Por: Caridad Vela
Noviembre – Diciembre, 2012
Al ingreso de las nuevas oficinas de Terrabienes da la bienvenida una espectacular maqueta de su nuevo proyecto, Plaza Constitución. Sorprende el diseño arquitectónico, implantado en un terreno con privilegiada ubicación en pleno corazón del Guayaquil moderno.

Cada detalle ha sido pensado con la mayor prolijidad; amplias áreas urbanas abiertas para la comunidad, espacios comerciales, techos ajardinados y facilidades para todo tipo de necesidades. Varias características que hacen que este proyecto sea digno de resaltar.

El prestigio de Terrabienes, a través de un equipo humano integrado por Andrés Ortega, Director de Proyectos, Elvira Ortega, Gerente General, y Ana María Ortega,Coordinadora de Proyecto Plaza Constitución, respaldan este nuevo emprendimiento.

El nuevo reto es el proyecto de oficinas y departamentos, Plaza Constitución. Su comercialización está a cargo de Ana María Ortega con quien empezamos esta conversación.

¿Dónde está ubicado Plaza Constitución?
Es un terreno de 10.000 m2 frente a Mall del Sol, junto al Hotel Sheraton y a Omni Hospital. Tiene dos frentes: uno hacia la Av. Constitución y otro sobre la Av. Abel Romero. La ubicación es considerada triple A, y en función de ésta se determinó la tipología de la oferta.

Ana María, Elvira y Andrés Ortega, equipo humano que lidera Terrabienes

¿Qué tipo de oferta presenta?
Los resultados de los estudios de mercado que realizamos nos llevaron a estructurar un proyecto de uso múltiple, que incluye oficinas, apartamentos, áreas comerciales, y estacionamientos en exceso a lo requerido. El diseño arquitectónico pertenece a RVC Arquitectos, de Rafael Vélez Mantilla quien, en equipo con el Arq. Rafael Vélez Calisto, el Arq. Christian Erazo y los demás profesionales con los que cuentan, supieron plasmar en Plaza Constitución la idea que teníamos en mente.
¿Cómo está concebido el proyecto?
La construcción se hará por etapas. Son cuatro torres laterales, cada una de once pisos, más la planta baja que contempla locales comerciales. Además dos torres centrales de seis pisos cada una y en el subsuelo los estacionamientos alrededor de toda la planta del proyecto.
¿Cuándo empieza la comercialización?
Estamos en pleno proceso de ventas de la primera torre de oficinas que tiene el frente hacia la Av. Constitución, y también de la primera torre de apartamentos que está hacia la Av. Abel Romero. La acogida que hemos tenido es maravillosa, tanto así que en dos meses de comercialización está comprometido el 50% de la torre de apartamentos y el 35% de la torre de oficinas.
Empecemos hablando de la torre de oficinas, ¿me das detalles?
Las oficinas se han diseñado en varios formatos, la más pequeña de 44m2 y llegan hasta los 500m2, siendo la oficina más grande, que ocuparía la planta completa. Tenemos la flexibilidad de ajustarnos a las necesidades del cliente porque  estamos vendiendo en planos. En esta torre se ha considerado un área para eventos corporativos con servicios de tecnología de punta, una cafetería para atención a los propietarios y amplios corredores con servicios higiénicos en cada piso para visitantes.
¿Cuál es el precio del metro cuadrado de las oficinas en Plaza Constitución?
En promedio, el precio es de $1.800 el m2 que variará ligeramente en relación al piso en el que esté. El número de oficinas por piso dependerá del giro de la demanda por las diferentes áreas, es decir, a mayores áreas, menos oficinas por piso.
¿Qué tipo de financiamiento ofrecen?
Se requiere de un 10% de abono para fijar la reserva. El 55% adicional se lo divide en cuotas mensuales iguales, que deberán pagarse en el período de construcción. El 35% restante se puede financiar con crédito hipotecario, o con fondos propios, para cancelarlo en la fecha de entrega. Este esquema es común en la venta de inmuebles en Guayaquil, no tenemos mayor objeción de los clientes y, por el contrario, la fórmula ha tenido gran aceptación.

Andrés Ortega

¿Cuéntame sobre la torre de apartamentos?
¡Es espectacular! Tenemos oferta de departamentos de uno, dos y tres dormitorios, además de lofts y dúplex. El diseño de cada piso contempla que el pasillo sea interno, de tal manera que todos los departamentos tienen vista. En el último piso está la casa club con piscina, gimnasio, salón techado para eventos privados, y espacios verdes. Las dos torres centrales son de menor altura y en sus techos habrá jardines para que sean un aporte a la vista de las oficinas y apartamentos, que servirán como área de esparcimiento para los condueños.

