Por: Caridad Vela

El Estudio Jurídico Noboa, Peña y Torres Abogados Ecuador es una especie de boutique de servicios legales. Cada cliente encuentra lo que necesita, salvo temas penales o asuntos relacionadoS con tránsito. En materia tributaria, que es lo que hoy nos convoca, son expertos.

Entrevistamos al Dr. Patricio Peña sobre dos temas de gran importancia para nuestros lectores: gastos de vivienda que son deducibles del pago de impuesto a la renta; y beneficios tributarios que aplican a las asociaciones público-privadas que nacen con el propósito de desarrollar proyectos inmobiliarios.

 

Gastos de vivienda deducibles de impuesto a la renta

¿Cuáles gastos personales son deducibles del pago de impuesto a la renta para 2017?

Cada año se ajusta el tope de los gastos personales deducibles del impuesto a la renta según una fórmula que utiliza el Servicio de Rentas Internas (SRI). Con la misma lógica se ajusta también el tope de gastos que son deducibles por concepto de vivienda ($3.669,25), alimentación ($3.669,25), educación ($3.669,25), vestimenta ($3.669,25), y salud, en el cual se podría deducir el 100% de lo establecido ($14.677).

¿Qué gastos relacionados con vivienda son deducibles?

Los gastos de condominio que estén debidamente respaldados por facturas, que si bien no causan IVA, deben cumplir con todos los requisitos legales. Además, el valor correspondiente a los intereses del crédito hipotecario en el que incurrieron para comprar vivienda.

¿Y para quienes no tienen crédito hipotecario o no viven en condominio?

Podría pensarse que la ley termina siendo un tanto discriminatoria, porque estaría privilegiando a un grupo de ciudadanos con deudas hipotecarias que viven en condominio, mientras que por otro lado perjudica a quienes ya terminaron de pagar su crédito o no viven en condominio. Independientemente de esto, los gastos deducibles serían los correspondientes a mantenimiento de la vivienda, reparaciones, remodelaciones o ampliaciones, siempre y cuando estén respaldados con facturas que reúnan los requisitos determinados en el reglamento que expide el SRI.

Para efectos de la deducción, ¿cómo establecer el monto que corresponde a intereses en cada cuota del crédito hipotecario?

Cuando se contrata un crédito hipotecario se suscribe también una tabla de amortización que identifica la porción que corresponde a capital y la que corresponde a intereses, en cada una de las cuotas. Mientras más temprano es el servicio del crédito, mayor será la porción de intereses y menor será la porción de capital. Conforme transcurre el tiempo los elementos se invierten porque los intereses se calculan sobre saldos. Para efectos de deducción tributaria, el contribuyente debe verificar que la tasa de interés que paga no excede a la autorizada por el Banco Central.

Revista Clave - Dr. Patricio Peña

Dr. Patricio Peña, Socio Estudio Jurídico Noboa, Peña y Torres Abogados Ecuador

¿No serían los bancos los primeros en preocuparse de esto?

De hecho lo son, pero recordemos que el criterio de deducibilidad de los servicios de una obligación hipotecaria para adquisición de vivienda no necesariamente están atados a una institución financiera. En otras palabras, si un ciudadano tiene excedentes de liquidez, perfectamente puede otorgar un préstamo hipotecario a cualquier persona para que adquiera su vivienda, siempre y cuando lo haga con sus propios recursos. Lo que no es legal es que se capte recursos del público para prestarlos, porque la captación es una actividad regulada.

¿Cuál sería la figura?

Correspondería al Contrato de Mutuo, que es una institución contemplada y regulada en el Código Civil. No hay restricciones al respecto, el préstamo de mutuo es legal, pero tanto prestamista cuanto prestatario deben cuidar que las tasas de interés estén dentro de los límites autorizados por el Banco Central. Si los exceden, el prestamista incursionaría en la figura del delito de usura, que es un delito penal, y para el prestatario ese excedente no sería un gasto deducible.

