Por: Caridad Vela
marzo-abril, 2011

La reciente expedición del código orgánico de organización territorial, autonomía y descentralización (cootad) reformó el tradicional impuesto a la plusvalía en inmuebles y delegó a los municipios la reglamentación de este tributo. En las últimas semanas del año 2010, este tema generó mucha controversia y variadas interpretaciones. Luego que el Municipio del Distrito Metropolitano de Quito emitió la ordenanza no. 0338, que entró en vigencia el 1 de enero de 2011, acudimos al Dr. Juan Carlos Gallegos para que aclare este complicado tema a nuestros lectores.
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Dr. Juan Carlos Gallegos

¿Hay diferencia entre los términos “plusvalía” y “utilidad”?
Son parecidos, pero no idénticos. Si bien ambos se refieren a la rentabilidad que genera una transacción económica, “plusvalía” siempre ha estado ligada a la transferencia de inmuebles. Mientras que “utilidad” es el superávit causado por cualquier actividad económica y, por ende, se relaciona con el impuesto a la renta.
¿Cómo es el nuevo impuesto a la plusvalía?
La Ordenanza Metropolitana No. 0338 modificó sustancialmente la definición y el hecho generador del impuesto de plusvalía. Su nuevo nombre es “Impuesto a las Utilidades”. Es muy importante notar que no solamente aplica, como antes, a las compraventas de inmuebles, sino también a las transferencias de dominio a cualquier título.
¿Consecuencias?
La más grave es que este impuesto se aplica a ciertas transferencias donde no existe utilidad y, por ende, no habría derecho a cobrar este impuesto.
¿Ejemplos?
Donaciones, aportes de inmuebles a la formación de nuevas compañías, entre otros.
¿Otros cuestionamientos suyos?
En mi criterio, la Ordenanza Metropolitana No. 0338 es ilegal ya que modifica elementos de este tributo que ya están definidos en el COOTAD sin que la ley le haya otorgado tal facultad .
¿Existe diferente tratamiento tributario para quienes realizan transacciones inmobiliarias “habitualmente”?
La ley del impuesto a la renta trata de manera diferente a quien realiza una actividad de forma habitual y a quien la hace esporádicamente. Así, cuando una persona realiza hasta dos transacciones inmobiliarias en un mismo año, no se la considera como actividad habitual del contribuyente. En consecuencia, la utilidad obtenida en tales transacciones no genera impuesto a la renta.
Entonces, ¿quién debe pagar impuesto a la renta por sus transacciones inmobiliarias?
Una persona que venda más de dos inmuebles dentro de un mismo año. También, una empresa cuyo objeto social sea la promoción, construcción o comercialización de inmuebles, sin importar en este caso el número de transacciones que efectúe en un mismo ejercicio económico.
Para ellos, ¿habría un doble pago de impuestos sobre una misma utilidad?
Claro! Dos obligaciones tributarias gravarían una misma transacción. Sería más justo que el contribuyente pueda usar el impuesto a la plusvalía como una deducción de su impuesto a la renta, pero para ello haría falta una reforma a la ley.
¿Eso nunca ha sido tomado en consideración?
El artículo 556 del COOTAD, por primera vez hace una aproximación a este problema al establecer que: “si un contribuyente sujeto al pago del impuesto a la renta tuviere mayor derecho a deducción por estos conceptos del que efectivamente haya podido obtener en la liquidación de ese tributo, podrá pedir que la diferencia que no haya alcanzado a deducirse en la liquidación correspondiente del impuesto a la renta, se tenga en cuenta para el pago del Impuesto a las Utilidades”. Sin embargo el problema es que quienes cobran estos dos impuestos son entidades distintas, los municipios por un lado, y el Gobierno nacional por el otro. Esta situación, a más de la falta de un reglamento de aplicación para esta norma, hace muy difícil que se aplique esta compensación impositiva.
¿Hay Impuesto a las Utilidades en la primera venta de un inmueble?
Sí lo hay. De acuerdo con las normas del COOTAD y la Ordenanza No. 0338, en Quito no solamente existe obligación de pagar este impuesto en la primera venta, sino también en otros tipos de transferencias. Son exentas sólo las transferencias de dominio que resulten de la resolución o rescisión de actos y contratos, así como los inmuebles ubicados en zonas no urbanizables, según los planes de desarrollo territorial y de uso de suelo del Municipio.
¿Cómo calcular el nuevo impuesto a la plusvalía?
La base imponible es la utilidad o plusvalía que se evidencia en la transferencia de dominio de un inmueble. El valor de venta será el más alto que resulte de comparar aquel registrado en el catastro municipal a esa fecha con aquel que conste en el contrato traslaticio de dominio. También se tomarán en cuenta las deducciones previstas en los artículos 557 y 559 del COOTAD.
¿Cuáles son estas deducciones en el cálculo del nuevo impuesto a la plusvalía?
Las normas del COOTAD contemplan las siguientes deducciones: a) el costo de adquisición, es decir, el costo original de compra del inmueble; b) las mejoras, o sea, las inversiones realizadas por el propietario para ampliar o mejorar la propiedad; c) el 5% de las utilidades por cada año transcurrido desde la compra hasta la venta de manera que, al cabo de veinte años de propiedad, no habría impuesto alguno; d) una eventual desvalorización monetaria, según informe al respecto del Banco Central, y; e) las contribuciones pagadas al municipio por concepto de contribuciones especiales o mejoras.