¿Cuál es el valor del metro cuadrado de los apartamentos?
Igualmente tienen un promedio de $1.800 por m2, dependiendo de la ubicación. El financiamiento que aplicamos es el mismo que en las oficinas, es decir: 10% de abono, 55% en cuotas, y 35% a la entrega.
¿Tienen fecha estimada para la colocación de la primera piedra?
Se contempló iniciar la construcción de estas dos torres en septiembre del 2013. A pesar de que alcanzaremos el punto de equilibrio mucho antes que eso, no tenemos intención de adelantar la obra. Los compradores tienen ese cronograma en mente para efectos de completar los recursos establecidos en el plan de pagos, y eso lo queremos respetar.
Mencionaste que Plaza Constitución tendrá estacionamientos en exceso…
Ventajosamente habíamos considerado construir el doble de estacionamientos de lo que exige la normativa, pues hubo un cambio reciente a la Ordenanza Municipal que pudo habernos afectado. Según el cambio, hoy no se puede comercializar el 50% del inventario de estacionamientos, para que sean destinados a uso de la comunidad. Considero que es una medida acertada, por la escasez de parqueos que hay en Guayaquil. Afortunadamente no afectó nuestra proyección de flujos porque así lo habíamos considerado desde el inicio.

Ana María Ortega

¿Los locales comerciales se ubicarán en la planta baja?
Así es. Las plazas que tendremos en la planta baja tendrán cafés, restaurantes, espacios lúdicos de entretenimiento, galerías de arte, pintura urbana, esculturas, y atractivos y novedosos locales comerciales. En el sector en el que colindamos con Omni Hospital hemos planificado destinar los locales a comercios de productos relacionados con la salud, como farmacias.
¿Para cuándo se planifica la segunda etapa?
Pensábamos comercializarla a partir de septiembre del 2013, pero al paso que van las ventas de la primera etapa, muy probablemente ese cronograma sí lo adelantemos para continuar atendiendo la demanda.

¿Tu cartera de clientes en Plaza Constitución es en su mayoría de Guayaquil?
Habíamos pensado que mucha gente de Quito, Machala u otras ciudades del país serían nuestros principales clientes, pero al ser una buena posibilidad de inversión, Guayaquil lo ha aprovechado de inmediato. Ha sido una gran sorpresa ver la demanda local que tenemos. Este es un proyecto único en la ciudad, con oferta para grandes corporaciones, al igual que medianas y pequeñas empresas; para jóvenes ejecutivos que buscan independizarse, o familias que quieren vivir en un edificio de impacto en Guayaquil.
¿La mayoría de clientes compran para utilizar los espacios o lo hacen a manera de inversión?
Nuestra percepción es que el comprador de oficinas es el usuario final, mientras que en el caso de apartamentos pienso que tenemos un 50% de inversionistas. Ellos ven esta compra como una gran alternativa para obtener retornos interesantes sobre un activo que se revaloriza.

Además de un proyecto de la envergadura de Plaza Constitución, Terrabienes no ha parado la obra y consta con un amplio portafolio de proyectos del cual entramos en detalle con Andrés Ortega, Director de Proyectos de Terrabienes.

Renders de Plaza Constitución, cuatro torres de 11 pisos cada uno más la planta baja para locales comerciales.

¿Plaza Constitución completa la diversificación del portafolio de inmuebles?
Históricamente hemos estado enfocados en tres ramas: residencial, corporativo y comercial. En el capítulo residencial tenemos oferta de casas para el segmento de clase media, con precios que oscilan entre los $60.000 y $75.000 ubicados en la Autopista Terminal Terrestre – Pascuales. Ahí tenemos más de 2.000 viviendas distribuidas en tres proyectos que están en diferentes niveles de ejecución.

Renders de Plaza Constitución, cuatro torres de 11 pisos cada uno más la planta baja para locales comerciales.

¿Cuáles son estos proyectos?
La urbanización Veranda, totalmente vendida y en entrega de las últimas villas. La urbanización Arcos del Río se construirá en tres etapas: la primera está vendida y se entrega en septiembre del 2013. Las dos siguientes etapas están comercializándose simultáneamente porque ofrecen productos diferentes. A inicios del próximo año arrancaremos con Altos de Veranda, ubicada frente a las dos anteriores. Estas cuentan con un gran portón de entrada, generosas áreas verdes, piscina, área de juegos infantiles, cancha de fútbol con césped sintético, sala comunal y guardianía las 24 horas.
¿Estás conformando una interesante comunidad en esa zona?
Si hablamos de 2.000 casas podemos estimar que más de 10.000 personas vivirán en el sector en los próximos años. Es una zona que se está poblándo rápidamente, con vertiginoso desarrollo. Es evidente que una vez que logras reunir una masa crítica de más de 10.000 personas en un determinado sector, el siguiente paso es generar un proyecto comercial con el que puedas abastecer todas sus necesidades.
¿El proyecto al que te refieres es el Centro Comercial Oasis?
Está ubicado precisamente junto a los tres proyectos de vivienda que acabo de mencionar. La comercialización de los locales la manejamos a través de la modalidad de concesión por un plazo determinado. Afortunadamente hay gran interés de parte de empresas proveedoras de servicios y productos como bancos, tiendas de ropa, alimentos, enseres del hogar, entre otros. Los grandes almacenes, que son considerados “anclas” en los centros comerciales, ven en Oasis una gran oportunidad de mercado y estamos en conversaciones para abrir sus puertas ahí.

