Boletín de Prensa

Guayaquil, Diciembre 8, 2016

APIVE ha realizado un análisis del proyecto presentado por el Presidente Rafael Correa y auspiciado por Alianza País, conocido en la calle como Ley de Plusvalía. Como el proyecto ha sido presentado para trámite económico urgente en medio de un proceso electoral, su contenido hoy es rehén de la campaña política. Pero no podemos dejar que la vivienda de los ecuatorianos sea rehén de la campaña política.

La vivienda es la piedra angular sin la cual no hay salud, ni educación ni oportunidades. Sin techo, sin seguridad, sin agua entubada, sin espacios adecuados de descanso, estudio y esparcimiento, sin cercanía al centro médico, a la escuela o al trabajo; ninguna política de salud, de educación o de trabajo puede ser exitosa. Para 6 de cada 10 hogares ecuatorianos, todo el ahorro de sus vidas y la protección contra emergencias está en sus casas. Por eso la vivienda digna es el corazón del progreso y debemos liberarla del vértigo electoral.

Con toda responsabilidad afirmamos que el proyecto es anti técnico y debe ser retirado de la Asamblea, como ya lo fue en 2015. Por ello, y para liberar a la vivienda de los ecuatorianos de la campaña política, APIVE hace la entrega formal de sus observaciones al proyecto y recomendaciones de política pública a los candidatos y al gobierno, convocando a la responsabilidad e invitando a fiscalizar este debate a: 700 mil hogares que no tienen vivienda en el país; 40 mil hogares que tienen promesas de compraventa firmadas y esperan que se les entreguen sus viviendas terminadas en los próximos meses; 3 millones de hogares que tienen casa propia y cuyo patrimonio puede ser afectado por el proyecto de Ley que hoy está en la Asamblea; y propietarios de haciendas, fincas y otros predios rurales, a los que esta nueva Ley hará pagar también impuesto a la plusvalía.

POR QUÉ DECIR NO A LA LEY DE PLUSVALÍA

1. El país atraviesa dificultades económicas y este proyecto aleja la recuperación.

a. Aunque el gobierno ha impulsado decididamente la actividad inmobiliaria en estos años, desde que anunció el Proyecto de Plusvalía en 2015, además de registrar menos visitas y reservas, más clientes frenan sus decisiones de compra cada vez que el Presidente menciona el tema plusvalía.

b. Forzadas por las circunstancias, hoy las empresas deben destinar sus recursos y capacidades a analizar y atender un nuevo cambio regulatorio, en lugar de concentrarse en concluir y entregar viviendas, que es su actividad y para lo cual existen decenas de miles de contratos de promesa de compraventa firmados con hogares del país que deben ser honrados en condiciones que los cambios regulatorios sólo complejizan

c. Aunque la ley dice exonerar al promotor y al constructor, afecta a los compradores que aún necesitan vivienda. El déficit de vivienda bordea aún el millón de hogares en Ecuador. Y cuando los hogares compradores se afectan, se afecta al sector, cientos de miles de empleos directos, millones de empleos indirectos y a la industria nacional que produce materiales. En última instancia se afecta al sector más dinámico de la economía ecuatoriana de la última década, hasta el anuncio de la Ley de Plusvalía de 2015.

 

2. El proyecto sí afecta a la clase media y baja porque la vivienda es el único medio de ahorro de 6 de cada 10 hogares del país.

a. Según el INEC, 3 de cada 100 hogares del decil de menor ingreso logran ahorrar algo a fin de mes (y solo 20% de los hogares en el decil más alto); según otra estadística oficial; ni siquiera 1 de cada 100 ecuatorianos tiene certificados de depósito, bonos u acciones. Entre tanto el 63,2%2 de hogares tienen una vivienda propia y de ese porcentaje 6,5% la está pagando, lo que evidencia la estructura del patrimonio de los ecuatorianos.