¿Cómo se legaliza un préstamo de mutuo y la correspondiente garantía?

Un préstamo de mutuo puede ser acordado en un contrato privado, pero la hipoteca del inmueble debe otorgarse por escritura pública y tiene que ser inscrita en el registro de la propiedad. Para efectos de deducibilidad de impuesto a la renta, el prestatario adjunta a su declaración la copia del contrato de mutuo, y las facturas emitidas por el prestamista exclusivamente respecto a la porción de los intereses.

¿Los intereses de un crédito hipotecario contraído para compra de segunda vivienda son deducibles?

Puede ser discutible. El espíritu de la norma es que la deducción esté orientada a atender gastos de primera vivienda. Es de suponer que esa segunda podría generar ingresos, ya que lo más probable es que se la arrendará. Desde el punto de vista tributario difícilmente puede ser concebible que una misma persona habite en dos inmuebles a la vez, habría que estar en capacidad de probar que es así. En materia tributaria la tendencia universal es que, en caso de duda, siempre se aplica la interpretación que favorece al fisco.

 

Alianzas público privadas para proyectos inmobiliarios

Con ocasión de la expedición de la Ley de Alianzas Público-Privadas (APP), en este momento hay una importante oportunidad para personas naturales o jurídicas que estén interesadas en incursionar en programas inmobiliarios. Esta ley incorpora importantes beneficios de carácter tributario.

¿Cuáles son los beneficios tributarios para las APPs?

Las sociedades creadas en Ecuador estarán exoneradas del pago de impuesto a la renta durante diez años contados a partir del primer año en el que se generen ingresos. También están exentas durante diez años las utilidades que se paguen a los socios de estas sociedades, cualquiera sea su domicilio. Además, lo siguiente estará exento del pago del impuesto a la salida de divisas: pagos por importación de bienes necesarios para ejecutar estos proyectos, pagos por adquisición de servicios, pagos realizados por la sociedad a los financistas del proyecto incluido capital, interés y comisiones; pagos por distribución de dividendos o utilidades a los beneficiarios, sin perjuicio del lugar donde tengan su domicilio fiscal.

¿Es decir que no son exclusivamente para vivienda de interés social?

No, en absoluto. La Ley de APPs incluye la construcción y comercialización de proyectos inmobiliarios, vivienda de interés social y obras de desarrollo urbano; es decir, se refiere a proyectos inmobiliarios en general, independientemente de a qué segmento socio económico están dirigidos. Lo que sí establece la ley es beneficios puntuales que aplican solamente a proyectos de vivienda social. Por ejemplo, la posibilidad de excluir el valor de los terrenos en el cálculo del activo que pondera para el cálculo del anticipo del impuesto a la renta.

¿Qué requisitos se deben cumplir?

La condición es que el proyecto calce dentro de las premisas contempladas en la ley, y fundamentalmente que sea calificado como tal por el comité interinstitucional que estará integrado exclusivamente por tres funcionarios del gobierno: el Ministro Coordinador de la Producción quien lo presidirá, el Ministro Coordinador de Política Económica, y el Secretario Nacional de Planificación. También participarán con voz pero sin voto, la máxima autoridad de la entidad pública promotora del proyecto de asociación público-privada, y la máxima autoridad del SRI.

¿Ningún representante de la empresa privada?

No, y no podría haberlo porque constitucionalmente se establece que los órganos de supervisión deben excluir a quienes eventualmente tendrían conflictos de interés. No se puede ser juez y parte.

¿El mecanismo está caminando?

Si bien esta normativa es relativamente nueva en Ecuador, hay muchos países que ya tienen una experiencia interesante. Tanto los operadores de las entidades públicas como del sector privado en Ecuador están en fase de aprendizaje, y la invitación está hecha para descubrir las oportunidades para proyectos inmobiliarios interesantes. Tenemos experiencia en estas alianzas en otros sectores y segmentos de actividad; en materia de vivienda no se ha dado la posibilidad, pero estamos atentos a la oportunidad de promoverlos.

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