación de posibles malas interpretaciones sobre el tema.
Resumimos a continuación los conceptos que en esa reunión se manifestaron.

Jaime Rumbea


Rubén Torres

ALBERTO ANDINO,
Presidente del Colegio de Arquitectos
de Pichincha

La reflexión que buscamos es de concepto. Creo que es importante, respecto del bien inmueble, generar dos momentos, uno cuando se produce y otro cuando se vende.
 La construcción de vivienda, como proceso productivo, nace de un terreno que se compra a precio de mercado. En ese precio está incorporado todo lo que ese terreno ha pagado por obras de urbanización, de mejoras, incluso plusvalías que se pudieron haber generado por el proceso comercial. El terreno es un insumo de la producción.
El constructor hace una inversión sobre ese insumo de la producción que, en términos tributarios, se llama ponerle mejoras. Esta inversión es parte de un proceso productivo del que hoy contribuimos al Estado con el 40% de las utilidades que genera, y con los anticipos de impuesto a la renta que muchas veces están sobre lo que se gana.
Este proceso productivo concluye con la primera venta de un bien. De esa primera venta puede haber otras ventas a futuro. Usted compra una casa en $100.000, no la produce, y luego de un año la vende en $150.000. Ahí sí se genera plusvalía. Sobre esa diferencia, sobre esa utilidad en el proceso de comercialización está bien que se tribute el 10%.
En bien de los conceptos debe quedar claro que esa primera venta, que es la conclusión de un proceso productivo, no debe ser aplicada para el cobro de plusvalía, porque no la genera. Cuando el artículo habla de utilidades y plusvalía a las transferencias de dominio, está hablando claramente de un proceso comercial, no de la culminación de un proceso productivo.
ELMER FLORES
Presidente del Colegio de Ingenieros
Civiles de Pichincha

Legislaciones de países vecinos hacen referencia a una transacción económica en la cual se genera un valor adicional que se denomina plusvalía. No puede considerarse un proceso de intercambio económico el hacer una construcción de un proyecto inmobiliario de cualquier índole.
Lamento que en las invitaciones que ha hecho la Administración Financiera no se nos haya incluido. No sé con cuáles actores se haría la resolución que ha creado esta situación. Lo que hay que resolver urgentemente son los problemas sobre los procesos que están en trámite, que ya se vendieron. ¿Cómo se puede cargar nuevos impuestos que no estaban considerados? ¿Quién los va a pagar?
Debe estar claro para la municipalidad que generar este tipo de impuestos produce un daño social en el sentido que esto se considerará como un costo indirecto que deberá ser asumido por el consumidor, por la gente que requiere vivienda. Se encarecerán las viviendas y eso es bastante grave porque es  contradictorio con lo que está haciendo el Gobierno Nacional.

 EDUARDO CASTRO
Representante Sector Vivienda Social

El apoyo del Gobierno con los bonos de vivienda ha generado un recurso que permite que el ecuatoriano compre casa propia. Lamentablemente ese bono que otorga el Gobierno hoy tocaría pasarlo al Municipio.
¿Qué sucede en la municipalidad? La vivienda social tiene avalúos extremadamente altos, muy por encima del precio de venta del bien. Si una vivienda que vendemos en $10.000 está avaluada en $18.000, habría que pagar el 10% de impuestos sobre esos $8.000 de diferencia, o sea $800. En vivienda social no se gana $800 por casa.
¿En dónde están las motivaciones e incentivos que debemos tener para seguir adelante? No sólo son impuestos. Para aprobar un plano hay demoras de más de un año y hay problemas para hacer las escrituras.
Desde el año 2007, insistimos en la creación de una ordenanza que reglamente lo que es vivienda “de interés social. En los años 80, si contabas con créditos del IESS y del BEV, las viviendas estaban excentas de impuesto. El notario y el registrador de la propiedad cobraban el 50% de sus honorarios. El Ministerio de la Vivienda declaraba la vivienda “de interés social”, hoy son los municipios.
La compra-venta de terrenos tiene otro problema por las actualizaciones catastrales. Un terreno que estaba avaluado en $800 en el 2005, pasó a tener avalúos del orden de $30.000 en el 2006. Hoy ese terreno se lo compra en $60.000 pero el cálculo para el impuesto lo están haciendo con el valor del 2005. En otras palabras, a los $60.000 le restan $800 y sobre la diferencia calculan el impuesto.


Jorge Carvajal y René Vallejo


Mauricio Cattany y Eduardo Castro

JAIME RUMBEA
Presidente APIVE

Plusvalía es la variación de precio de un mismo bien para venderlo en el tiempo. Por esto, el impuesto se debe cobrar en la variación de valor de un mismo bien. Un bien que no existía hasta el día de ayer, que hoy existe y se puede catastrar para su primera venta, no puede tener plusvalía porque es un bien que no ha tenido una variación de valor en el  tiempo.
Hay una equivocación repetida respecto a que la transitoria de 0.5%, estaba diseñada para las nuevas propiedades. Eso es incorrecto. Fue diseñada para sincerar catastros de propiedades que tenían un avalúo en Sucres. Si se tenía de base un valor en Sucres y se liquidaba la plusvalía a un valor en Dólares, el impuesto era astronómico. Esta transitoria servía para que estas propiedades paguen una tarifa especial mientras se sinceraban los catastros. Hoy que los avalúos están en dólares, esa disposición ya no es necesaria.
MARIO BURBANO DE LARA
Presidente Mutualista Pichincha