b. Si son 3 millones de hogares ecuatorianos los que tienen vivienda propia según el INEC, ponerle un tope arbitrario al precio de venta de sus casas afecta su principal ahorro o inversión. Si las estadísticas oficiales son correctas, y como nos consta que gran número de hogares han comprado casa gracias a las políticas de este gobierno, sabemos que es miope etiquetar a los propietarios afectados y que han rechazado esta ley en la calle como clase alta, pelucones o, incluso, especuladores.

c. El gobierno ha dicho que el proyecto persigue a los especuladores y a quienes tienen información privilegiada. El Presidente anunció que los sancionaría, pero el texto enviado a la Asamblea no distingue entre el hogar ecuatoriano común y el especulador, o el que tiene información privilegiada. Entonces ¿por qué se incorpora en los efectos del proyecto a todos los bienes inmuebles sin excepción? ¿Por qué incluir a los bienes rurales y empezar a cobrar un impuesto que antes no incluía?

d. Por último, si el objetivo máximo del Gobierno es sacar hogares de la pobreza, ¿qué significa poner un tope a lo que los hogares pueden obtener como fruto de su ahorro o su inversión? Quienes apoyan el proyecto aceptan que el gobierno tiene la autoridad para definir cuál es la ganancia máxima con la que tienen que salir de la pobreza los ecuatorianos, pues lo que esté por encima simplemente se lo debe llevar el fisco. El proyecto fija un techo anual para el valor de las propiedades de los ecuatorianos. Ese valor:

  1. No alcanza en el tiempo para pagar todos los costos asociados a comprar y mantener una vivienda o un bien inmueble; no incluye el costo de los impuestos prediales, de alícuotas de mantenimiento, como ni siquiera incluye el valor del costo financiero que pagan quienes adquieren sus bienes a crédito.
  2. Es prácticamente la mitad de lo que le paga el Gobierno a los tenedores de deuda, e incluso menos de lo que se ha incrementado el salario básico de los ecuatorianos.
  3. Dadas esas circunstancias, si fuere correcto el análisis del SRI según el cual 90% de las ventas pagarían menos impuesto con esta nueva fórmula que con la fórmula anterior del impuesto a la plusvalía, pues la “ganancia” alcanzada por ese 90% de hogares se encontraría dentro de la categoría de “ganancia ordinaria” que la Ley respeta como legítima para los propietarios, entonces resulta que el 90% de los casos que ha analizado el SRI muy probablemente, a la luz de la pobreza de la fórmula, no permitirían reponer una vivienda nueva igual o mejor cuando se vendan. En síntesis, la “ganancia ordinaria” en gran número de casos no alcanza para reponer los costos de adquisición y manutención, de donde la “ganancia extraordinaria” se convierte en la única “ganancia real”, pero de esa el fisco tomará el 75%.

 

3. El presidente ofreció que 2016 iba a ser el año de la vivienda. Pero para Navidad 2016 revive un tema que sacó a la población a la calle en 2015.

El Presidente cree que esta Ley es buena y está asociando su aprobación a su deseo de contar con una política de vivienda más efectiva. Pero somos muchos quienes creemos lo contrario, como lo ha dicho responsablemente APIVE en múltiples foros oficiales y extraoficiales. Lamentablemente este tema se ha convertido en un asunto de confrontación electoral, en el que se quiere pasar a segundo plano el debate técnico:

a. La vivienda de los ecuatorianos no puede ser rehén de la campaña electoral. ¿Por qué tramitar el proyecto en período electoral? En campaña los debates que deberían ser técnicos se personalizan y politizan, y los únicos damnificados son los afectados por el proyecto.

b. Como es período electoral, el análisis político de Alianza País debe haber previsto movilizaciones, pues el Presidente ha advertido que no las teme, reviviendo algún eslogan previo de campaña.

c. Además la ley fue presentada como urgente en materia económica, aunque una vez en vigencia, igual no aplica de inmediato. Si no aplica de inmediato, ¿por qué es urgente?