Panorámica del terreno donde se levantará Plaza Constitución.

Maqueta Plaza Constitución

¿Cuál es el secreto del éxito?
Una de las grandes fortalezas que tenemos como empresa es saber adaptarnos a las diferentes necesidades del entorno, reconocer las oportunidades cuando existen, y actuar a tiempo.

Con Elvira Ortega, Gerente General, pasamos revista a 35 años de actividad inmobiliaria que acumulan proyectos de toda índole, cientos de hectáreas urbanizadas, y muchas promesas cumplidas.

¿Cuáles son los valores agregados que caracteriza a Terrabienes?

El respaldo de 35 años de experiencia. Hemos logrado conocer el mercado hasta el más mínimo detalle. Ofrecemos valores agregados tangibles y otros intangibles, igual de importantes los dos. Entre los tangibles, cada proyecto nuevo incorpora modificaciones que provienen de comentarios de nuestros clientes. Es así como la seguridad de las urbanizaciones es primordial en nuestros diseños, al igual que las áreas de esparcimiento y los diseños de las casas.
¿Y entre los intangibles?
Un elemento diferenciador que nos distingue de la competencia, es que al entregar nuestros proyectos, dejamos una administración funcionando, entrenada para entregarla a una primera Asociación de Propietarios. Así marcamos el camino para que ellos continúen el mantenimiento de la urbanización de una forma estructurada, respetando las normas, manteniendo los estándares de seguridad y el cobro de alícuotas, de tal manera que puedan garantizar que su inversión gane plusvalía y no se deprecie.
En tus proyectos de vivienda que son de menos de $100.000, ¿el BIESS financia el 100%?
En efecto. Los avalúos que realiza el BIESS son muy favorecedores para el cliente, pero el monto del préstamo depende de la capacidad de endeudamiento que tenga, es decir de sus ingresos netos, libres de otras deudas. Se han dado casos de clientes que tienen alta capacidad de crédito, y reciben más dinero del que necesitan porque ya nos han cancelado la cuota inicial. En estas circunstancias, devolvemos el excedente para que lo utilicen en el equipamiento de la casa.

Andrés, Elvira y Ana María Ortega en las oficinas de Terrabienes, junto a la maqueta de Plaza Constitución.

¿Hay un proceso de educar al comprador de clase media?
Educar y asesorar son valores agregados importantes que nos caracterizan. Aproximadamente seis meses antes de la fecha de entrega de una villa, nos encargamos de la gestión de re aprobación del crédito, que en su momento fue pre aprobado, y asesoramos al cliente en todos los detalles inherentes a este proceso. Los apoyamos en la formalización de reportar sus ingresos a las entidades de control, porque si esto no se realiza adecuadamente, no serán sujetos de crédito.
¿La mayoría de sus clientes requieren crédito hipotecario?
Sí. Un 85% de nuestras ventas son con crédito del BIESS. No es por eliminación, por el contrario, es por la gran agilidad que están dando a los procesos y trámites para calificar créditos. Si eres afiliado al IESS, es muy sencillo acceder a crédito para compra de vivienda. Un menor porcentaje de nuestros clientes se financian con crédito hipotecario en instituciones financieras privadas, y hay un mínimo de compradores que pagan con fondos propios.
Con 35 años de vivencias acumuladas, ¿cómo calificas el momento actual?
Sin duda estamos atravesando por un momento positivo para el sector de la construcción y comercialización de bienes raíces. Lo puedo comparar con lo que experimentamos en los años 80, cuando había gran apertura de la banca para conceder crédito. Lo hacían a través de cédulas hipotecarias, y bajo este mecanismo se construyó el 80%, por no decir el 90%, de Guayaquil. Fue una época maravillosa que nos permitió desarrollar muchos proyectos que dieron otra cara a la ciudad y el giro adecuado al negocio.
¿Cómo miras el futuro?
Con mucho optimismo, todavía hay gran demanda por satisfacer y mucho lugar para crecer y expandirse. El crecimiento horizontal de la ciudad podría acarrear problemas para el Municipio, por el costo de extender la infraestructura de servicios, pero lo manejan con eficiencia y están constantemente trabajando en ello. La inversión inmobiliaria está garantizada siempre y cuando cuente con una empresa de reconocido prestigio que respalde el proyecto, porque lo improvisado representa un riesgo.

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