Ing. René Cordero
Gerente General Mutualista Pichincha

Por: Caridad Vela
Diciembre, 2014 – Enero, 2015

El reto de este año para el Ing. René Cordero, Gerente General de Mutualista Pichincha (MUPI) ha sido, precisamente, debutar en la gerencia de tan importante institución financiera y viviendista. Las expectativas que de él se tenían fueron ampliamente superadas y así lo demuestran los logros obtenidos.

La responsabilidad que pesa sobre sus hombros tiene una dualidad única en el mercado: construcción y comercialización de vivienda, sumados a la concesión de crédito hipotecario. Si bien son actividades íntimamente relacionadas, cada una requiere de diferentes directrices y estrategias para ser exitosa. Tal como esta entrevista lo demuestra, Mutualista Pichincha continúa más firme que nunca y se proyecta hacia el futuro con seguridad y optimismo.

¿A cuánto ascienden las colocaciones en hipotecarios durante el 2014?

Las cifras cortadas a septiembre muestran que somos el segundo generador de crédito hipotecario dentro del sistema financiero a nivel nacional, con $50 millones en colocaciones. La proyección es cerrar el año en diciembre con niveles similares al año anterior, que fueron de alrededor de $85 millones. Es importante resaltar que nuestro crédito hipotecario está disponible para todos, independientemente de si el inmueble que piensan comprar es, o no, construido o comercializado por MUPI.

¿En cuántas operaciones se divide este total de créditos otorgados?

Hasta septiembre habíamos generado 1.500 nuevas operaciones de crédito, lo cual ubica nuestro promedio en alrededor de $35.000. Podría parecer un poco bajo, pero eso se debe a que financiamos también la compra de vivienda de interés social, y eso repercute en el promedio. Debo mencionar que la cuota inicial promedio que recibimos está en alrededor del 45% del valor de la vivienda, con lo cual, en términos reales, podemos concluir que el valor promedio de la vivienda que estamos financiando está en $110.000

¿Tasa y plazo?

Financiamos entre el 70% y 80% del valor total de la vivienda, con tasa de 10.78% efectiva anual, hasta 15 años plazo.

¿Continúan activos en crédito hipotecario para migrantes?

Con mucha fuerza. Tenemos un área especializada en dar financiamiento y proveer vivienda a los migrantes que viven en Estados Unidos y en Europa, al mismo plazo y con la misma tasa que concedemos a los ecuatorianos que residen en el país. El 27% de nuestra cartera se ha originado para migrantes que han comprado una vivienda en Ecuador.

¿Ofrecen crédito para el constructor?

El Crédito Constructor es un esquema muy bien pensado, estructurado en base a nuestra experiencia, para cubrir las necesidades del constructor en el ciclo de vida del proyecto, desde la etapa de diseño, anteproyecto y sobre todo en el proceso de construcción.

¿Hasta qué monto se puede acceder?

El esquema ideal, que funciona casi matemáticamente, es que el promotor aporte con el 33% del costo del proyecto, que el crédito que otorgamos sea del 33%, y que se logre completar un 34% en pre-ventas. Hay proyectos tan bien planteados que la pre-venta en planos supera el 34% antes de iniciar la construcción, y si el promotor aportó con el terreno las necesidades de financiamiento serán mínimas.

¿Cuál es la tasa de interés?

Este crédito está al 9.8% anual, y es reajustable en función de los parámetros legales establecidos por el Banco Central del Ecuador. Los intereses pueden cancelarse mensual, trimestral o semestralmente, y los plazos se definen de acuerdo al ciclo del proyecto, pero pueden ser de hasta tres años. No es un crédito rígido, por el contrario, se parametriza en función de las necesidades del constructor y se adapta a la realidad del proyecto. Por ejemplo, concedemos un período de gracia para el pago de capital, que puede ser de hasta 36 meses dependiendo de la magnitud del proyecto. Durante este período se pagan solamente los intereses, y el capital se puede pagar al final.

¿La relación con el constructor es estrictamente crediticia?

En absoluto. Dada nuestra experiencia en el sector inmobiliario estamos en capacidad de participar desde la etapa de creación del modelo del proyecto, para continuar con el acompañamiento en servicios de gerencia y fiscalización de obra, y culminar con la comercialización del mismo a través de nuestra operación de mandato. Otra herramienta importantísima que ofrecemos sin costo al constructor es el uso de nuestro Sistema de Evaluación Ambiental. Sirve para que cada uno evalúe el impacto que está generando su proyecto y, a través de los indicadores que se proveen, pueda mitigar esos impactos ambientales. Si el constructor quiere ir más allá del simple análisis, debe cumplir ciertos parámetros para obtener la certificación, y pagar un valor por ella, pero paralelamente logrará incentivos por parte de MUPI, reflejados en la tasa del crédito que obtiene con nosotros.

Pasando al tema de proyectos inmobiliarios, ¿a qué sector socio-económico están enfocados?

Históricamente hemos actuado en el sector medio, y medio típico. En los últimos años hemos incorporado oferta para el segmento medio alto, en donde hemos encontrado un nicho importante, sin embargo de lo cual en los próximos años atenderemos con mayor fuerza al segmento medio típico.

¿Qué valor tienen las viviendas para el segmento medio típico?

Actualmente hablaríamos de viviendas que llegan hasta $80.000, pero esto hay que irlo mirando porque el ingreso medio de la población ecuatoriana ha tenido una evolución muy buena en los últimos años. Ubicar estáticamente a un segmento no es lo adecuado, y hay que estar atentos a los movimientos para determinar las oportunidades de oferta. Es evidente que a partir de la dolarización los índices de pobreza han ido disminuyendo progresivamente y, hoy por hoy, la creciente demanda está en el segmento de vivienda de interés social y en la clase media típica.