OTROS ELEMENTOS DE ANÁLISIS

LEGAL

1. Lo que el presidente dice que va a lograr no es lo que dice en el texto presentado en la Asamblea: el presidente habla de tierras y de sancionar especuladores alrededor de las construcciones emblemáticas del gobierno (UNASUR, Tababela, Ruta Coyas, etc), pero el proyecto presentado aplica a todo el mundo bien sea que tiene casa, local, terreno o hacienda. El proyecto no hace distinción entre el hogar que compra su casa y luego la puede vender bien y el infractor que hace ganancia con información privilegiada. El presidente dice que quiere penalizar al segundo, pero el texto de la ley penaliza a los dos.

2. proyecto de Ley incorpora varios artículos que propenden a la actualización de avalúos municipales, con efectos fiscales adicionales para la comunidad, que no son fáciles de identificar en la actualidad.

3. El texto del proyecto no recoge con claridad, a los ojos del sector, la definición legal que engloba las distintas formas societarias y fiduciarias que se conjugan en la estructuración y ejecución de proyectos de promoción y construcción inmobiliaria de vivienda.

4. Existe contradicción entre normas para actualización de avalúo de COOTAD y disposiciones sobre/para actualización de avalúo de la ley de plusvalía.

5. La fórmula es tan compleja que nadie la entiende y hay que aplicar finanzas avanzadas para hacer estimaciones.

6. La ley sugiere que, dentro de una actividad legal e importante para el país, se producen ingresos que son legítimos e ingresos que serían ilegítimos, mensaje pernicioso que supone que el gobierno es el árbitro de la legitimidad.

7. El gobierno ya ha introducido en sus leyes los mecanismos que se utilizan en otros lugares del mundo para “captura de plusvalía”, que es el objetivo que el presidente ha expresado, incluso en sus discursos durante Hábitat III. Dichos mecanismos, en buena parte de los casos técnicamente en fase con el estado internacional del debate, discrepan ampliamente de lo que contiene el proyecto de Ley de Plusvalía hoy en debate legislativo.

8. El presidente mediante el liderazgo que tuvo el MIDUVI en el proceso legislativo de la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Gestión y Uso de Suelo (LOOTUS), de mayo 2016, fomentó la incorporación de conceptos de “captura de plusvalía” y “anuncio de proyecto”, conceptos que la legislación internacional reconoce para financiar gestión pública urbanística. Asimismo, el Presidente tiene otro proyecto en trámite en la Asamblea para que el SRI pueda cobrar “contribuciones especiales de mejoras” por obras del estado central. En todos los proyectos referidos, la exposición de motivos expresa las mismas motivaciones que en el nuevo proyecto, demostrando que la campaña de promoción de la nueva Ley trasciende los motivos técnicos, pues las figuras técnicas reconocidas internacionalmente ya se encuentran vigentes en nuestra legislación.

9. En el proyecto de Proyecto de Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo presentado por el Asambleísta Richard Calderón Saltos, en noviembre de 2014, se introdujeron conceptos sobre plusvalía derivada del accionar público y su captura, cuyo texto fue modificado en la versión final y publicada de la Ley, a fin de alinearse con la nomenclatura internacional. Por ejemplo, el texto definitivo hace referencia a la “concesión onerosa” de derechos administrativos, definiéndolo como un subgrupo de la categoría utilizada en ciertos países de “captura de plusvalía”.

10. La Ley vigente desde mayo de 2016 abrió la puerta a que los Municipios -también destinatarios finales declarados del nuevo proyecto de Ley de Plusvalía- puedan capturar, en fase con una tendencia internacional que el Presidente ha declarado hacer suya

11. En 2016 el mismo Gobierno impulsó y puso en vigencia a nivel legal, sin incrementar nuevos impuestos para todos los propietarios de bienes inmuebles sino solo para quienes se beneficien de plusvalía producida por el Estado o susceptible de ser identificada técnicamente, mecanismos de captura de plusvalía en fase con los que otros países como Colombia, Brasil, México, Estados Unidos y España han venido desarrollando. No obstante, luego de seis meses de que se encuentran aprobados, resuelve re interpretar la técnica de planificación urbana y recuperación de plusvalía internacional, enviando un proyecto como el que se debate actualmente en la Asamblea, que trasciende todo concepto académico y toda experiencia de captura de plusvalía.