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Cuál es la tasa del nuevo impuesto, después de descontar las deducciones?
El COOTAD reproduce una norma similar a la que formaba parte de la anterior Ley Orgánica de Régimen Municipal, la misma que fue derogada por el COOTAD. La tarifa general del Impuesto a las Utilidades es del 10% sobre la base imponible, aplicable en todos los casos excepto en transferencias de dominio a título gratuito, donde se aplica una tarifa del 1%. Otra excepción son las primeras transferencias que se realicen a partir del año 2006, En estos casos, la tarifa será del 0,5%, igual que  antes de la derogatoria a la Ley Orgánica de Régimen Municipal.
¿Y a partir de la segunda transferencia?
Se deberá verificar si esta venta se la realiza antes o después de enero del 2006 para ver si procede o no la aplicación de la tarifa del 0.5% tal y como se indica antes. Para el caso de segundas ventas a partir del 2006, simplemente se debe tomar el precio de venta y deducir el precio de compra más las otras deducciones ya mencionadas. Al valor resultante se le aplica la tasa del 10%.
¿Considera que el COOTAD es claro en sus enunciados?
Todo impuesto debe ser creado, modificado o extinguido mediante una ley. En este caso, el COOTAD deja resquicios para que cada municipio, mediante ordenanza, pueda determinar los valores que quiera cobrar y los conceptos para los cálculos, tal como  ya observamos en la Ordenanza Metropolitana No. 0338. Este método tiende a desordenar el régimen tributario y puede menoscabar los principios de generalidad tributaria.
¿Es negativo que los municipios tengan esta discrecionalidad?
Si el método de cobro establecido por la nueva Ley resulta insuficiente para alcanzar las metas de recaudación de ciertos municipios, es posible que la tasa de impuesto sea elevada otra vez. Es preocupante porque esta posibilidad de poder cambiar la tarifa del impuesto mediante ordenanzas crea incertidumbre para todos los propietarios de inmuebles y sus potenciales compradores.
Si cada municipio puede fijar la tasa del nuevo impuesto, ¿podría afectarse la venta de propiedades usadas?
Los constructores y las personas que estén en posibilidad de vender propiedades van a analizar dos veces la situación. Si el hecho de transferir el inmueble, a cualquier título, le impone al vendedor la obligación de pagar una plusvalía exorbitante, las negociaciones posiblemente no se concreten.
¿Por qué?
El impuesto de plusvalía lo paga el vendedor, por ser él quien obtiene la utilidad en la venta del inmueble. Entonces, si el vendedor tiene que pagar un valor alto por impuestos, estará pensando en subir el precio de venta de su inmueble.
¿Causando entonces un aumento general de precios inmobiliarios?
Si la gran mayoría de vendedores aumenta sus precios de venta para compensar lo que les costará el nuevo impuesto a la plusvalía, esto irrefutablemente traería consigo un efecto inflacionario en el mercado inmobiliario, perjudicando a los compradores. En otras palabras, los municipios se benefician con mayor recaudación tributaria, pero a costa de los ciudadanos que deben enfrentar un encarecimiento en el precio de los inmuebles.
Si alguien firma hoy un contrato de compra venta de una casa y mañana hay un incremento de impuestos, ¿qué sucede? ¿Puede ser retroactivo?
En el contrato de compraventa, comprador y vendedor acuerdan la materia de la venta y su precio. Sin embargo, éste es un contrato solemne, puesto que debe otorgarse por escritura pública y se perfecciona solamente cuando se opera la tradición o entrega del inmueble al comprador. La tradición o entrega del inmueble se cumple con la inscripción en el respectivo registro de la propiedad. Para que proceda la inscripción en el registro de la propiedad es necesario realizar, paso a paso, una serie de trámites.
¿Cuáles son esos pasos?
El primer paso consiste en que el municipio actualice el catastro e igualmente liquide y cobre los impuestos que gravan la compraventa. El municipio tiene que liquidar los impuestos de acuerdo a la ley vigente a esa fecha. Vale notar que el COOTAD prohíbe a los notarios celebrar escrituras de compraventa de inmuebles sin antes comprobar el debido pago de impuestos, entre ellos, el impuesto de alcabala, adicionales y el Impuesto a las Utilidades.
En la venta de proyectos nuevos lo usual es que la promesa de compra venta se firme un año o más antes del traspaso de dominio y el comprador va abonando cuotas durante la construcción. ¿Qué sucedería en estos casos?
La promesa de compraventa no genera impuestos. Recién cuando se perfecciona la transferencia de dominio definitiva, en ese momento, se aplica la ley vigente para liquidar los impuestos debidos. Entonces, en el caso de las llamadas compras en planos, el vendedor tendrá que pagar el nuevo impuesto de plusvalía a la tasa que esté vigente cuando sean escriturados los nuevos departamentos o casas.
¿Hay ambigüedades en la nueva ley?
Los conceptos técnicos deben establecerse claramente en cualquier ley para evitar interpretaciones a criterio de los funcionarios de turno. Por ejemplo, recuerdo que, en un momento dado, el Municipio de Quito interpretó, sin fundamento técnico, que la construcción de terrazas, jardines, bodegas o estacionamientos no debía considerarse como mejoras. Entonces, para calcular las deducciones al Impuesto a las Utilidades, aplicaban el concepto de mejora únicamente al valor de la construcción de los departamentos en sí, sin considerar que igualmente cuesta construir una terraza, jardín, bodegas y estacionamientos.
¿Eso no estaba claramente estipulado?
No. Y, gracias a esta interpretación el impuesto a la plusvalía de aquel entonces tendía a subir. No se podía argumentar que había una equivocada aplicación de la ley porque, al no estar especificado claramente, quedaba sujeto a interpretaciones poco fundamentadas.

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