¿Tienen proyectos de vivienda de interés social?

Tenemos algunos, sobre todo en Guayaquil. El próximo mes estamos lanzando Ciudad Santiago, en Guayaquil, que en sus cuatro etapas tendrá 1.600 viviendas. En el Plan Estratégico 2014-2018 de MUPI está claramente identificada nuestra intención de participar activamente en el segmento vivienda de interés social. Estamos en camino de convertirnos en pioneros en el segmento del microcrédito hipotecario que no existe en el país. De hecho, tenemos ya un área especializada para atender ese segmento, pues es totalmente distinto al segmento tradicional que estamos acostumbrados a manejar. Se requiere de un modelo de atención uno a uno, muy personalizada, con un acompañamiento permanente durante todo el proceso.

¿Cómo funcionará el micro crédito hipotecario?

También obedece a un producto hecho a la medida de las necesidades del cliente, es decir que no tiene características estandarizadas pues se delineará de acuerdo a la capacidad de generación de ingresos del cliente. Los pagos se programarán semanal, quincenal, mensual, o trimestralmente porque normalmente son personas que no tienen una actividad formal y sus ingresos están atados a diferentes ciclos. De esta forma les ayudamos a organizar su economía, y a crear un método de ahorro que tendrá como fin incrementar y mantener su patrimonio.

¿A qué tasa se concederá?

Lo estamos revisando. Lo ideal sería que para estos modelos de crédito exista subsidio, pero lastimosamente las entidades financieras no podemos subsidiar la tasa, porque intermediamos dinero del público y debemos ofrecer una rentabilidad adecuada a quien deposita sus recursos con nosotros. Lo que existe actualmente es el subsidio a la demanda, a través de los bonos del Gobierno que son una ayuda importantísima, pero hace falta diseñar un esquema que habilite algún tipo de subsidio a la oferta, para motivar a los constructores a incursionar en proyectos de vivienda de interés social. Ventajosamente, el Gobierno está atento a estas situaciones y se encuentra trabajando en un esquema muy interesante.

¿Qué seguros ofrece MUPI con sus créditos hipotecarios?

Tanto si se trata de un hipotecario normal, o de un micro crédito hipotecario, incluimos el seguro contra incendio y desastres naturales, y el de desgravamen y vida. Este último es muy importante porque cubre el valor total inicial del crédito, no solamente el saldo que resta por pagar. Por ejemplo, si el crédito inicial es de $50.000 y se han pagado $30.000, el seguro de vida le devolverá $50.000. Una parte se utilizará para pagar el remanente del crédito, y el saldo se entrega a los beneficiarios. Adicionalmente, si el deudor trabaja bajo el sistema de relación de dependencia, puede acceder al seguro de desempleo que cubrirá el pago de sus cuotas hasta por seis meses en caso de perder el empleo

¿MUPI está exenta de la retención del 0,5% establecido para las entidades financieras?

Así es. Según el Código Orgánico Monetario y Financiero estamos ubicados en el sector de Economía Financiera Popular y Solidaria, y quienes obtengan créditos en las instituciones así calificadas no deben pagar ese impuesto.

¿Cuál es su proyección de colocación para 2015?

Proyectamos colocar alrededor de $100 millones en crédito hipotecario, y $60 millones en crédito constructor. Somos una institución financiera 100% viviendista que intermedia recursos del público para destinarlos a vivienda. Ese es nuestro enfoque, y lo complementamos con líneas de crédito de consumo pero orientadas al bienestar familiar. Por ejemplo para equipar la casa, para educación, salud, etc.

¿Qué hay en carpeta en cuanto a nuevos proyectos inmobiliarios?

Desarrollar muy activamente el segmento de vivienda de interés social; el de vivienda de hasta $65.000; además de continuar con los proyectos enfocados en la clase media, y media alta muy agresivamente. Adicionalmente continuaremos participando en proyectos de regeneración urbana como objetivo estratégico para los próximos años, y la novedad más importante, incursionaremos en proyectos de vivienda social en arrendamiento.

¿Vivienda social para arrendamiento?

Es un nuevo producto para abastecer un nicho de demanda que ha estado desatendido. Esperamos en 2015 cristalizar el primer proyecto de vivienda social para arrendamiento que romperá esquemas en el país. Para lograrlo estamos trabajando muy de cerca con el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI), y hemos activado una alianza estratégica con una empresa española especializada en el desarrollo exitoso de estos proyectos. El modelo ha probado funcionar en otros países, y lo implementaremos acá.

El concepto es totalmente innovador…

Así es. Será la primera experiencia en el país y se fundamenta en un tema filosófico. En primera instancia, debemos desechar la idea de que el pobre va a ser siempre pobre. Debemos entender que eventualmente podrá acceder a comprar vivienda, y mientras tanto, está en capacidad de pagar arriendo, pero debemos ofrecerle alternativas de vivienda digna. El concepto funciona siempre y cuando estos proyectos estén ubicados en los cascos urbanos y cuenten con administración profesional para asegurar su mantenimiento. Esto permitirá que el sistema de arriendo tenga continuidad y que esta vivienda pueda ser reciclada, en términos de que cada nuevo inquilino se encontrará con vivienda en perfecto estado.

¿Se requiere de alianzas con el Gobierno para lograrlo?

Estamos trabajando con el MIDUVI, institución pública que tiene inmuebles muy bien ubicados que lo que requieren es rehacerlos para orientarlos a departamentos de vivienda. Hemos adelantando mucho, pero no se trata de soplar y hacer botellas. Aún tomará algo de tiempo, pero estamos empeñados en lograrlo.

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