12. El Distrito Metropolitano de Quito, que fue bastión político de Alianza País durante los primeros años del presente gobierno, empezó a desarrollar normativa urbana en fase con ciertos modelos extranjeros, incorporando la captura de plusvalía por “concesión onerosa de derechos” como una figura administrativa. Aunque el ejecutivo municipal de esa jurisdicción ya viene realizando “capturas de plusvalía” desde hace años, en la actualidad el Concejo de Quito debate una ordenanza de captura de plusvalía, para darle estabilidad a esta práctica administrativa, pero sus efectos no tienen por qué ser perniciosos justamente porque es un instrumento legal técnico, basado en las mejores prácticas internacionales.

13. Otro ejemplo del desorden de aparente inconsistencia entre motivos, técnica y oportunidad política y económica es que desde hace más de un año avanza lentamente, en la misma Comisión Legislativa que aprobó la LOOTUS en mayo 2016, un Proyecto de Reforma de la Ley Orgánica del Sistema de Contratación Pública, presentado por el presidente Correa en cuyo objeto y en cuya exposición de motivos se encuentran exactamente los mismos objetivos que ya se encuentran regulados en la LOOTUS y que ahora pretenden complementarse, anti técnicamente, con el Proyecto de Ley de Plusvalía que este documento analiza.

14. Vale anotar que según este tercer proyecto de Ley, el Gobierno Central podría también, como puede ser técnicamente justo, cobrar contribución especial de mejoras a los predios circundantes a obras financiadas con recursos del estado central, para recuperarlos en su integridad. Dicho instrumento técnico, es en sí la ratificación de que existen mecanismos regulatorios para capturar los beneficios de la inversión pública, distintos al planteado en la “Ley de Plusvalía”, que pretende conllevar otros efectos perniciosos, como ya se ha indicado.

POLÍTICO

1. Lo que no pudo ser aprobado en 2015 con la ley de herencia, podría lograrse con la ley de plusvalía: le quita el 75% de la ganancia real de su casa al padre y madre cuando vende o hereda, pues la vivienda es la única herencia que deja a sus hijos el grueso de los hogares ecuatorianos.

2. El gobierno está llamando especulador a todo aquel que vende su casa o hacienda con una ganancia real.

3. El gobierno ha dicho que menos personas pagarán plusvalía con esta ley que con la vigente, o que el 90% de los hogares no pagarán plusvalía. Simultáneamente, ha dicho que la renta irá a los municipios, pero si la gente paga menos, ¿qué renta irá a los municipios?

4. Si el proyecto fuera dirigido a especuladores, tendría que contener una exclusión muy clara para las primeras viviendas, es decir, las viviendas únicas, pues los hogares, tal como lo dice el mismo gobierno, no especulan con su vivienda.

ECONÓMICO

1. El estado ecuatoriano sigue siendo el mayor especulador de tierra, al mantener enormes cantidades de tierra urbana y rural improductiva, cuya liberación tendría un efecto decisivo en la oferta de tierra.

2. El proyecto exonera a los que ya compraron (pues en su primera venta luego de aprobada la ley sólo pagarán sobre la fórmula vieja) y penaliza a los que van a comprar luego de la ley, porque aplica sólo para segundas compras (y por ende muchos no comprarán o querrán comprar más barato, incluso perjudicando proyectos ya iniciados con estructuras de costo distintas).

3. La limitación de la ganancia que puede hacer un hogar o vivienda pone a competir al sector con otros medios de inversión no necesariamente comparables, porque la construcción tiene beneficios sociales multiplicadores.

 

Para mayor información:

www.apive.org @apivecuador apivecuador

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