Por: María Gracia Banderas

La copropiedad de inmuebles es un tema que a muchos inquieta, sobre todo por las particularidades que su manejo legal requiere. El abogado David Moreno, socio de la firma Svarlaw, aclaró de una manera sencilla en qué consiste la copropiedad de inmuebles y cuáles son sus implicaciones.

Empecemos por entender que, en estricto apego a la terminología legal, el decir que somos dueños de un bien inmueble jurídicamente implica que somos titulares de un derecho sobre ese objeto. Siendo así, si yo soy dueña de una casa, soy la titular del derecho real de dominio sobre esa casa. Esta aclaración es importante a manera de introducción, puesto que analizar la copropiedad implica compartir el derecho real sobre un inmueble, mas no se comparte físicamente el inmueble como tal.

¿Cuál es la definición de copropiedad?

Se entiende por copropiedad cuando dos o más personas comparten el dominio de un mismo inmueble. Esto implica que si bien cada una es dueña del mismo, ningún copropietario por sí solo tiene el dominio total del bien, pero tampoco tiene dominio sobre una parte determinada de él. Lo que los copropietarios tienen es un derecho de propiedad sobre cada parte del bien, en proporción al porcentaje de alícuota que cada uno tenga.

¿Un ejemplo para aclarar?

Imaginemos que Juan y Daniel son copropietarios de un terreno de 1.000m2 en partes iguales (50% – 50%). Dibujemos mentalmente mil cuadrados en el terreno. Erróneamente se pensaría que cada uno podría escoger quinientos cuadrados y decirse dueño de ellos, sin embargo, la copropiedad implica que cada uno es dueño de la mitad de cada cuadrado, por lo tanto, ninguno es dueño por sí solo de un cuadrado.

¿Cómo se llega a un régimen de copropiedad?

Toda persona que se encuentra bajo Régimen de Propiedad Horizontal es copropietario de los bienes comunes del inmueble. También se puede llegar a un régimen de esta índole cuando dos o más personas deciden comprar un inmueble y cada uno aporta con una parte del valor de compra, pero esta no es una práctica común debido a la problemática que su administración y disposición presenta. Además existen otras formas “accidentales” de llegar a un régimen de esta índole, entendiéndose que no fue por decisión propia, como sería el caso de las sucesiones hereditarias o donaciones de padres a hijos.

¿Cómo deben tomar decisiones los copropietarios frente al bien?

Compartir el dominio de un bien implica también que las decisiones de su destino deben ser compartidas. Por lo tanto, todo acto de disposición sobre este, ya sea venta, generación de gravamen, etc., solo puede llevarse a cabo si hay el consenso voluntario y unánime de todos los copropietarios. Es muy común que para la venta de un bien uno de sus copropietarios no esté de acuerdo, y en virtud de las características esenciales de la copropiedad, su aprobación será requisito indispensable para disponer del bien.

¿Los copropietarios son igualmente responsables de las obligaciones que produzca ese bien?

Así es, son solidariamente responsables frente a obligaciones del inmueble. Por ejemplo, del pago del impuesto predial que debe ser cancelado anualmente, y cada copropietario debe asumirlo en su proporción frente al dominio del bien. En contraprestación, también son beneficiarios de los frutos que el bien en copropiedad genere, como puede ser el dinero producto del arrendamiento del bien.

¿Qué sucede si alguno de ellos no cumple con su parte de las obligaciones de pago que genere el inmueble?

Es común que al momento de pago ninguno de los copropietarios lo haga, lo cual faculta a la Administración Pública a cobrar a uno de ellos la totalidad del impuesto. Si se da esta situación, el copropietario que pagó podrá cobrar este valor a los demás copropietarios, o mantener una cuenta a su favor por parte del bien. Este ejemplo es aplicable para cualquier tipo de deuda que recaiga sobre el inmueble.

¿Cualquiera de ellos podría asumir esta responsabilidad?

La ley faculta a los copropietarios a realizar ciertos actos de administración que pueden ser efectuados por sí solos, siempre y cuando sean con la finalidad de preservar el bien. Las cuentas a favor de alguien se observan con mayor facilidad en un tipo de copropiedad regulada como lo es el Régimen de Propiedad Horizontal, pues un edificio bajo este régimen por lo general tiene un ente administrativo que representa a todos los copropietarios para el manejo de los bienes comunes. Siendo así, la Administración del Edificio se encuentra facultada a cobrar alícuotas que permitan solventar los gastos comunes del edificio, como por ejemplo, servicios básicos de áreas comunes.

¿Cómo y en qué momento se liquidan las deudas a favor de uno de los copropietarios?

Las deudas se liquidan una vez sean canceladas en favor del deudor. Puede ser por acuerdo voluntario de las partes, o a través de un proceso judicial con el fallo de un juez en una sentencia. Cabe aclarar que en una copropiedad normal el acreedor de la deuda es el copropietario que incurrió en un gasto en favor del bien, mientras que en un régimen de propiedad horizontal el acreedor es la Administración del mismo.

¿Cómo se da por terminada la copropiedad?

Primero se debe realizar la división física y jurídica del inmueble, lotizando según las proporciones, siempre y cuando esto sea físicamente posible, ya que no siempre lo es. Dependerá de la realidad de cada inmueble frente a regulación municipal, pues la lotización debe cumplir requisitos de metraje mínimo, que varían según la localización y destino del bien. Si el bien no es divisible, se procura que uno de los copropietarios, o un tercero, adquiera el inmueble en su totalidad. Este proceso no tendrá inconvenientes si los copropietarios están de acuerdo en transferir su cuota, sin embargo, la mayoría de las veces esto no sucede, y es necesario iniciar un proceso judicial de Partición.

¿Qué es un proceso judicial de Partición?

Es el proceso mediante el cual cualquiera de los copropietarios tiene el derecho de solicitar al juez que obligue la división del inmueble, de ser posible, o la venta a través de una licitación, donde los postulantes a compradores podrán ser los mismos copropietarios o terceros, según el caso.

¿Qué sucede en caso de que la propiedad se divida de común acuerdo entre los copropietarios?

Un error común que se da sobre todo en predios rurales, como haciendas, es que se mantiene la copropiedad y erróneamente se divide físicamente el predio entre los copropietarios. Incluso se generan contratos sobre estas divisiones, pero estos carecen de validez legal al no cumplir las solemnidades que manda la Ley. El bien inmueble en copropiedad no puede ser dividido sin antes terminar con la existencia de la copropiedad, que se da cuando alguien junta el 100% de las cuotas que la conforman.

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