Es fundamental aclarar que sobre las propiedades actúan dos agentes: el agente municipal que aporta valor a una propiedad, y el agente privado que genera valor a la propiedad. Hay que admitir y devolver a la municipalidad su contribución en cuanto a las mejoras. Esa es genuinamente la plusvalía municipal.
Ahora interviene un agente privado sobre ese terreno y empieza a transformar ese bien, podría ser en urbanización o con la construcción de un edificio. El derecho sobre esas mejoras las tiene el agente privado, no la municipalidad porque aquí nace ya un bien nuevo. La plusvalía de esos bienes nuevos ocurrirá más adelante, en las siguientes transacciones, porque estos son bienes que acaban de nacer.
Si no entendemos esto, la discusión se vuelve estéril.
La plusvalía es una utilidad, la utilidad del vendedor del bien. Si el desarrollador es el vendedor, tal como está concebido en la ordenanza nueva que suma el terreno más los costos directos y los indirectos, esto se convierte en un impuesto de beneficio de renta, o sea igual al impuesto a la renta que, sumado a éste, alcanzaría un 35%. Habría una doble imposición tributaria.
ELIZABETH CABEZAS
Concejala DMQ

Lo que el nuevo marco legal a través del COOTAD brinda a los municipios es la posibilidad de generar tasas que son necesarias para mejorar los ingresos municipales. Ustedes están de acuerdo que es importante que la municipalidad recupere las inversiones que ha hecho, y que benefician a una gran cantidad de terrenos de viviendas. Pero el Municipio requiere recursos para que esa reinversión se dé en el transcurso del tiempo.
En esta línea es fundamental decir que el Municipio quiere tener suficiente tino para que este nuevo marco legal, no esta nueva tasa por que la plusvalía ya existía, sea suficientemente bueno para no parar el sector.
El Alcalde ratifica su apoyo al sector. Trabajamos intensamente en generar nuevas normativas que mejoren los procedimientos administrativos municipales que reconocemos son lentos e ine-ficientes. Lo que se ha podido avanzar es escaso y ustedes lo han sentido. Estamos terminando el nuevo marco regulatorio de aprobación de planos. Tenemos el nuevo esquema de las identidades colaboradoras para agilitar esos procesos y algunas otras disposiciones que el momento que las apliquemos serán realmente positivas para la ciudad.
Este rato tenemos en discusión este tema de las tasas. Si bien el COOTAD marca un  parámetro, el 10%, ese es un tope, pero cada municipio de acuerdo a su política, tendrá que definir en qué rangos y qué porcentajes lo establece.
El tema más recurrente marca una clara diferencia de conceptos que se ha recogido en el articulado del COOTAD. Es clarísima la plusvalía que se da en un mismo bien en el transcurso del tiempo, o el valor que genera una inversión significativa de la municipalidad en un bien determinado.
La utilidad marcada por la inversión que se hace en un determinado proyecto inmobiliario, del cual los promotores esperan tener una rentabilidad adecuada como en cualquier otra actividad económica, es donde cabe el concepto que ustedes han dado.
Habría que definir el tema de una transición para transacciones realizadas previamente a la aprobación del COOTAD que están marcadas bajo otra normativa. Habría que analizarlo como un periodo transitorio marcando claras diferencias.
A pesar de que las direcciones Administrativa y Financiera han generado una reglamentación, se podría hacer un alcance buscando un mecanismo que acerque las dos posiciones que existen y que permitan un acuerdo entre las partes.
Fundamental es el tema de vivienda de interés social y requiere de un manejo puntual. El Municipio es un actor fundamental a través de la Empresa de Vivienda. Las acciones concretas de la municipalidad se dan a pesar del tiempo que pueden tomar. El apoyo va más allá de las palabras. Hay que trabajar en un tema conjunto porque queremos ser facilitadores y no obstaculizadores de la actividad comercial.
RUBÉN FLORES,
Administrador General DMQ
 
Es importante tener en claro que tenemos un nuevo marco legal vigente que implica para los municipios una serie de esfuerzos que adaptan toda la infraestructura, no sólo tributaria, con miras a desarrollar su autonomía.
La visión de plusvalía tiene varios enfoques que podemos discutir. Me parece importante tener esto muy claro antes de seguir legislando.
En cuanto al concepto del proceso económico como tal, pienso que empieza en la esfera de la producción y termina en la esfera de la comercialización. En el medio hay un valor agregado, pero el proceso económico es todo. No saca del ejercicio a la comercialización o sólo se define desde el ámbito de la producción.
Entiendo que los márgenes de estos procesos son diferentes cuando agregas valor, pues son mucho mayores. Es interesante analizar la estructura de costos y de formación de listas de precios la cual, desde la escuela microeconómica, arranca desde una estructura de costos a la que se añade un valor adicional y sobre eso se fija el precio.
Dependiendo de la cadena productiva o el proceso económico que tenga, habrá muchos valores agregados. No podemos querer entender que el valor agregado se genera en la última etapa. Se genera desde la primera etapa y la formulación de precios de la industria depende de ese ejercicio.
La posición municipal es atender y respaldar al sector de la construcción como uno de los sectores a los que hay que dar los incentivos suficientes porque es una actividad fundamental desde la perspectiva de generación de empleo y desde la misma posibilidad de crecer como ciudad y como territorio.

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